商業不動產、長租房市場，迎來一大利好訊息。近日，證監會副主席李超在中國REITs論壇2022年會上指出，加快打造REITs市場的保障性租賃住房（簡稱“保租房”）板塊，研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

這意味著REITs覆蓋範圍將向商業不動產、長租房進一步擴大，有著不同尋常的意義。那麼，此舉能否普惠全部涉房企業？未來長租房及商業不動產等領域REITs會有哪些機遇？

根據證監會副主席李超的表態，REITs覆蓋範圍有望進一步擴大。圖/IC photo

動向：

商業不動產、長租房REITs有望推進上市

除了加快打造REITs市場的保租房板塊外，證監會副主席李超還提出，研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，從國家“十四五”期間鼓勵的公募REITs來看，在房地產領域的運用，重點還會體現在住房租賃，以及高科技產業園區、特色產業園等產業地產相關領域。因此，交易性的住宅不會成為主要鼓勵物件。中短期來看，試點擴大之後，會更利好存量地產，包括提升租賃、商業地產的運營管理，推動收益的穩定持續等。

“從當下來看，推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域，對於房地產開發行業走出困境也有重要意義，目前不少房企本身持有一定的優質商業地產，並且不少也涉及長租公寓運營，透過REITs推進，可以進一步增強這類房企的現金流，對於抵禦風險、穩定樓市也會起到積極作用。”張波表示。

實際上，在近20年的房地產開發中，我國商業地產也迎來了快速發展。整體來看，我國商業地產的資源十分發達，不過，由於沒有與資本市場打通，基本上是沉睡的資產。戴德梁行釋出《中國REITs指數之不動產資本化率調研報告》顯示，從城市維度來看，北京、上海各類資產受投資人關注的比例最高。從資產型別來看，甲級寫字樓依然最受投資人歡迎；商務園區、長租公寓/服務式公寓投資機會受關注度在不同城市均較高，生物醫藥產業園在北京、上海的專案受關注度高……

在此背景下，政策暖風吹來，對於此番證監會的政策導向，中指研究院企業事業部研究負責人劉水指出，REITs試點擴充套件到長租房、商業不動產，表明REITs覆蓋支援的領域正在增多，“我國REITs發展正在加快，將有力支援擴大直接融資，促進金融有力服務實體經濟。”

影響：

從開發數量型向經營質量型轉變

隨著商業地產納入REITs產品的聲音逐漸落地，市場頗為振奮。世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天表示，公募REITs如果得以拓展至商業地產，將提升商業地產的流動性，尤其是在大宗物業交易中的活躍度，還將幫助相關房企拓寬融資渠道、最佳化資產負債結構。此外，REITs也將助力開發商加速其業務模式向資產管理轉型。透過開發、運營和資管能力的協同，讓分拆出來的成熟優質資產在資本市場上實現估值最佳化。

在接受新京報記者採訪時，中國REITs專家王步芳指出，如商業不動產REITs獲准正式上市，對房地產行業是重大利好，首先在於行業解困，北上廣深地區的優秀商業物業有望透過發行REITs融資，可大大緩解房地產行業的嚴峻資金困境。除此之外，如果商業不動產REITs獲准正式上市，地產商自持的經營良好的商業物業REITs上市之後，整個房地產行業的槓桿率將大幅下降，有利於降低金融風險，從而有效落實中央政策。

此外，王步芳表示，商業不動產REITs獲准正式上市，房地產行業就會有一個穩定的預期，帶動行業經營模式從開發數量型向經營質量型轉變，建立起“投資-運營-退出-再投資”的良性迴圈，從而房地產業作為主導行業之一，必將促進整個國民經濟的長期持續穩定發展。

北京博智行商業地產研究院院長魯炳全分析稱，在我國城市化程序、城市更新和鄉村振興中，商業地產始終扮演著重要的角色，而商業地產離不開金融屬性，必須要解決現金流、流動性的問題，所以，REITs作為一個金融工具，對促進商業地產的發展起到至關重要的作用。

“REITs在國際上已是一個非常成熟的做法，但圍繞著我國的商業地產，還需要有一些探索和嘗試，特別是在產品選擇以及發行REITs的要求和門檻上，還需要相關風險防範方面的規範。”魯炳全分析稱。

同策研究院資深分析師肖雲祥亦表示，商業地產開發邏輯不同於住宅開發邏輯，其屬於相對小的一個領域，對公司專業能力要求較高。國家推動商業地產REITs上市，對有相關能力的房企而言是一大利好。但如果沒有相關能力，企業也不可盲目在該領域加大投資，因為REITs的收益取決於底層資產的優劣。

展望：

或難以普惠全部涉房企業

不過，在ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然看來，REITs試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域，對房企或涉房企業來說，似乎看到了一些曙光，但深究下來，卻未必能夠普惠全部涉房企業。

趙然解釋稱，從之前基礎設施公募REITs的實施細則來看，對於回收到的資金也必須再次投向基礎設施。因此，即使未來試點範圍能夠拓展到市場化的長租房及商業不動產，回收到的資金也無法流向傳統房地產業務，只能是對於涉足持有運營型不動產業務的房企融資有所緩解。

除此之外，公募REITs關鍵還是要看收益率水平，對於很多商業不動產來說，比如酒店、商業，很多還面臨著資產價格與實際估值背離的情況。具體來說，就是資產價格過高，很多都在房地產快週轉時代揹負了沉重的歷史成本，而實際估值看的卻是運營現金流、利潤，而這兩者都是能否順利發行REITs的關鍵。

“無論保租房REITs常態化發行，還是試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域，也都存在一些障礙。”趙然以長租房為例分析道，一方面，未來肯定會出現新建類專案+存量類專案的組合型REITs，而存量盤活型別專案可能遇到的障礙會比較多，最普遍的一個是存量資產的剩餘土地年限問題。目前公募REITs資產估值採用收益法定價，因此，剩餘土地年期作為收益法中收益期的依據，對於估值的影響還比較大，特別是當“年期”接近或短於20年時，對估值的影響尤其大。

此外，趙然表示，部分存量物業為收購類專案，收購時成本較高也是存在的問題，很多市場化收購專案，在資產估值時現金流折現的價值未必能夠覆蓋總投成本（收購成本+改造成本）。

基於此，趙然指出，保租房REITs的發展尚在起步階段，雖然存量市場廣闊，但要克服相關問題還需時間，比如市場對於物業價值的理性迴歸，或者對於保租房可以形成合理的價格錨。

“當然，未來長租房及商業不動產等領域REITs也會有一些機遇。”趙然以長租房為例分析稱，從保租房覆蓋範圍來看，高階公寓一般不會選擇納保，所以未來試點範圍擴大到長租房，一些高階公寓就有望進入到REITs發行的儲備專案中。這類專案通常處於核心位置、面對的人群也會相對高階，租金水平也會更高。

此外，從整個住宿行業來看，一些長短租結合的專案，比如酒店+長租房，或酒店內有長租房的專案也有望進入到REITs發行的儲備專案中。這類專案可以憑藉酒店的短租收入拉高坪效，也可以憑藉長租房的穩定客源提高入住率，預期這類專案的收益率會較為可觀。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 盧茜