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房地產會計核算流程【播放】

4、車位收入如何計徵企業所得稅

因地下車庫產權複雜，房地產開發企業和稅務機關在地下車庫的所得稅處理上一直爭議不斷，《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號檔案釋出）第二十三條規定：企業單獨建造的停車場所，應作為成本物件單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。第十七條規定，企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（1）屬於非營利性且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（2）屬於營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

上述規定表面上看似衝突，各省市或同一省市國稅局和地稅局的理解和執行都存在很大差異。

筆者的觀點是：房地產開發企業建造的車位首先要區分是否具有營利性，屬於非營利性且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。屬於營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

房地產開發企業銷售有產權的車位視同開發產品對待，銷售無產權的車位區分是否利用地下基礎設施（人防）所形成，若是，作為公共配套設施進行處理。若非，應當按建造開發產品進行處理，單獨核算其成本。

問題11房地產企業利用地下設施修建了地下車庫，並將該車庫轉讓取得收入。《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號檔案釋出）第三十三條規定，利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。請問，檔案中所稱“作為公共配套設施進行處理”是否指該車庫無論是否對外銷售，均一次性計入開發成本，待停車場出時，一次性確認收入而不能結轉成本？

答：《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第三十三條規定，利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。同時，該檔案第二十七條規定，公共配套設施費包括在開發產品計稅成本支出中。因此，利用地下基礎設施形成的停車場所應計入開發成本，待停車場所出售時，一次性確認收入，同時不能結轉成本。

房地產開發企業利用地下車位取得的是臨時停車費收入，則應一次性計入企業所得稅收入；如果是一次性取得若干年的租金收入，則可按《國家稅務總局關於貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第一條規定處理：企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收人，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

5、車位租金收入是否計徵房產稅

利用人防工程形的無產權車位如果不能實現使用權銷售，要按照“不動產經營租賃”計徵增值稅，會不會有12%的房產稅呢？

《財政部國家稅務總局關於具備房屋功能的地下建築徵收房產稅的通知》（財稅〔2005〕11號）規定，凡在房產稅徵收範圍內的具備房屋功能的地下建築，包括與地上房屋相連的地下建築以及完全建在地面以下的建築、地下人防設施等，均應當依照有關規定徵收房產稅。上述具備房屋功能的地下建築是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。已出租的地下建築，按出租地上房屋建築相關規定計徵房產稅。

按該檔案理解似乎要計徵房產稅，但是人防非單獨的開發產品，屬於配套設施，並且車位已銷售，產權（使用權）已歸客戶，房地產開發企業納稅義務消失，即便開發商與業主簽訂的是車位（庫）租賃合同，租賃期達到了法律法規規定的年限，即達到業主所購房屋車位（庫）年限，也應視同銷售車位（庫），不再徵收房產稅。

實踐中有一個非常合理的檔案可以參考：《瀋陽市±方稅務局關於深航（瀋陽）置業有限公司地下停車位稅政問題勺批覆》（沈地稅函〔2013〕54號）。

瀋陽市地方稅局第二稽查局：

《瀋陽市地方稅務局第二稽查局關於深航（瀋陽）置業有限公司地下停車位稅政問題的請示》（沈地稅二稽發〔2012〕8號）收悉，經深入研究並與省局溝通，現回覆如下：

一、從2011年1月1日起，對符合《遼寧省地方稅務局關於暫免徵收地下人防工程房產稅的批覆》（遼地稅函〔2011〕183號）規定免稅的地下人防工程，無論是自用還是出租，還是銷售長期使用權，均不徵收房產稅。此前，未徵稅款不予補徵。

二、對不符合《遼寧省地方稅務局關於暫免徵收地下人防工程房產稅的批覆》（遼稅函〔201〕183號）規定免稅的地下停車位均按從租計徵房產稅。在2012年4月10日之前，發生的出租地下停車位或出售地下停車位使用權行為，未按從租計徵房產稅的，應予補繳，在2013年底前補繳的不徵收滯納金。

按照《轉發國家稅務總局關於印發土地增值稅清算管理規程的通知》（遼地稅函〔2009〕188號）規定，對房地產開發企業長期出租下車位、一次性收取的租金已預徵的土地增值稅作為整個專案的預繳稅款在清算時處理。

三、在2012年4月10日前清算結束的房地產開發專案，已按照《轉發國家稅務總局關於印發土地增值稅清算管理規程的通知》（遼地稅函〔2009〕188號）規定，將房地產開發企業長期出租地下停車位、一次性收取的租金確認為清算收入的，對其長期出地下停車或出售地下停車位使用權已按從租繳納的房產稅應予退還 。

四、對房屋開發公司將地下停車位無償移交給有關聯關係的物業公司，由物業公司向業主收取租金的，按上述第一、二條規定確定物業公司是否繳納房產稅。

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