前些天，我們和幾位朋友意外碰在一起，討論了一個有意思的話題。

雖然，西安市場出現“供需雙跌”，但這個市場很奇怪，我們發現1。7萬/㎡高新區的高梯戶比專案去化率比較低，但是灞河邊上某盤均價3。2萬/㎡卻聲稱“沒房”，一邊是偏剛需的專案賣不動，一邊是高階盤去化率不錯。

這個情況有違“網路專家”的常識，按照專家們的說法，

現在是經濟拐點、人口拐點、城市化拐點、產業轉型拐點、消費需求拐點、人口老齡化拐點，應該是一個“分水嶺”

，但資訊渠道比我們要強的有產階層，為什麼還在一個勁買房。

難道他們沒有聽過“網路專家”呼籲的“拒絕買房，坐等降價”麼？

關於這個問題，當我們提出來之後，大家很容易就給出結論，現在已經不是剛需市場了，即便是看似“剛需”的專案，價格也已經脫離剛需了。

我們從三個方面來看，大家僅做參考，不作為購房依據：

其一，目前市場的均價：

目前，西安市場的住宅公示均價大概是1。7萬/㎡（價格浮動，或高或低），主城區最低的價格大概是1。3萬/㎡不到，最高的價格大概在4。1萬/㎡，但無論是哪個資料，都不是剛需渴望的五六千入手，這是現實情況。

其二，目前戶型成交結構：

目前，西安市場遍地改善的戶型，已經逐漸出現“反噬”，130-160㎡戶型成交佔比達到41%，反倒是100㎡以下戶型佔比14%，這不是正常情況，剛需應該是大多數，現在改善變成大多數，市場被扭曲了。

其三，目前購房者難題：

目前，雖然西安給出了“330新政”、“528新政”、“819新政”，但對於改善家庭影響最關鍵的還是“房貸利率”和“二套房首付比例”，因為缺少名額，限制了改善家庭入手機會，因為門檻太高，很多人被拒之門外。

備註一下：1、此前最低利率是要求“4。3%+60個基點”，現在西安這邊已經執行最低4。1%，刺激新房消費；2、

西安的商貸二套房比例要求太高了，現有住房≧144㎡，再買>144㎡，首付必須≧70%

，這點貸款空間還不如全款買房。

通俗一點來說，雖然剛需機會多，但購買力跟不上，因此導致，買得起的買不上，買不起的不會買。

目前，房地產市場給出的政策是比較好的，房貸利率給到了歷史最低，公積金最低可以做到兩成，而且剛需優先選房。

但大家似乎遺忘了一點，就是“三年口罩”對於我們的影響，尤其是對於剛需家庭的影響。雖然沒有權威資料統計，但剛需家庭與工薪階層高階重疊，換而言之，這些家庭主要依賴工資養家，如果就業環境不好，怎麼會買房？

目前的就業環境是什麼樣的？9月16日，根據國家統計局釋出，8月份我國就業形勢總體穩定，全國城鎮調查失業率為5.3%，其中16-24歲人口調查失業率為18.7%，將近五分之一，情況之嚴峻可見一斑。

在這種環境之下，不斷給剛需降低購房門檻、降低首付利率、增加購房名額、提供搖號優先資格，是不是在推動剛需買房？這個情況看起來，貌似道德優越，但卻忽略了一個事實，這會直接降低他們的生活質量，甚至於迫使他們加杆杆上車，市場痛感明顯。

但如果把機會給改善家庭，大量釋放“換房需求”，不僅能夠減輕市場負擔，給市場清庫存，還能夠給經濟增加消費，拉動消費端升溫，增加企業用工量，製造工作崗位，緩解失業率增加。。。。。

當然，有的人擔心，改善家庭集中買房，會不會推高房價？想多了，剛需最多不買房罷了，這不是專家們一直呼籲的麼！

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