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根據我國現行法律規定，房屋質量問題，分為3類，針對不同的房屋質量問題，買受人應當確定提出不同的訴求，採取不同的維權途徑，以此維護自身的合法權益。

一、

房屋質量問題的分類

根據

《

最高院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

》（以下簡稱：《商品房買賣合同司法解除》）

第十二條：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援”、第十三條：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔”之規定，房屋質量問題分為三種，分別為①房屋主體結構質量不合格；②房屋質量問題嚴重影響正常居住使用；③一般的房屋質量問題。

二、

房屋質量問題的責任主體

根據《建設工程質量管理條例》、《商品房買賣合同司法解除》等相關法律法規，工程竣工驗收由建設單位負責組織勘察、設計、施工、工程監理等有關單位進行實施，因此，

房屋的建設單位是工程質量竣工驗收的主體，也是房屋質量的責任主體

。在新房的銷售過程中，《商品房買賣合同》的出賣人即為房屋的建設單位。

因此，在實踐中，業主以房屋質量問題為由，拒交物業費甚至直接要求物業公司承擔賠償責任，這種做法以及要求是沒有法律依據的。但是，當《物業服務合同》當中，明確約定了物業服務公司對於業主房屋質量需要承擔維修責任的情況下，在出現房屋質量問題時，可依據合同約定要求物業公司進行維修。

三、

針對不同的房屋質量問題，買受人分別享有怎樣的權利？

根據

《商品房買賣合同司法解除》

規定，針對“房屋主體結構質量不合格”、“房屋質量問題嚴重影響正常居住使用”這2種房屋質量問題，

房屋買受人可直接向出賣人主張解除合同，並要求賠償損失

；而針對“一般的房屋質量問題”，則不能主張解除合同，

只能要求出賣人先行進行修復

，在不能修復或修復不能解決質量問題的情況下，可要求出賣人賠償損失。

在（2018）京02民終2244號《民事判決書》當中，在透過司法鑑定機構，

查明房屋確實存在質量問題以及因房屋質量問題導致房屋價值出現貶值的情況下

，

因買受人堅持將訴訟請求確定為“要求出賣人補償房屋質量問題而產生的差價”

，

最終導致買受人一審、二審均以敗訴告終。教訓不可謂不慘重。

因此，在出現房屋質量問題時，我們應當立即固定保全證據，根據房屋質量問題所屬具體型別，確定具體的訴求，進而採取不同的維權手段。

四、

發現房屋存在質量問題後，應當採取哪些措施？

1、固定、儲存證據

當發現房屋存在質量問題時，應當第一時間固定儲存證據，比如對房屋所存在質量瑕疵部分進行拍照、錄影；通知開發商及物業公司，並做好登記、備案工作。必要時，可申請房屋安全鑑定機構進行相應的房屋質量鑑定。

2、與開發商協商解決

在準備好充足的證據後，買受人可與開發商直接交涉，提出自己的合理要求。為了減少維權成本，就房屋質量問題，如果能與開發商協商解決，這是最簡便高效的維權途徑。

3、

找第三方維修

當房屋質量問題，透過維修可以解決的情況下，如果與開發商協商不成功，買受人可以自己找第三方進行維修。根據《商品房買賣合同司法解除》第十三條之規定，維修產生的費用最終將全部由開發商承擔。因此，在此過程中，買受人要注意保留房屋質量問題的證據，進行必要的催告，保留維修的正規發票，以便事後向開發商追索相關費用。

4、

向法院起訴

司法是維護社會公平正義的最後一道防線，當與開發商協商解決不成時，買受人應當及時委託專業律師，就房屋質量問題，向法院提起訴訟，以維權自身合法權益。