近日，光明金融街專案“賣斷了貨”，8997人選500套房，“好房搶不到”的情緒似乎傳染了整個市場，讓購房者陷入焦慮。

這種現象只是暫時的，下面筆者將用一張圖告訴大家，比金融街區位更好，體量相當的專案，在光明區還有“

58個

”，現階段，對於光明區房產的投資邏輯也應該做出相應的調整。

01

光明新房真的不用去搶

這張圖就是【光明中心地區】法定圖則，是由深圳市規劃和自然資源局釋出的，裡面的資訊量很大。

如上圖所示，在光明中心區，

黃色地塊

幾乎全是二類居住用地，是用來建設住宅的；

紫色地塊

幾乎全是教育用地，是用來建設小學和中學的；

紅色地塊

是商業用地，

綠色地塊

是公園綠地。

整個片區給人最直觀的感受是，黃色的居住用地佔比是比較大的，那麼光明中心區到底會供應多少住宅？請看下圖：

光明中心區共劃分為4個組團，區域內分佈有4個地鐵站，分別是：樓村站、科學公園站、光明站和光明大街站。

根據開發規劃和開發管控，我們可以瞭解到4個組團的建築規模：

01組團

：總建築規模236萬平方米，居住建築規模上限

161萬平方米

；

02組團

：總建築規模198萬平方米，居住建築規模上限

85萬平方米

；

03組團

：總建築規模313萬平方米，居住建築規模上限

221萬平方米

；

04組團

：總建築規模259萬平方米，居住建築規模上限

164萬平方米

。

4個組團的居住建築規模總計約631萬平方米，這是什麼概念，賣斷貨的金融街總建面約10。8萬平，

這意味著光明區還將供應與金融街體量相當的專案約58個，你覺得光明區的新房還有必要去搶嗎？

同時，這些新增的住宅普遍分佈於地鐵站周邊，商超、學校林立，科學公園、獅山公園、東周公園、翠湖公園等星羅棋佈，甚至不乏地標性建築，單從土地規劃上，我們就能想象出這裡將成為一個居住氛圍濃厚的新興居住區。

02

誰是光明區的C位

誰是光明區的樓王？

如果放在從前，龍光玖龍臺當仁不讓，現在可能多了一個金融街的選項，這兩個專案之所以能入圍，一方面是專案位於光明區的鳳凰城，緊鄰鳳凰城地鐵站；另一方面，兩個專案的市場關注度，二手房漲幅都非常驚人。

鳳凰城有多厲害？2018年，在光明區六個街道固定投資佔比情況中，鳳凰街道的固定資產投資額比其它5個街道的總和還要高。

同時，鳳凰城是深圳17個重點區域之一，也是光明區唯一一個入選區域，從2014年啟動建設到現在，可以說是發生了翻天覆地的變化，以觀光路、光明大道和光僑路為主幹道，佈局了華星光電等高技術企業，還坐落著招商局光明科技園、華強文化創意產業園等高階產業園區。

講了這麼多，只想表達一個觀點：

鳳凰城的發展具有先發優勢，地鐵、城建、學校等方面的完善，讓鳳凰城的樓盤在短中期就有很強的漲幅空間，但光明區屬於長線投資已經成為共識，以高價入手鳳凰城專案可能並不是投資光明的優選方案。

而且，現在說光明區的樓王位於鳳凰城，還為時過早。

今年5月26日，深圳市人民政府批覆了《光明科學城空間規劃綱要》，規劃總面積99 平方公里的光明科學城，要建設成為粵港澳大灣區國際科技創新中心的核心功能承載區和綜合性國家科學中心的重要組成部分，代表國家參與全球科技競爭與合作，打造“開放創新之城、人文宜居之城、綠色智慧之城”，成為競爭力影響力卓越的世界一流科學城！

在《光明科學城空間規劃綱要》中提出，規劃“一心兩區，綠環縈繞”的科學城總體空間佈局：

“一心”即光明中心區。

以光明中心區為依託，建設科學城的生活服務中心，充分發揮中心區的商業、居住、大型公共服務設施的集中優勢，增加特色性的科學服務設施，為科學城提供優質公共服務。

“兩區”即裝置集聚區和產業轉化區。

裝置集聚區集中建設大科學裝置、科研機構、高水平大學等；產業轉化區建設成果轉化平臺和產業創新平臺，培育和佈局未來新興產業。

“綠環縈繞”即科學城藍綠活力環。

以茅洲河綠廊和周邊郊野公園為主體建設活力綠環，為科學城提供高品質的生態環境和公共空間。

從規劃綱要中我們得知，“先行者”鳳凰城的功能主要體現在產業上，在“一心兩區”的空間佈局中，光明中心區的佔位更靠前，主要功能體現在商業、居住和服務上，這裡才是購房者最應該關注的居住區。

同時，光明中心區的建設速度正在加快，未來，這裡將集中佈局深圳科技館、科學公園、光明書城及美術館等一批高質量配套設施，隨著開發商拿地進駐及舊改持續深入，還將崛起一批高階商業綜合體、高品質住宅區，規劃建設高度超220米的城市地標建築。

科學公園站附近將有一個商品房專案入市

，總建面約10。6萬㎡純粹居住社群，為避免打廣告嫌疑，筆者不透露專案名稱；

樓村社群已經啟用8個城市更新單元

，如卓越樓村第一工業區舊改、滿京華樓村第二工業區舊改等；

華僑城已經中標科學公園站附近地塊

，規劃為商業用地、二類居住用地及城市道路用地，未來將打造光明中心區地標級綜合體，規劃建設一棟不少於220米的地標建築物。

隨著越來越多的新專案入市，舊改專案的快速推進以及光明城市地標的建設，光明中心區的城市面貌、環境和配套將得到全面地提升，越來越多的人將會認識到這裡的投資價值和居住價值。

03

光明區未來發展趨勢

現階段，對於光明區房產的投資邏輯也應該做出相應的調整：

1、光明6號線開通在即，在地鐵兩端，一方是位於福田中心區、學位一般的舊樓房價格在6萬/㎡左右，一方是光明區鳳凰街道二手房價格已經接近7萬/㎡，鳳凰城的房產已經嚴重透支未來的漲幅空間，除了限價的新房，二手房能不碰最好不碰；

2、光明中心區未來還將供應大量居住用地，這些專案的相繼入市會緩解光明住房稀缺度，現在市場的情緒過於緊張，因為大多數購房者不知道光明中心區有這麼大的供應量；

3、光明區房價即將從快速上漲期進入調整期，一方面是新專案不斷入市，降低人們對房價的上漲預期；另一方面是土拍的“雙限雙競”，限定商品房入市價格，而且光明二手房價格已經觸及天花板；

4、光明中心區和鳳凰城誰更有潛力，筆者更看好光明中心區。

鳳凰城以產業為主，光明中心區以生活居住為主，這就好比福田區，擁有全國最強的福田CBD，但福田的房價高點卻位於香蜜湖，因為香蜜湖的定位是中央居住區，擁有成熟的商業、教育、生活配套，這裡才是高淨值人士理想的生活居住地。

鳳凰城的發展具有一定的先發優勢，在短中期表現更佳，但光明區屬於長線投資，從長期發展的角度來看，光明中心區的定位更有優勢。