|兩安用地獨家研究系列

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睿誠研究院|

文|羅乾波

01 兩安用地專案的生命週期

睿誠研究院認為，一般而言，一個兩安用地專案從起點到終點，可以分為三個階段：

1、孵化階段：

即指生地、毛地或未拆遷等地塊，在政府確權定性之後，在村委會或市場的內外力的推動下，欲整合合適資源合力開發，以致一直做到上會掛牌和摘牌階段，我們將此階段稱為

“專案孵化期”

。

2、開發階段：

即指在土地摘牌後，所進入的二級開發建設階段，到竣工交付完成等。

3、運管階段：

即指在交付後，部分專案的返還商業需要開發商代運營的和物業管理等，開發主體逐步退出，商業運營商和物管企業走向前臺。

分析：

在上述三個階段中，後面兩個階段其週期基本可控，為約定熟成的，比如很多兩安用地專案在招商合同和掛牌條件中，就明確了開發的時間和商業返租給開發商運營的時間，這兩部分按約定計劃推進即可。

而在第一階段，很多專案在招商之前有可能已經在村內部磨合沉澱了十餘年，有的是拆遷安置問題、有的是利益糾紛問題、有的是土地被政府佔用而導致補償的問題，林林總總不一而足。這些問題和麻煩，需要花費大量的時間去解決，非一朝一夕能完成。

目前市場上大部分兩安專案，基本都是淨地招商，但也有少部分是以生地形式招商的，如以前提到的開福區天勝社群和中嶺社群專案等。

而在淨地招商專案中，也有兩種情況出現，有的已經拿到政府核定下發的地塊規劃指標等手續，只等上會掛牌摘牌即可，其前期孵化時間基本為零，可以快速啟動。但是此類專案，前期所經歷的風雨和故事，已被村委會自行消化掉了，並不是它就沒有花時間。

另外一種情況是，就是規劃指標尚是最初的集體用地所下發的指標，滿足不了開發商的要求，必須要重新調規，這類專案是目前市場上最多的，估計達到

98%（

注：排除那些已在平臺公司手裡、雖已調規或還需繼續調規且多年未動的專案，此處僅就新招商專案而言

）

按市場普遍情況，這類專案，其調規週期村委會一般要求在

18-24個月內完成（根據專案大小而不同）。

如果碰到那些生地招商的專案，因為要求解決前期拆遷安置等問題，其時間將會更長，曾經有朋友在問，這種情況下拆遷大概要花多少時間？這涉及到的問題比較多，要根據拆遷量大小、村民配合度、可爭取政府支援的力量以及開發商自身一些要素來綜合後才能確定，不是隨便講個數字就可做到的。

因此，不論上述哪種情況，時間的影響無處不在，要麼是別人花時間、要麼是自己花時間。

時間如網，誰也逃不開它的糾纏。

趨勢如潮，誰也躲不掉它的衝撞

。

02 為何要與時間做朋友？

據睿誠研究院觀察，多年以來，

“高週轉”這一“核武器”一直是各開發商奉行不二的法寶，也曾經幫助許多企業快速擴張。可是，隨著行業整體進入新的發展期、存量發展階段，以及政府頻頻丟擲的各類調控政策等，例如今年的兩集中供地、三道紅線、40%拿地資金比等，加上行業內不少開發商負債暴雷、裁員等現象的頻發，一時間造成業內氣氛十分緊張，拿地慾望有所下降，對地的選擇更加謹慎。

然而大家都知道的是，土地是開發商的立足之基礎，沒有土地也就不叫開發商了。現今嚴峻的市場情況，並不是說開發商不拿地了，只是謹慎度提高，不敢再大手大腳到處搶地了。

身處當下時代急劇變化的大洪流之下，怎麼拿地、怎麼在長沙有效拿地？是市場拋給各開發商必須思考的一大課題。

我們以前提到過，行業通行的多元化拿地策略，在長沙這個有點特別的區域市場裡，顯得有些曲高和寡，難以顯效，山高路阻，看不到什麼希望。

招拍掛、收併購、產業勾地、代建和城市更新等，在僧多粥少的環境裡、優質資源匱乏的態勢下，以及個別業態對企業的特殊要求高等，拿地動作逐步陷入僵局。

關於兩安用地的市場優勢，以前已經談過，此略。

鑑於前文所提到的兩安用地在上述三大階段皆需耗費時間去打磨和陪伴，尤其是孵化和運管兩階段的較長時間變數的影響，很多開發商對之望而生畏。

最近很多朋友找上門來，對我們說，

“有沒有已經或快要上會的兩安用地，我們只能做這類專案；時間太長和前期要花錢的專案，我們搞不了”。

聽之很無奈。正常情況下，已經或快要上會的專案，基本已經在某些開發商手裡或者自己做、或者已經婚配他人、嫁做他人婦了，已經輪不到你了。個別專案由於要求高談不攏，或商業配比高等，也很難談成。

現在比較普遍的現象是，很多開發商已經欣然接受了，在上述第二階段，願意與時間做朋友，高高興興去埋頭調規。在第三階段還是有些忐忑，由於商業運營的壓力，在自己沒有相關資源的情況下，房企或者繞道走或者將商業運營甩給他人。面對需要較長時間去孵化培育的兩安用地專案，絕大多數開發商選擇找平臺公司結盟方式去化解，而不願不敢去探足一級開發部分。

但是在市場拿地壓力下，市場已經在快速分化，出現了一個可從前端介入的房企陣營，典型百強企業諸如卓越、時代、陽光城、奧園、雅居樂、弘陽、旭輝等。

同時，這支兩安捕獵部隊的戰友也在不斷增多，他們紛紛改變自己在長沙的取地模式，以奇兵戰術快速攻入兩安用地市場，已經取得較好戰果，未來將不斷擴大業績，而將對手逼入狹窄空間。

睿誠研究院判斷，未來房企在長沙的發展格局將發生更大的變化，百強之間的距離也會慢慢拉得更大，能否在兩安用地領域有所突破，也將是造成這一現象的一大重要因素。

簡單歸納起來，據睿誠研究院認為，在兩安用地市場，房企要想有所斬獲，必須要面對時間元素的重擊，也要重新審視時間變數在兩安用地專案上的價值，盲目進入市場或對長時間專案持有較強恐懼心理等，都將會造成認知障礙，束縛自己的行動，最後影響自己的取地效率，和企業的發展。

傳統拿地渠道，千軍萬馬爭過獨木橋，一不小心就會掉進水裡，被巨浪衝走；

各類管控政策一波未平一波又起，無形之手在下一

盤大棋

，未來如何持續生存，眾房企面臨大考；

區域分化加速，你不動敵已動，資源有限，搶不到土地就沒飯吃，百強間及其與本土公司等多種部隊相互廝殺下，兩安用地專案將不斷成為長沙市場上的稀缺資源。

總之一句話：在兩安用地市場

與時間做朋友，你可搶到更多的資源及空間；

反之，只能逐步在螺螄殼裡做道場，丟地而兵敗於市場！

白駒過隙，歲月如梭，市場大勢壓境，未來必將會有更多的人願意與時間做朋友！