大河報·大河客戶端記者 陳駿

作為賣方，鄭州市民駱先生（化名）怎麼也想不明白：自己賣掉一套95。11㎡的住宅才需繳納9500元的個人所得稅，而一個與住宅相配套，位於負一樓，面積僅12。89㎡的地下室，卻要繳納12546元的稅。而導致這一結果的箇中緣由，則更令駱先生陷入迷茫：在稅務部門看來，地下室屬於“非住宅類”，徵稅的標準與臨街商鋪是一樣的。

“想不明白這個道理。這好比我買了個車軲轆比買個車都貴，我覺得這不符合常識。”駱先生說。

駱先生家地下室的所在位置

同樣是過戶，配角兒的稅費反比主角貴

2019年12月，駱先生透過中介，將自己一套位於鄭州市經濟技術產業開發區航海東路格林度假山莊小區（下簡稱格林山莊）的一套住宅對外出售。這套住房位於格林山莊38號樓東單元的2樓，而在這棟樓的負一層，還配有一間12。89㎡的地下室。

記者在駱先生所出具房屋所有權證（存根）上也看到，住房和地下室分兩行進行了記載，設計用途分別為成套住宅和住宅地下室，這也就意味著駱先生家的這個地下室擁有產權。

駱先生的中介丁先生告訴記者，按照目前鄭州不動產登記部門的規定，對於這種帶有配套地下室的住宅，在交易之前需先前往不動產登記部門辦理“分割”，即，將原先記載於一個“房本上”的地下室和住宅進行拆分，辦理各自的不動產登記證書。

換證後，駱先生那套95㎡的住宅，在新的不動產登記證書上依舊記載為“成套住宅”，但那間地下室，在不動產登記證書“坐落”中，被明確記載為了“（地下室）”，而使用型別，也變為了“其他”。

隨後，在稅務部門為買賣雙方核稅時駱先生髮現，需要自己繳納的稅費由兩部分組成：95。11㎡的住宅需繳納個人所得稅9500元，但配套的地下室卻需繳納包括增值稅、個人所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加在內的稅費，共計12546。31元。其中，數額最高的一項為土地增值稅，數額顯示為7908。23元。

對於上述這些稅費明細，記者和駱先生及買方一起在鄭州市經開區行政服務大廳納稅視窗向稅務人員進行了確認。稅務工作人員向記者出具的“房產交易申報單”上顯示，受理稅務機關為國家稅務總局鄭州航空港經濟綜合實驗區稅務局風險管理局納稅服務科。

高額稅費源於“非住宅”

對於駱先生不理解，稅務視窗工作人員解釋說，地下室進行交易在納稅需參照商業進行計算，也就是說，這間位於住宅樓負一層，僅有12。89㎡的儲藏室，在過戶時與臨街商業店鋪所需課稅的型別相同。

“地下室就是按照商業計稅，這沒啥爭議，我們一直以來就是這樣辦的。比你們交錢多的（同樣因地下室交易，編者注）人家也都交了。”鄭州市經開區行政服務大廳納稅視窗的稅務工作人員這樣對記者說。與此同時，鄭州市政務服務辦事大廳稅務視窗的工作人員也有著一致的說法：“地下室是要按照商業處理。”

“視窗人員說‘商業’其實是種俗稱，準確的說，地下室是按照‘非住宅類’進行的認定，所以稅費較高。”在採訪中，一位來自稅務部門的資深人士解釋說，稅務部門對不動產認定方式較為“粗線條”，只有住宅與非住宅的區分。

“我們不像房管、不動產部門有那麼多的明細區分，在‘非住宅’的大類中，不管你是辦公、工業、商鋪還是地下室，徵稅的科目都是一樣的。”上述資深人士進一步解釋說，其實對於住宅而言，也存在土地增值稅等費用，但國家考慮到住宅的特殊屬性和民生保障意義減免了這些費用，但“非住宅”就不能享受這些優惠了。

對此，不動產登記部門的工作人員也有類似觀點。“這沒啥爭議啊，地下室肯定不是住宅啊，寫‘其他’是因為我們系統沒有那麼多明細分類，對於不好明確分類的，我們是要記為‘其他’。”對於將地下室的使用型別記載為“其他”，鄭州市不動產登記中心經開區分中心的視窗工作人員認為並無不妥。

但記者瞭解到，根據現行《國土資源部關於啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》中的要求，不動產登記證書“用途”一欄的內容，對於建築物、構築物而言，應當填寫規劃用途。

那麼，這間地下室當初的規劃用途究竟是什麼呢？

規劃審批為“居住”，但稅務部門仍堅稱“非住宅”

4月23日中午，記者來到經開區規劃部門進行查詢。但工作人員卻表示，因年代久遠加之該單位歷經多次搬遷，記者所要查詢建築的規劃圖、規劃許可手續已丟失，並建議記者透過房管部門的首登檔案進行查詢。

後幾經輾轉，記者在經開區房管部門的存檔材料中，見到了駱先生房屋所在樓宇的規劃審批手續。其中明確記載：38號樓的建築分類為居住，且在“審查意見”中，規劃審批人員明確寫明：38號樓地下室面積已包含在建築面積之中。

對於這一記載內容，經開區規劃部門負責人明確表示，這意味著這間地下室當年審批的用途的確為住宅。

地下室的規劃用途為住宅，這是否符合規劃要求呢？

對此，多位規劃界資深人士都表示，在現實中，這種地下室其實是住房的附屬物或配套設施，將其認定為住宅並無問題，且按照20多年前的認識水平與工作習慣，很多住宅樓的負一層雖為地下室，但在規劃審批時會將整座樓視為一個整體進行審批。

在後續採訪中，經開區不動產登記視窗工作人員也坦陳，他們在工作時沒有查詢規劃部門對規劃用途認定的習慣，而是習慣性檢視房管部門此前的登記結果。她表示，房管部門推送資料也顯示，這間地下室的使用型別為“住宅地下室”。“如果真是我們錯了，當事人可以提出異議，我們會進行更正。”經開區不動產登記部門視窗工作人員說。

在得到不動產登記部門的這一說法後，當事人再次前往稅務視窗進行諮詢。但稅務部門工作人員依然堅稱：但凡看見“地下室”就要認定為“非住宅”，要按照商業標準進行計稅。

徵稅時“高配”，賠償時“低配”。地下室界定存在“雙標”

對於稅務部門的這一解釋，駱先生認為不符合常理。

“專業術語咱不知道咋說，但我覺得稅交的多與少，是東西值不值錢的一種體現。高收入、高價值繳稅也多嘛。我這就是個地下儲藏室，天天不見光，能值幾個錢？為啥要按商鋪計稅呢？商鋪又值多少錢？”駱先生說。

對於駱先生的這一遭遇，記者也先後兩次撥打國家稅務總局統一諮詢熱線“12366”進行諮詢。

諮詢中，聽聞記者所諮詢的問題與疑問後，“12366”兩名接線人員也都陷入了長時間的沉默與思考，但兩名接線員也不約而同地給記者提供了一份檔案，供記者“參考、判斷”。

這份檔名叫“河南省地方稅務局公告2011年第10號 河南省地方稅務局關於調整土地增值稅核定徵收率有關問題的公告”，其中有著這樣的表述：“房地產開發企業對購房者隨房屋一併購買的地下室、車庫，在預徵收土地增值稅時，採用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標準住宅的，地下室、車庫按照普通標準住宅確定。”

但經開區行政服務大廳稅務視窗工作人員卻認為，上述內容寫的是“開發企業”，是對開發商的優惠，並不針對個人之間的二手房交易。

此外，記者還從鄭州市房屋徵收管理辦公室瞭解到，住宅地下室在拆遷時，賠付標準卻遠不及住宅本身。“賠不賠得看有沒有產權，就是賠，那跟房子也沒法比，（價格）差得多。”該單位一名工作人員說。

“徵稅的時候按商鋪‘高配’，賠償的時候按倉庫‘低配’，這地下室到底是個啥標準？”在綜合瞭解到上述這些資訊後，駱先生很是無奈。

駱先生的遭遇並非“個案”，處理方式也存在爭議

在採訪中記者瞭解到，這種擁有產權的地下室在鄭州市只存在於一段特殊的歷史時期之中，而最近幾年，隨著地下空間概念的逐步明確與登記方法的逐步細化，未和住宅進行明確區分的地下室已沒有新的增量。

“但這種房子在鄭州並不少，大約2000年前後，這種房子還挺流行的，當時很多人說地下室可以把一樓‘墊高半層，隔潮’。”一位不動產登記部門的工作人員這樣說。

記者瞭解到，以鄭州為例，據不完全統計，這種帶“有產權”地下室的小區最少有數十個，如中方園、文雅新世界、興業北雲鶴、文化綠城、同樂花園、東文雅小區、工人南路339號院、關虎屯小區、開元銀田、金色港灣、隆福國際、開元路16號院、商英街56號院、格林度假山莊等。

與此同時，記者採訪時也發現，全國多個城市不動產登記部門工作人員也都表示，在當地也存在類似問題，且各地是否按照參照住宅進行處理標準不一。其中，山東日照、泰安，湖北十堰，江蘇徐州等地明確表示，會將地下室視為住宅的附屬物或配套物進行處理。而安徽合肥、山東濰坊等地在處理此類問題時與鄭州的做法較為類似，需將地下室進行分割，稅務部門也會對地下室進行單獨評估、徵稅。

“面對這個問題我們也很頭疼，原因很簡單，跟老百姓要承擔的稅費直接相關，且兩者之間的差額巨大。”山東濰坊一名來自不動產登記部門的業內人士表示，對這一問題的處理方式，當地和鄭州的政策相類似，但也引起過很多群眾的投訴與非議。他也曾將這一問題透過各種渠道向相關單位進行過反映，但是至今未有改變。

不僅各兄弟省市在處理此問題時方法各異，就連河南省內城市面對這一問題時的標準也不統一。記者瞭解到，焦作市在處理此問題時的方法與鄭州相類似，稅務部門會對地下室進行單獨處理。但安陽、漯河兩地，如地下室和住宅記載於同一本產權證書之上，且兩者同時交易，會將地下室視為房屋的附屬物或配套設施進行處理。

“我們還要考量地下室是否和房屋一併過戶，如果單獨過戶的，我們會按照商業進行處理，統一一併過戶的，我們會視為住宅的一部分。”漯河市稅務部門一名負責人對記者說。

業內資深人士提醒：地下室按住宅處理，需警惕鬧出新的笑話

在採訪中記者還了解到，雖然稅務部門對住宅地下室的稅費認定存在爭議，但不動產登記部門針對其收取登記費的標準已從曾經的“非住宅”變為了“住宅”。

2019年，按照財政部、國家發展和改革委共同出臺的《關於減免部分行政事業性收費有關政策的通知》（財稅【2019】45號）中的相關要求，從2019年7月起，不動產登記部門對於申請辦理車庫、車位、儲藏室不動產登記，單獨核發不動產權證書或登記證明的，不動產登記費已由原來非住宅類不動產登記每件550元，減按住宅類不動產登記每件80元收取。

此外，在採訪中，有來自不動產登記行業一位資深人士的提醒也值得關注。他提醒說，在存在限購政策的城市，一旦將住宅和有產權的地下室、閣樓、車位等進行拆分，並將其視為“住宅性質”，雖然稅費問題可能會因此解決，但可能會遭遇限購的尷尬。“不排除一些城市會‘刻舟求劍’一般去處理將地下室認定為住宅的問題。”

“如果是拆分處理且認定為住宅，那麼地下室、閣樓等就會被認定為‘二套房’，因為這限購，聽起來比駱先生的事兒更像黑色幽默。我個人的觀點是，不能孤立、機械、割裂的理解地下室、車位、閣樓與住宅的關係。它們本身就是附屬物或者配套設施，為什麼非要進行拆分呢？”上述業內資深人士說。

如您在房產交易或者稅費繳納時也遇到了類似的“奇葩事兒”，也可與我們的記者進行聯絡：15639075551

駱先生向記者出具的房屋所有權證書（存根）顯示，曾經的住房和地下室記載於一個“房本上”，地下室註明為“住宅地下室”

記者查詢該樓規劃許可證顯示，該樓宇的規劃用途為居住，且地下室面積已包含在所載明建築面積之中

房產交易申報單明細顯示，過戶這間地下室，駱先生共需繳納12000多元的稅費