本文為“房地產帶鹽人”的第251篇文章。

說起商品房住宅（也包括很多回遷房），大家關注的是土地要素，而比較容易忽略房子本身的屬性。這主要是因為過去20年的價格上漲，所謂“地段地段還是地段”，這說法有一定道理，但是過分聚焦房子的土地價值，讓普漲意識成為判斷住房價值的主流依據，在接下來幾十年內會逐漸顯現它的侷限性。

今天說的是高層住宅，尤其是小城市，包括二線城市以下的普通高層住宅，可以說只要不是大城市的核心區域，未來高層住宅普遍面臨的是居住價值和投資價值的下降。

房子是有使用年限的

這裡說的年限並非住宅用地70年，或者住宅使用結構設計保障要求50年的問題，可以說大多數住宅估計建築結構的強度甚至超過50年，但那都是我們擁有一套房子的時間極限問題，而在這些因素髮揮作用之前房屋的老化就會影響居住體驗。

一套房子的內在、外在屬性影響居住體驗，這些因素包括：

1、功能設施，例如電梯、水電系統的維保；高層住宅對電梯的依賴程度較高，而電梯的維護保養週期10~20年左右，供水系統二次加壓、水箱、管道等系統，部分中央空調系統、樓的外立面、公共部位的維護等等，其設計使用壽命都比結構強度壽命短不少。問題是這些裝置設施可以維修更換，但因為是公共部分，協調起來非常麻煩，且不說房屋的維修基金夠不夠，但是業委會的整體同意就需要費力溝通，而這些事情誰來做？單純一箇舊樓加裝電梯就能反映出協同業主有多難，更何況維修保養樓體。

二三十年後業主是不是在這些房子里居住，還是租出去，甚至空置，就會影響房屋維修基金的使用（需要達到一定人數業主的同意），同時相關工程施工、質量監理和招採定標也很難透過個人解決，需要一個負責人且穩定的業主組織，而且維修基金的申請還很麻煩（希望維修基金別是空賬戶，維修基金的保管問題我們另寫文章）。

2、小區內部配套問題，由於高層住宅居住密度顯然更大，對設施裝置的要求自然會更高，這其中也包括停車、消防等因素。

咱們經常見到的住宅層數一般11、12、18層，再就是33層的居多，這種設計跟建築規範的要求有關，一般高層住宅層高2。8~2。9米，考慮綜合高度，33層可以控制建築高度在100米以下，如果超過100米屬於超高層，對消防電梯、消防避難層、供水系統、包括結構（更多的框架剪力牆）等要求更高，意味著從設計、施工、報規報建和審批等環節的成本直線上升，所以一般以33層為限的高層住宅居多。

高層住宅還有個顯著問題，因為結構強度設計要求，剪力牆多、通道多、電梯多，會導致公攤面積增大，一般高層公攤佔比都在27~30%左右，比小高層20%，多層的10~15%公攤比例來說，實際得房率要小不少，這也就是單價成本是更高的。

當然在房價更高的城市，可以負擔得起這些成本的情況下，超高層住宅也不罕見。

城市區域發展和人口流動

城市因為產業、自然環境等因素人口變化，規劃變化是個長週期的問題，基本上一二十年內有個一兩輪波動很正常。除了前面說的核心大城市之外，持續穩定價值的區域在普通中小城市及縣城是比較少的，新老發展區域的交替會導致人口流動，進而造成一些區域的落寞。

例如最常見的“老城空心化”問題，如果一個城市不是大量持續湧入人口，那麼新區的開發，周邊的發展，會逐步讓老城區的人口減少，進而配套環境等等逐步走向衰落，而且住戶以租客為主。雖說不至於像某些國家那樣出現貧民窟化，但生活居住品質的選擇、居住人口結構和經濟收入水平最終會導致劣幣驅逐良幣的現象。

這時候老城區的房子不但房齡長，而且設施配套落戶，同時住的人開始減少，於是轉手比較難一些，也賣不上價格。這是一個投資價值的分析，當然如果你自住了二十年，我覺得基本上值回票價了，反正你也要換居住環境（也可能不換），那麼房子的增值與否也許沒那麼關注。

看政策導向給大家的提示

今年6月份，住建部的檔案已經要求縣城新建商品房要6層以下為主，佔比不低於75%，最高設計樓層不超過18層。然後這個月發改委的新規是“嚴格限制城市新建超高層建築”，這裡指的是250米以上的要去專門備案，500米以上的不得建設。可以說不僅僅是住宅，各種摩天大樓都要被控制。

這背後是兩個方面考慮：一、節能減排、碳達峰的話題作為大國我們的責任向世界承諾過，而高層、超高層建築的能耗、施工過程中的成本和對環境的壓力更大。二、人口流動和人口結構，除了老齡化、人口減少的情況，真正在各個城市人口不均衡，人們往大城市聚集，那麼小城市其實沒必要搞那麼高的容積率、建築密度的住宅規劃。

小城市缺人不缺地，卻在效仿大城市建高樓，我經歷過很多縣城的土地出讓，要求建築高度不低於多少，或者配建多少商業辦公樓就很荒誕，哪裡有那麼多人和經營活動需求呢？

高層住宅的出現在於高容積率：擠牙膏式供地類似香港，但是連香港也沒有那麼缺地；香港模式這個話題又不太方便展開寫，香港的超高層連成一片的那種逼仄的鴿子籠就是底層人們居住環境的寫照，過去二三十年我們快速發展經濟伴隨城鎮化的過程中，有個突出的特點是對土地稀缺的態度。

為什麼說是態度呢，我們的土地沒有那麼稀缺，我說的是城市用地意義層面，不是國土面積。城市規劃方面有兩大主要因素造成這個現狀：

1、工業用地、商辦用地等供應量放大，這個在經濟越發達的地方，越是如此，而這些城市的人口湧入導致住宅用地的稀缺；例如一線城市、強二線城市，目前都是這個樣子，住宅供地佔比不高，像深圳這樣就業發達、經濟繁榮的地方，住宅供應量常年不足四分之一，甚至過去很多年佔比不到五分之一的，因此高收入就業崗位多的同時，住宅價格感人，年輕人自嘲留不下來，只能在年輕的時候做“人肉乾電池”，榨乾之後回老家買房定居。

2、其實土地沒那麼稀缺，但是城市面積發展受限，除了個別城市的確是地理因素，大多數城市主要是因為配套，這裡的配套是指的交通（道路、高架、地鐵、公交系統等）、教育、醫療、科教文衛甚至綠化等等，這些投入是需要大量資金的；一個城市高樓林立不僅僅天際線好看，而且整體密度大，意味著配套投入成本低、效率高。

我們可以想一下，如果賣地都建設低樓層、低容積率、建築密度的住宅，那麼居住同樣的人口需要的土地面積就大，土地價格就低，同時上述配套的投入可未必小多少，畢竟擴張二十公里半徑出去，你的路該修到那裡，水電燃氣要修，地鐵要通，更遠的地方也得有學校、圖書館之類的，這些投入賣低密度的土地賺回來的錢就少，錢少這些配套投入的資金哪裡來？

3、補充一個因素，土地紅線問題；大家知道，目前甚至連北京、上海都有不少農業用地，大家去過上海城區周邊的話，例如金山、張江、青浦、寶山等等會路過很多小橋流水農田的地方，然後再達到一片城區。這種保障農田基本耕地面積本身沒問題，不過是否有必要每個城市都保有，還是集中置換到土地不那麼緊張的地區去，保持總量不變就是個值得思考的問題。

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