作者: 陽光找好房

打麻將的場景

麻將的贏家，在和牌的瞬間，表情都是愉悅的。當然，這是人之常情，不可能贏了還傷心。

如果要問感想，他們會表達自己打得好！

就像開盤勝利後，地產商的總結，都不可免俗的會談到，投資做對了什麼，產品做對了什麼，營銷做對了什麼。

只有安靜的看一下午麻將，才會明白，麻將贏家肯定不能出錯牌，但要贏牌的前提是：

別人不需要的牌，剛好是你

需要的牌。

麻將技術再好，你要的牌，另外3家也都需要的話。首先碰不到也槓不了，其次摸起來的機率也很低（說明別人手上的牌和你差不多）。很難贏。

用麻將的規律推理過來，如果樓盤勝利了，在投資產品和營銷都未出錯的前提下，

只有能做到100億的城市，你才能得到100億的戰果，只有能贏的板塊，才能做到首開即贏。也只有能贏的產品，才能得到顧客的認同

。

沒有誰創造奇蹟，只是正確的迎合了市場！

打麻將需要儘快判斷另外3家不要什麼，而房地產投資和開發，可以事前進行“城市穿透性”分析。

1.

房地產投資和城市社會的邏輯

地產投資的前策部門，進入新城市有三寶：

人口數、GDP和往年銷售量。

這三點，極簡的描述了城市可投性。

咱們也不能傻到人口數量低，GDP不行，和歷年銷售量都不高的城市去投資。

但是，這“三寶”未必就沒有漏洞。至少，解釋不了義烏的房價：作為省管縣級市，3大指標，再強也強不過省會城市，但是義烏房價就是能滅許多省會！

坦率的說，做地產這些年，到過很多城市，

我從未在“GDP/人口數/往年銷售量”這三寶中，對一座城市產生過理解。

就如同，我無法透過“學歷、收入和過往簡歷”，判斷一個人是否有做好一件事的能力。

投資部門的“三寶”，類似想找到“三圍”一樣的指標

：透過固態的資料，但能反應美醜。這是對城市社會的極大羞辱。

我一直懷疑，商學體系到底適不適合房地產。所以，這些年一頭扎進“社會學”的領域，去重構房地產的底層邏輯。

在社會學的定義裡，城市是一個“大社會”組織

，超級城市還是若干個相對獨立的社會區域構成。對城市社會性的描述，就不是GDP、人口數了，而是：

城、產、人

，三個要素的關係。

城市：

該社會群落的地理屬性，比如建成區面積，建成區裡的板塊。

產業：

該社會群落裡的產業情況，如1-2-3產，參考統計年鑑的口徑。

人口：

該社會群落的人口狀況，如勞動力數量、學生數量，更上一級就是階層概念了。

任何城市社會，都是一個“城-產-人”相對穩定的有機體：

城市建成區裡的內容，即該城市產業和人口狀態的總和；該區域社會里人口生活和生產所需要的空間，形成了建成區的大小和板塊。

沒有產業，是在街上擺攤而被列入城市簡介；也沒有一個人睡在大街上；也沒有空間是閒置的。說明，該社會的“城-產-人”是平衡的。

這不是一個規劃學的概念，和各級的主政長官聊天，

他們嘴上會談GDP，但做的全是“城-產-人”的事情。

規劃部門，只是不斷的根據主政者對產業和人口的構想，而對城市空間做出頂層設計。

“城-產-人”是城市社會學概念，我國信奉的馬克思先生，首先是社會學大師。新馬克思主義者已經與政治沒啥關係，全是社會學的研究者。

或者，政治就是社會學。政治家，是對管轄社會里的城-產-人，做動態平衡的人。

GDP、人口數量、過往銷售量，這些資料指標太弱了，因為，

它不能體現動態變化，也不能說明製造這些數字背後的動力

。但是，“城-產-人”的關係，可以。

2

城市的性格和四級城市分類

到目前為止，我還沒寫下“城-產-人”和房地產投資的關係。因為，需要把城市社會的常識表達得再清晰一點。

我們不能以“123”或者省會、地級市這樣去理解城市，城市既然是一個有機的動態社會體，那麼在穿透性分析一座城市前，

首先要判斷它的動能

：

有的城市，是“城-產-人”

，比如首都、省會這些國家身份，先確定了不可輕視的城市地位，地位帶動產業，產業吸引人口增加。這是地位驅動型。

有的城市，是“產-人-城”。

因為某些獨特的優勢，讓產業先行，帶來就業機會和人口增加，然後產-人的共同驅動下，讓城市地理暴漲。大家不能理解的義烏，房價4w+，就是因為產業動能強。

有的城市，是“人-產-城”。

即人口莫名其妙的增加，大家又不能坐吃山空，創造了新產業，從而讓城市獲得發展動力。

比如西安和成都，是透過人才政策，先拉動人，再去促進產業

。城市社會更迭還有很多精彩案例，比如一戰後的失業率，讓倫敦積累了一批無事可幹的年輕人而發展了三產，成為第一代全球金融中心；二戰後的反文化者、垮掉的一代，聚居紐約，而成就現狀的紐約。

瞭解每個城市社會的內在動能，對開發商來說，太沒耐心了。但它很好玩，當你發現城市的動能，就如看到一個人的心臟，知道它健康、衰老還是頻死？

所以在《生活方式》裡，我們順手把城市分為四個等級：

1）吸納型城市

：強勢的產業吸納外地人和外地資源，這是我們最想看到的健康城市，也是最有投資潛力的城市，而未必是省會城市。

比如廣東的佛山，它不是廣州的附庸，東莞也不是深圳的衛星城；義烏更與杭州無關。他們雖然行政級別不高，但都是用外地人，賺外地錢。

2）封閉型城市：

就是本城的產業機會，基本滿足本地的人。外地人缺乏機會，所以也不湧入。

3）救援型城市：

本城並不存在許多產業機會，但是能在某個領域賺點外地人的錢。比如旅遊城市，政策扶持城市。

4）枯萎型城市：

本地的產業連本地人也無法全部滿足，從而人口流失，因為人口流失所以產業也日衰。

目前，中國2000多座縣城和700座“城市”，這四類城市皆有。而且不與GDP等絕對值相關

：

某些省會有著500萬級的人口數，3000億以上的GDP，但它是枯萎型城市，房價下跌；而某些縣城只有百萬人口，幾百億的GDP，但它是吸納型城市，房價暴漲。

是不是投資就選吸納型城市，避開枯萎型城市呢？答案並不是，你太心急了。

3

樓盤的機會，在城-產-人的矛盾！

四大城市分類，只是說城市價值。但這對具體地塊的評估，只有環境意義，沒有指導意義：

畢竟，開發商花錢買地，而不是買城市。

吸納型城市裡有陷阱，枯萎型城市裡有機會

。我們在《生活方式》裡說到的石家莊，也有近百億的房企產生；具體有否價值，要看地買在哪裡？

買到哪裡的地是OK的呢？城市社會學角度看土地，就不是從環線、方位、地址等指標看，那屬於地理學範疇，而不是社會學範疇。

要看目標土地，是否能對應該城市社會里的機會

。

簡單來說，一旦城市社會里，產生了“產-城-人”的矛盾，相關地塊就有了機會。

前面說，城市是活的，指的是“城-產-人”始終維持平衡狀態，

但也經常被打破，一旦平衡被打破，就產生了機會。

房地產機會遍地的深圳，矛盾就在於三面臨海一面靠山的深圳，其所有建成區的面積，不足以滿足深圳客的居住需求。

即產業太發達，導致“人和城”產生了衝突。

人人都明白這是機會，所以深圳就沒有了“機會”，因為熱錢太多而地太少。

而我們判定為“枯萎城市”的石家莊，1。2w的剛需盤跳樓打折，行銷遍地拉客。

但最近的開盤銷售金額記錄，是一個均價2.5W的樓盤創造的

：

雖然石家莊的

製藥業、製造業等傳統優勢行業，因保衛京師而被抑制

，但別人也存在

“現代的人居需求，和過於落後的城市面貌”

之間的矛盾。所以剛需不好賣，但是存在高階改善需求。

在石家莊的二手房市場，

建於1980年代的二手房比例，大概超過50%

。這說明了當地的人居環境，石家莊也是有富人的，他們去北京、天津還無比方便，也是開了眼界的客戶。

在這個2。5w的樓盤值錢，石家莊也有不少高階樓盤，進入滯銷狀態，但都是15年前的戶型格局，我專門寫下了《老款賓士S600，全新上市》的文章，譏諷他們不尊重顧客。

新的城市主政官就看明白了，所以提升石家莊的策略裡，被加粗加黑的標記了三個字：

國際化。

而許多全國TOP100的開發商去石家莊就沒搞明白，他們高週轉、複製化，弄了一批剛需產品，7000元買地，8000元賣房，給渠道8個點，還去化緩慢。

4

城市穿透性分析，找到該社會的矛盾

實效機構有一項“超能力”，叫城市穿透性分析。不屬於我們對外開展的業務，所以沒有做廣告的意思。

有很多開發商，

表示擔心我們對“異地”的理解度，

確實，成都的公司做全國的業務，兩三個月內解決戰鬥，是否懂得當地市場？

這種擔憂，促使了我們在很多年前，就深入的想辦法。因為社會學就是本地學。兩個相鄰社會之間，也可能是完全不同的社會形態。

所以，

我們早就建立了“城市穿透性”分析的方法。基於對當地“城-產-人”的分析，找到社會內在矛盾，從而發現機會。

和

行業慣用的市場分析法，進入性分析體系

，差異在於：

我們主要抓矛盾，而其它的方法，主要是瞭解資料

。

就好比，你為了追一個女孩子，需要事前瞭解她，請了兩撥私家偵探：

一撥主要是挖資料

，比如她在哪些學校讀過書，在哪裡工作，有多少次愛情史，每個月在淘寶購物頻率是多少；然後做了200頁的報告給你。

而穿透性分析就簡單了，重點告訴你：她和男朋友是否有矛盾，存在哪些不匹配

。

常見的城市矛盾有：

1）

城市建成區的版圖，已經不能滿足產業或者人口的需要了

。這個就太明顯了。

2）城市建成區的

板塊，和城市人口的某類階層不匹配

。這就不明顯了。

3）城市產業的更迭，

導致了有新的階層產生

，雖然人口總量並沒有增加，甚至還可能減少。但是新人不睡老房子。

4）城市產業版圖在轉移，

城市中心將產生分化

。

5）

某一個板塊人口數量過密

，而周圍有一片大家不敢下手的荒地。

總之，房地產屬於城市社會學的範疇，更新知識體系後，瓶頸更少，有打通任督二脈的效果。

有同學可能會提出這樣的質疑：

有很多開發商，並未做城市穿透性分析，就只做了資料分析。並在資料的指引下，拿到地做了產品，還是賣得很好。

這是肯定存在的，就如那些打麻將，從來不看桌面的人，還是會胡N把牌的

。

（完）