蕪湖萬科地產以11。2億元+代建資金7。13億元奪得鏡湖區2110號宗地，因有代建安置房任務，那麼實際樓面價到底是多少？

在最近的土地出讓中，根據出讓條件，部分地塊需代建安置房，建成後由政府進行回購，以此來改變原應有政府建設安置房的模式。但因有安置房代建任務，土地成功出讓後，實際的樓面地價多少讓人有點頭暈，有的說東，有的說西。

其實，這種情況下的樓面價確實不是一個準確的數值，只能大概來估算一下。根據出讓公告，該地塊出讓面積為97810。5㎡，土地規劃用途為住宅性質，容積率≤2。0。地塊競得人須在地塊內提供734套，總面積約為72575㎡的商品房，由政府採用限價回購的方式進行回購，回購單價為8500元/平方米。

第一種情況，假設代建的安置房均為商品房以正常價格對外出售。根據地塊樓面價9370元/平，假設後期上市價格約為2萬元/平米，則除去安置房回購價8500元/平，還有1。15萬元/平米的差價，總計7。3萬平米的代建，則總差價為1。15×7。3＝8。4億元。

也就是說土地出讓金因為代建安置房需隱性的再加8。4億元，而此時總的出讓金為18。33+8。4＝26。73億元，對應的實際樓面價約為26。73/9。78×2。0＝13666元/平。

第二種情況是代建安置房按要求建設，並由政府按8500元/平進行回購，很顯然，遠小於開發商的建設成本。此時回購價與樓面價9370 元/平差值為870元，再加上建安成本3000元，其他費用各種稅費、管理費用、營銷費用、融資成本等約9370×31%＝2905元/平，則建設每平米安置房開發商仍虧損870+3000+2905＝6775元/平。

總計虧損是6775元/平×7。3萬平米（代建安置房面積）＝4。96億元。開發商畢竟是商人嘛，虧損的錢是不是要算進成本，那麼隱性的土地出讓金為18。33+4。96＝23。29億元，對應樓面價約為23。29/9。78×2。0＝11907元/平。

以上為簡單測算，如有錯誤，請指正。