圖，本期嘉賓：高力國際中國區董事總經理 鄧懿君

作者 | 劉瑩

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焦點財經

轉眼之間，2022年已經過去了兩個多月。

這兩個月裡，高力國際中國區董事總經理鄧懿君的工作節奏一直很快，宵寢晨興、“996”是她的工作常態。

鄧懿君介紹，她在2020年3月開通了自己的直播賬號“Tammy Tang鄧懿君”。在這裡，她不僅會定時對高力國際釋出的各行業調研進行解讀。同時，還會以職場高管的身份與粉絲進行互動交流，分享自己的老闆思維、職場經歷、職場技能和營銷管理知識等，以期為有更高職業追求且正面臨不同階段職業困惑的人們帶去啟示和啟發。

按照慣例，每年的7、8月份，高力國際都會對過往業績進行回顧總結，同時錨定新的目標，提出新的規劃。2021年也是如此。這一年，高力國際提出了“企業2025增長戰略”，鄧懿君所負責的中國區也由此迎來了更高的目標和更大的挑戰。

2025年，高力國際中國區既要達成盈利能力翻倍以上的目標，又要確保集團優質業務的營收維持可持續增長。為此，高力國際中國區鎖定了以下六大工作重心，以推動各項業務的順利開展。

其一，擴大規模。在全球範圍內發展交易服務、外包、諮詢，以及投資管理的能力，擴大公司在戰略市場的投資。

其二，戰略性收購。貫徹公司理念，實踐明智的收購計劃，提升市場份額，擴大持續性業務收入，開拓新的區域市場，增強客戶多樣性。

其三，拓展客戶關係。不斷贏得客戶信任，不論客戶在何處經營，都要為其提供專家級的建議和更卓越的服務。

其四，弘揚企業文化。吸引頂尖人才，鼓勵員工在更明確的發展願景下，取得更卓越的成績。同時，設立績效激勵機制，留住積極進取的專業人才。

其五，擴大品牌聲量。發揮營銷專長，提高品牌知名度，促進銷售，增加客戶粘性，走在市場最前沿。

其六，以科技促創新。投資並開發先進科技解決方案來幫助客戶更好發洞悉行業未來，提升業務，確保公司全球數字生態系統能夠保持良好的適應能力和安全性。

鄧懿君指出，擴大規模，是中國區為實現2025增長戰略首先需要推進的事。她近期也已走入國內不少城市進行深度調研。2022年，高力國際中國區將會拓展更多版圖，進而描繪出更美好的發展圖景。

企業規模的擴大，離不開精英團隊的支援。因此，以她為首的高力國際中國區管理層在進行目標拆解、制定具體執行策略的同時，也在不斷尋找優秀人才，強化管理隊伍。

尋找業績增量

傳統地產之外，鄧懿君逐漸將目光轉向了醫療地產、康養、影視以及因冬奧會而備受關注的體育地產等新領域。

她認為，這些新領域向上存在利好政策的推動，向下存在廣泛的群眾基礎，易被消費者所接受。雖然，這些新領域目前在高力國際所有業務中的佔比僅有5%左右，但因市場前景廣闊，有望為企業帶來業績增量。

事實上，這些新領域也是值得傳統地產商轉型發力的領域。不過，鄧懿君坦誠，轉型並不意味著要放棄主業，而是在既有優勢業務的基礎上，尋找新的發展藍海。對於不少房企而言，傳統住宅業務佔整體業務的比重達到80%及以上並不是稀奇事，體育地產等新業務的佔比則少之又少。這一現象在地產運營邏輯已變的當下亟需調整。

回顧可知，“轉型”對於房地產行業而言並非新鮮詞。過往時間裡，恆大、萬科、遠洋、朗詩等皆邁出過轉型的步伐，但成功者有，失敗的案例也有不少。比如，恆大宣佈進軍汽車領域，卻至今未造出過一輛車；遠洋、朗詩更是先後進入到長租公寓領域佈局，卻皆未取得預期的成績，朗詩更是將“朗詩寓”等在內的五項業務剝離了出去。

站在新的歷史起點，房企轉型應該如何做？鄧懿君認為，當下房企的轉型思路要有所改變。以往，房企轉型總免不了受到之前20餘年住宅市場成功經驗的“束縛”，甚至不乏將住宅領域業績出色的團隊，直接調往新領域的現象。但實際上，隔行如隔山。有時候，A行業的經驗可能就是B行業的“毒藥”。比如文旅地產的核心並非地產，而是文旅邏輯，養老地產的核心也不是地產，而是養老邏輯。如今市場中湧現出的體育地產、醫療地產等也是如此。有計劃在這些新領域深度佈局的房企，需要進行思維重建，甚至換團隊、換班子。

企業之外，不少地產人也面臨著轉型難題。眾所周知，在艱難前行的2021年，“裁員”、“降薪”、“N+1”等對於地產人早已是家常便飯。不少專家在採訪中向焦點財經透露，未來的幾年裡，重新出發、找準賽道、保住工作，已是不少地產人的主旋律。

鄧懿君指出，不可否認，以往一些地產人高光業績的取得離不開房地產市場快速規模擴張帶來的紅利，以及其所在的平臺的影響。個人能力雖也重要，但所佔的比重不大。若想成功轉型，地產人需要對自己的職業能力進行復盤，覆盤，重新發現自己的優勢，這些優勢既包含專業能力方面的優勢，也包含客戶資源等方面的優勢。對於希冀轉型進入的新賽道，地產人也要提早學習，築牢專業基礎。

轉入新的賽道難免面臨困難，但努力學習、跨越壁壘、轉變思維一定沒錯，鄧懿君稱。

與焦慮共處

事實上，鄧懿君自己就是一個地產人轉型進入新賽道並取得成功的樣板。十年前，她以顧問諮詢的身份進入IDC行業。而在進入這個行業之前，她則是一個實打實的地產人。

IDC雖是地產行業的細分領域，但與地產差異巨大，且對於單純地產人而言學習起來並不容易。不過，出於對“IDC”的好奇，以及對這個行業市場前景的看好，鄧懿君還是著手準備了起來，從小白入手，最終掌握了這門技能。

身在職場，焦慮無所不再。一項調查顯示，職場中有67%的人經常有不安全感，31%的人偶爾會有不安全感，只有2%的人完全沒有顧慮。鄧懿君是否也會時常與焦慮相伴？又是如何與焦慮共處的呢？

她表示，誠如外界所認知的那樣，外企的優勢在於制度和體系完善，但優勝劣汰確實嚴苛。因此，供職外企確實會常與壓力相伴。但是，壓力並不直接導致焦慮，也可能產生動力。她本就是一個目標感、執行力和自驅力都很強的人，往往一件事情剛完成不久，便會給自己設定出更高的目標和計劃，且始終追求結果導向，這種性格和行事風格多年未變，也讓她在工作上獲得了不少認可。相比壓力，她更珍視因業績卓越，而收穫的成就感，而成就感也會沖淡焦慮情緒。

商業地產整體企穩

2021年，恆大等房企債務違約事件的持續發酵讓整個房地產行業的信用狀況一度跌至冰點。因此，地產人更願意將2022年定義為行業信心重塑的一年，以及房企信用重塑的一年。2022年以來，在融資端、市場端各種利好政策的刺激下，房地產市場在企穩的同時，也迎來些許“回暖”跡象。

鄧懿君十分認同地產正日漸回暖的說法。但也提及，2021年商業地產的市場表現還不錯，與傳統住宅市場的“冷淡”表現不同，因此不存在信心重塑，只需要一如既往的穩健前行。

據高力國際統計，2021年，全國甲級寫字樓的市場存量大幅降低而新增需求大幅反彈。因需求端的積極表現，大部分城市的市場空置水平出現了不同程度的回落。比如，西安在沒有新增甲級寫字樓供應的情況下，空置率降幅達到了-9。1%，領跑所有城市。深圳也在有85萬平米市場化租賃專案入市的情況下，實現了空置率6%的降幅。空置率的下降，也導致了部分城市租金的企穩回升。

除此之外，倉儲物流市場也在2021下半年迎來規模爆發。據統計，2021年，全國租金地圖35個核心物流城市的總供應量達到了8188萬平米。其中，30個城市超過了100萬平方米。出租率方面，19個城市的出租率達到了90%以上，10個城市的出租率在95%以上。整體來看，商業地產市場並未過多受到房地產市場動盪走勢的影響。

發現新藍海

除“Tammy Tang鄧懿君”的直播外，在高力國際中國區“探索產業新徵程”的直播中，也經常能看到鄧懿君的身影。這也是她除了搭建團隊衝刺“2025增長戰略”之外，正在忙的另一件大事。

高力國際透過調研發現，“新型城鎮化、碳中和、新基建、數字化轉型”這四大熱詞皆可與傳統住宅地產及商業地產相結合，碰撞出美妙的火花。這一點，在鄧懿君所參與的“探索產業新徵程”直播中也已有所講述。

新型城鎮化方面，根據“十四五”規劃，到2025年，我國常住人口城鎮化率要達到65%。未來5年，推進“以縣城為重要載體”的就近就地城鎮化將會是城鎮化的重要方向。高質量城鎮化建設有望形成更大的聚集效應，從而為房地產市場的發展帶來更多機遇。

“碳中和”方面。按照規劃，為達成“3060”雙碳目標，需要全方位促進生產及生活方式的綠色轉型，建築減排、新能源、碳交易和生態建設等皆包含在內。其中，清潔能源和智慧能源系統有助於推動工業地產的強勁發展；智慧樓宇技術與“碳中和”理念的結合，有助於提升存量寫字樓的物業質量；城市規劃與“碳中和”理念結合，有助於打造智慧化可持續發展城市；對於房企而言，在“3060”雙碳目標推動下，綠色債券與可持續發展掛鉤貸款有望成為房企的新型融資手段。清潔低碳能源專案也有望納入基礎設施領域不動產投資信託基金（REITS）的試點範圍。

新基建方面的發展則與物流樞紐有關。眾所周知，物流樞紐是基礎設施建設的重要組成部分。如今，為加快建設“通道+樞紐+網路”的現代物流執行體系，國家發改委已將25個物流樞紐納入了“十四五”首批國家物流樞紐建設名單。受此影響，中國冷鏈物流市場的市場規模預計將從2021年的4690億元增至2025年的8970億元，迎來大爆發。

數字化轉型方面的典型代表當屬智慧園區。作為最基本的城市單元，智慧園區連線了個體、家庭和城市，是智慧城市和智慧社會的最佳落腳點。隨著數字技術的發展，智慧園區市場前景廣闊。此外，新事物“元宇宙”也值得關注。

高力國際認為，目前“元宇宙”與房地產行業結合最多的當屬“沙盒”（Sandbox）和Decentraland。在沙盒，玩家可以使用代幣SAND購買遊戲中的土地或UGC資產。而SAND可以兌換成其他代幣，甚至直接兌換成美元。

而在Decentraland中，人流最為集中的地區土地最貴。周邊土地透過設計可以用來打廣告，用心設計的遊戲或漂亮建築，不僅會獲得其他人的讚美，還能夠進行交易獲取收入。這也符合現實中的消費心理，以及現實中眼球經濟或流量經濟的運營邏輯。

去年11月，沙盒中的一宗土地以430萬美元被成功拍賣，創下了“元宇宙”的最高地價記錄，且打破了一週前Decentraland平臺上一宗虛擬土地創下的243萬美元前紀錄。目前，包含巴貝多、韓國等在內的不少國家都已先後參與到了元宇宙的世界中來。這都表明了人們對於“元宇宙”未來發展的看好。

鄧懿君對於“元宇宙”的看好，早在高力國際此前一場直播中即已透露。彼時，其表示，雖然，“元宇宙”當前還處在雛形摸索期，但最終模式將重塑人類社會的主流意識和認知。“元宇宙”最有價值的事情，就是能讓人們在虛擬世界裡發揮無窮盡的想象力和創造力。而我們——不論是地產人亦或商業地產人，所能做的就是不斷關注，不斷理解，擁抱變化，共同成長。

回顧2021年，鄧懿君更願意用“雷厲風行”來形容自己的工作狀態。而展望2022年，她則希望自己慢下來，靜觀其變。

不論市場如何調整，鄧懿君堅信未來會越來越好的初心從未改變。這也是當下仍選擇在房地產行業中堅守的不少地產人的普遍心態。地產向陽，愈來愈好，與君共勉。