第一個話題：何為奧特萊斯（OUTLETS）？

奧特萊斯，英文是OUTLETS，其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商業中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也稱為“品牌直銷購物中心”。

奧特萊斯（Outlets）最早誕生於美國，迄今已有近一百年的歷史。Outlets最早就是“工廠直銷店”專門處理工廠尾貨。後來逐漸彙集，慢慢形成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，並逐漸發展成為一個獨立的零售業態。雖然Factory Outlet這種業態在美國已有100年的歷史，但真正有規模的發展是從1970年左右開始的。

第二個話題：奧特萊斯（OUTLETS）如何選址？有哪些選址標準？

國外奧特萊斯的選址主要在大城市的郊區，具備人口密集、超大商圈和交通發達，基本上一個半小時的車程距離。還有的專案周邊有豐富的旅遊資源，購物者將奧特萊斯當成了休閒、旅遊和度假之餘可以遊覽和消費的處所。

奧特萊斯選址特點:

特點一 選址一般在人口密集的大城市的郊區

特點二 選址在有便捷交通的地區

特點三 選址在有旅遊資源的地區

國外許多奧特萊斯購物中心與旅遊業結合，打造購物遊概念，透過旅遊吸引國內外的遊客來此購物，更加擴大了商圈的範圍。

一、城郊和城市奧特萊斯的選址

1.選址在一、二線城市的近郊

國內的奧特萊斯購物中心選址主要在一、二線的直轄市及省會城市的郊區。北京除燕莎奧特萊斯設定東四環邊之外，其他 5 個奧特萊斯購物中心均位於五環以外。同時選擇在城市或地區內的未來發展方向的區域。

2.城市奧特萊斯的選址

城市奧特萊斯就是依託城市公共交通、利用城市資源打造具有城市特色店奧特萊斯模式；城市奧特萊斯有三大升級內容：

距離升級——把奧特萊斯搬到城市：選擇城市最具發展潛力的商業次中心，適應中國消費者追求便利消費的特點

品牌升級——奧特萊斯堅持標準：保持名品折扣經營的特色，真正引進國內外一、二線知名品牌，盡顯差價優勢

內容升級——為奧特萊斯增添活力：新增符合城市需求的生活服務類業態，與北京燕莎奧特萊斯購物中心生活完美結合

城市奧特萊斯從距離上顛覆了傳統奧特萊斯選址遠郊的模式，選址在城市交通便利的二級商圈，也就是城市副中心，這樣奧特萊斯品牌折扣店可以與正價店保持一定的距離。同時滿足消費者的就近消費，體現“半小時消費圈”的特徵。

上海綠色米蘭廣場

上海綠色米蘭廣場是上海第一家真正意義的城市奧特萊斯。於 2011 年建成開業，地處上海市五角場城市副中心。地上四層地下兩層，建築面積 5萬平方米，集購物、休閒、娛樂、餐飲、辦公、住宿為一體的多功能城市綜合體。商業業態以義大利知名品牌折扣和二、三線當季新品專賣為主，涵蓋服裝、皮草、家紡、家居等品類。

二、奧特萊斯選址的影響因素

影響奧特萊斯購物中心區位選址的因素有兩類：一是奧特萊斯商業業態的自身因素；二是消費者行為方面的因素。奧特萊斯商業業態的自身因素包括交通、地段地價等一般區位因子、規模經濟、集聚經濟、物質設施形態、經營商品特色等；消費者行為方面的因素包括消費偏好、消費者數量與支付能力、消費出行方式、消費心理與方式等。

1.奧特萊斯商業業態影響因素

奧特萊斯商業業態以其品牌折扣的特點要求與其品牌的正價店鋪遠離；商業經營上同一品牌的品牌商不會將正價品牌與折扣品牌離得很近；兩種業態性質不同，所服務的目標消費群體也不同；品牌的正價店鋪主要分佈在城市的各大商業中心區。故奧特萊斯購物中心需遠離城市中心設在郊區。

2.交通及地價因素

奧特萊斯購物中心的消費物件集中在擁有私家車的人，交通便捷是十分必要的；周圍有多條的高速公路，對私家車出行十分便捷。公交的便利能夠擴大奧特萊斯購物中心消費物件的範圍，設在地鐵站、高鐵站附近，對於郊區奧特萊斯購物中心的選址也是十分必要的。

北京賽特奧特萊斯購物中心區位交通特點

北京賽特奧特萊斯購物中心位於北京東北五環外，周邊附近有 3 條高速公路，1 條環線；東側和北側有兩條機場高速線，西側毗鄰京承高速黃港出口，南側為五環路；緊鄰地鐵 15 號線馬泉營站。北京斯普瑞斯奧特萊斯購物中心緊鄰機場二線高速公路。

郊區的地價較市中心要便宜許多，因為地價的高低與土地的區位條件有關，交通性、空間的關聯性和周邊環境的滿意度是影響地價的重要因素；選址在郊區能大大降低成本，並且奧特萊斯購物中心需要大量的土地用於建設，這在市區中也是難以尋獲的。

3.目標消費群體特徵因素

奧特萊斯的目標消費群包括以下 6 類人群：女性消費者、中青年消費者、具有較高文化水準的職業層、中高收入階層、年輕新銳以及來京遊客。

零售百貨業的消費群體分成四大類：

1。有車且很有經濟實力，即富裕階層；

2。有車且有一定經濟實力，即相對較為富有的中產階級；

3。無車但有一定經濟實力，即相對較為貧窮的中產階級；

4。無車且缺乏經濟實力，即貧困階層。

而對於第 2 類消費群體，即是奧特萊斯所“瞄準”的目標消費群體。

綜上所述，奧特萊斯選址要在經濟發達的大城市，在這裡，擁有大量的學歷高、經濟實力和消費能力強、品牌認知度高、職業女性眾多的消費人群。

三、交通的發展對奧特萊斯購物中心選址的影響

郊區和高速公路是國外奧特萊斯購物中心的選址核心。國內近年城際高鐵迅速發展，為緩解大城市的交通壓力，各大城市發展地鐵公交，地鐵線延伸到城郊。高鐵、地鐵的快速交通，使高鐵站、地鐵站附近成為國內建設奧特萊斯購物中心選址的重要因素。

主要表現在三個方面：

私家車發展

對於選址在郊區的奧特萊斯購物中心來講，高速公路路網的發達和汽車的普及，才能使奧特萊斯購物中心得以發展起來

公共交通

引導奧特萊斯購物中心的發展， 公共交通為奧特萊斯購物中心增加了客流量，擴大了奧特萊斯商圈的輻射範圍，為來此購物的人以更多的出行選擇。公共交通促進了奧特萊斯購物中心的發展，公共交通的站點會成為奧特萊斯購物中心選址的重要因素

城市間交通

城市之間的快速路的建設，能夠擴大城市商業輻射範圍。奧特萊斯購物中心特點，其商圈輻射範圍大，城市之間便利的交通，吸引更多的消費者來到奧特萊斯購物中心購物

第三個話題：奧特萊斯（OUTLETS）企業有哪些經營管理要求？

1 範圍

本標準適用於奧特萊斯企業的經營管理，規定了奧特萊斯的術語和定義、分類、開業條件、選址、經營環境要求、商品管理、客戶管理、財務管理、人員管理及誠信管理的要求。

2 規範性引用檔案

下列檔案對於本檔案的應用是必不可少的。凡是注日期的引用檔案，僅所注日期的版本適用於本檔案。凡是不注日期的引用檔案，其最新版本（包括所有的修改單）適用於本檔案。

GB/T10001。1 標誌用公共資訊圖形符號第1部分：通用符號

GB/T17217-2013 公共廁所衛生標準

GB/T18883 室內空氣質量標準

GB50016 建築設計防火規範

GB50352民用建築設計通則

SB/T10831- 2012 百貨店購物環境設施要求

建標128-2010《城市公共停車場工程專案建設標準》

3 術語和定義

下列術語和定義適用於本檔案。

3。1 奧特萊斯outlets

以折扣價格銷售國際、國內名牌的過季、下架、斷碼商品、特為其 定製的商品、企業自有品牌的商品，獨立於其它賣場且以零售為主的業態，具備一定的品牌集聚度。

3。2 品牌集聚度recognized brands rate

經營區域內知名品牌的數量在所有銷售品牌中的佔比。

3。3 買手buyer

在全球或全國範圍內透過收集、甄選各類商品資訊，對商品的潮流、價格、市場、消費者需求進行分析判斷，組織暢銷貨源並下達定單的採購者。

3。4 買手製buyer‘s mode

透過買手進行商品採購的模式。

3。5 奧特萊斯折扣價格outlets discount price

品牌商品因過季、下架、斷碼等原因產生的折扣價、以及專供奧特萊斯商品的售價。

4 分類

4。1依照規模分類

4。1。1小型

總營業面積30000m

2

以下（含）。

4.1.2中型

總營業面積30000-100000m

2

（含）。

4.1.3大型

總營業面積100000m

2

以上。

4。2 依照經營品類分類

4。2。1綜合型

經營多品類商品。

4。2。2專業型

經營單一品類商品。

4。3 依照經營方式分類

4。3。1聯營模式

4。3。2租賃模式

4。3。3自營模式

4。3。4託管模式

5 開業條件

5。1應依法註冊，合法經營。

5。2建築、消防等裝置設施應達到相關標準規定的要求，並取得合法證明檔案。

5。3應合法取得品牌授權，依照授權開立專賣店或買手集合店、銷售品牌商品。

5。4可分期開發或投入運營，當期投入運營的經營區域試營業階段開業率應達到50%以上，正式營業後開業率應達到70%以上。

6 選址

6。1應符合當地城市建設總體規劃和商業網點佈局規劃要求。

6。2選址應交通便利，與品牌正價商店保持一定的距離。

7 經營環境要求

7。1建築

應符合GB 50352規定的要求，防火應符合GB 50016和相關環保標準規定的要求。

7。2購物環境

7。2。1 出入口

對於人流、貨流、車流應分別設定專用出入口，指引標識明晰，消防通道通暢。

7。2。2 標識

商戶字號應用字規範、醒目。指示標識應清晰、明確、含中英文對照，宜圖形化且符合GB/T 10001。1的相關規定。

7。2。3 環境佈局與店面裝修

應包括但不限於以下內容：

a）交易區、休息區、餐飲區、娛樂區、服務區、結算區等區域，佈局合理；

b）專賣店在取得品牌所有者授權許可後，依照其要求進行店面裝修；

c）店面商品陳列歸置整潔，定期更換；

d）店面裝修材料的安全性和環保標準應符合國家相關標準的規定。

7。2。4 環境衛生

應包括但不限於以下內容：

a）建立完善的衛生管理制度，經營場所配備專職保潔人員；

b）應執行國家有關環保和公共場所衛生管理的規定，保持經營場所的清潔衛生；

c）經營場所的裝置、設施等應保持清潔衛生，定期消毒；

d）應保持經營場所室內空氣流通，空氣質量符合GB/T18883的要求。

7。3 場地和設施要求

7。3。1 停車場

停車場面積與經營區域建築面積的配比不宜低於1：1。建設標準參照建標128-2010執行。

7。3。2衛生間

應符合GB17217-2013規定的要求。

7。3。3無障礙設施

應符合SB/T10831-2012規定的要求。

7。3。4理貨區

依照經營需求為入駐商戶提供貨物裝卸、儲存、包裝、重整、流通加工等服務的理貨區域。

7。3。5 客戶服務中心

應設有客戶服務中心或總服務檯等服務部門，配有專職接待服務人員，提供諮詢、引導、接待、廣播服務等客戶服務，並備有相關便民設施和用品。

7。4 安全系統

7。4。1消防安全設施

應符合國家相關規定的要求，建立健全職責明確的消防應急指揮體系和應急預案；在防火通道位置張貼醒目的消防疏散指示圖；擁有完備的消防安全設施和專職或志願消防隊伍。

7。4。2治安系統

應建立治安保衛制度，並配備相關安保人員，安裝相應的監控設施和防盜系統。應建立職責明確的突發事件應急指揮體系和完備的應急預案。

7。5 資訊化建設

7。5。1 具有專屬的資訊中心、內部區域網及配備專業資訊科技人員。

7。5。2 建立與企業經營管理要求相適應的資訊系統平臺，對企業及商戶的經營活動、供應商資訊和商品的進、銷、存等業務實現數字化管理。

7。5。3 建立企業官方網站，及時釋出資訊。

7。5。4 建立企業資訊保安管理制度，防止企業的商業秘密外洩。

7。5。5 企業宜建立電子商務平臺，實現網上交易。

8 商品管理

8。1業態配比

營業面積中零售業態佔比不應低於60%，並配備餐飲、休閒娛樂、服務等輔助業態，以滿足顧客的不同需求。

8。2商品價格折扣管理

零售價格6折以下的商品在全部在售商品中佔比不宜低於80%。 所售商品應按國家相關法律、法規規定明碼標價，且分別標出原價、折扣後現價或奧特萊斯專售價。

8。3商品質量管理

8。3。1質量稽核

應包括但不限於以下內容：

a）所售商品應為正規廠家生產，有合法商標註冊權或商標使用權；

b）所售商品均應附有中文標識及說明；

c）所售進口商品應有對應批次的報關單和商檢報告；

d）企業自有的品牌商品應符合國家相關產品質量標準。

8。3。2質量監督檢查

應包括但不限於以下內容：

a）所售商品應符合國家相關標準，經營者應對商品質量負責；

b）應配合國家工商管理部門及質監部門對所售商品的品牌授權、商標使用、商品質量等進行檢查。

8。4商品品牌授權

應遵守國家有關商標、智慧財產權等的法律、法規。奧特萊斯開立的品牌專賣店應取得品牌所有者合法授權檔案，禁止銷售仿製 、走私、偽劣商品。

8。5商品採購管理

8。5。1自營模式（買手製）及託管模式的奧特萊斯採購管理

應包括但不限於：

a）採購的產品應符合國家相關標準，奧特萊斯企業應依照我國相關法律法規的要求籤訂採購合同或提供具有法律效力的採購憑證，有產品質量檢驗合格證明書，採購過程資訊記錄完整、真實；

b）對於國外進口奧特萊斯商品，應具備完善的進口批准證明、完稅證明以及商品質量檢驗檢疫合格證書副本等證明檔案；

c）選擇的供應商應是合法的經營主體，並對供應商資格進行評定認定，建立供應商檔案和跟蹤管理措施；

d）採購的產品應符合國家相關標準，奧特萊斯企業應依照我國《合同法》簽訂採購合同或提供具有法律效力的採購憑證，有產品 質量檢驗合格證明書，採購過程資訊記錄完整、真實；

8。5。2聯營及租賃經營模式的奧特萊斯採購管理

應包括但不限於：

a）聯營及租賃模式經營的奧特萊斯由入駐商戶自行組織貨源，進行採購；

b）奧特萊斯經營者應不定期對商戶所售商品進行抽查，確保商戶所售商品的合法性、價格的真實性；

c）奧特萊斯經營者依照合同對商戶進行管理，對於違法、違規且情節惡劣者及時清退。

8。6商品促銷管理

應包括但不限於：

a）應依照國家法律規定有計劃地組織商品促銷活動；

b）宣傳符合國家刊登廣告的相關規定，資訊真實、有效；

c）促銷價格保證真實性、可追溯性；

d）促銷贈品質量和服務按照正常商品質量要求實施管理。

e）依照國家相關規定組織促銷活動，向供應商收取促銷服務費等應事先徵得供應商的同意，訂立合同，不搞協議外收費。

8。7商品退換貨制度

應建立退換貨制度，提供退換貨服務。

9 客戶管理

9。1制定客戶管理辦法，建立客戶檔案和關係維護、服務機制。

9。2 宜建立會員管理制度。

9。3 建立售後服務及投訴管理制度，設立客戶投訴機構或設專人協調處理顧客投訴意見和交易糾紛。對客戶進行滿意度調查，做好資料分析，改進服務質量。

10 財務管理

10。1 應設有專門的財務部門。

10。2應遵守和執行國家有關會計、稅務、財務管理等各項財經法律法規的要求。

11 人員管理

11。1員工管理

應包括但不限於：

a）企業用工應符合國家的相關規定，依法保障員工的薪資、人身安全、社會保險等各項合法權益；

b）各專業技術人員應按國家要求持證上崗，企業應建立員工培訓制度，對員工進行專業技能管理和培訓，不斷提高員工素質；

c）員工應熟練掌握與運用安全生產、消防知識和技能，確保各項工作安全進行。

11。2 營業人員管理

11。2。1對導購員、收銀員、客戶服務人員實行持證上崗制度，銷售品牌商品的營業人員應由品牌所有者直接或委派專人進行崗 前培訓。

11。2。2 建立營業人員崗位技術分級考核制度，銷售食品及化妝品的營業人員須有健康證。

11。2。3上崗營業人員著裝整潔，符合企業要求，統一佩戴胸卡。

11。2。4接待顧客文明禮貌，規範運用問候語、應答語、道歉語、告別語等服務用語。

11。2。5 主動為顧客提供所售出商品的銷售憑據或發票。

12 誠信管理

12。1公平交易、依法納稅。

12。2維護消費者合法權益。

12。3重智慧財產權保護，執行國家相關法律法規。