南京樓市似乎開始出現了一種兩極分化的現象。

改善板塊中，一些房企為了順應市場，戶型越做越小，但與此同時，還有一部分房企拍拍胸脯“我們不做小”。

但是不做小，也是要有硬實力的。

誰最有這個實力？放眼全南京，如果河西中沒有，那其他也要靠邊站了。

目前河西中主力待售、待上市的三盤：海玥萬物、奧體新城丹若園、越秀G28地塊。

其中越秀G28作為目前南京毛坯限價的天花板專案，一舉一動是頭條。前不久，專案的規劃出爐了，將打造6棟30F的高層住宅。

從規劃圖上來看，小區的最大樓間距達41米，另外，小區在北側與西側設有入口，一邊靠近商場，一邊靠近地鐵。

從效果圖上來看，外立面由大面積玻璃幕牆構成，質感十足。另外住宅南向窗牆比較高，陽臺的開間不小，未來採光應該不錯。

雖然目前專案的戶型面積段並未出爐，但從效果圖上看戶型不會小，一街之隔的保利雲際起步戶型140平，2年多過去了，怎麼著也不能比鄰居小吧？

從價格來看，保利雲際在2020年11月收官均價4。8萬/㎡，而越秀G28毛坯限價就高達5。5萬/㎡，小小的加個基礎裝修和升級精裝包，也要衝破6萬/㎡。

值得一提的是，越秀在拿地5天之後就開始招聘團隊，根據我們最新的實探，地塊內部還沒有什麼明顯的動工跡象。

雖然毛坯限價很高，專案也在河西中，但並不屬於豪宅聚集區，對於追求終極改善的人可能還需要一定的產品力來說服。

越秀G28地處河西中新城科技園，周邊林立的辦公樓非常多，每天上下班的人流量也非常大，而且地塊西側與租賃用房金洲苑小區無縫對接，南側也靠近鳳台南路高架，居住環境與價格確實不算太匹配。

另一方面，越秀自從進入南京以來，打造的專案基本都是以剛需和剛改為主，這次能不能勝任河西中這塊地，還要看後續的產品打造。

除了越秀G28之外，待上市的還有純新盤奧體新城丹若園，此前網傳專案戶型建面170、210、265㎡，精裝交付且帶科技系統，大機率賣6萬/㎡左右，總價千萬起（產品資訊和價格，以官方實際為準）。小區共5棟樓，為19F小高層，約260套房源，均為2梯2戶。

網傳戶型圖如下：

建面約170㎡ 三房兩廳兩衛

建面約210㎡ 四房兩廳三衛

建面約265㎡ 五房兩廳三衛

河西中的下手機會確實不多，但這也給了河西南“上位”的機會。

目前河西南待上市的純新盤有：深業南灣上府、星葉雲墅、金基中北朗樾府、奧體建設G31地塊、中北盛業G30地塊以及葛洲壩G29地塊。

其中幾個戶型已經公開的：深業南灣上府打造三種主力戶型143、165、188㎡，朗樾府只有一種195㎡的主力戶型，星葉雲墅主打建面約220、280㎡四房大平層，真的是一個比一個壕。

沒公開的三個中，中北盛業G30地塊由金基操盤，緊靠朗樾府，未來預計也不會打造小戶型，大機率向朗樾府靠攏。葛洲壩G29地塊更不用說了，馬路對面就是萬科翡翠濱江和濱江ONE這樣的大平層，產品自然也不會做小。

但由保利操盤的奧體建設G31地塊可能要不一樣了，從目前保利操盤的幾個專案來看（大校場專案最小起步105㎡，鐵心橋最小起步89㎡），河西南這個專案應該也是走小戶型路線，目前已經有小道訊息稱G31最小起步戶型112㎡，如果訊息屬實，那麼G31將和其他幾個專案拉出非常大的總價差距。

有人認為，在河西南做小戶型是聰明的，因為目前河西中和河西南兩個板塊的均價在1萬/平左右，這也就意味著同樣的900萬，你可以在5。2萬/平的河西南買一套170平左右的戶型，你也可以在河西中買一套145平左右的戶型，兩者之間，你會怎麼選？

但河西中畢竟供應太少，有些專案的產品打造、周邊環境或許還不如河西南，再加上現在的河西南一些開發商開始嘗試做純改善專案，未來超過河西中成為南京改善首區也不是沒有可能。

看著河西南這麼多的上市量，想買河西中的也不要著急。

在之前曝光的南京今年三批次土拍地塊中，河西北、河西中、河西南分別都有一塊地。其中河西中地塊距離待上市的越秀G28不遠，河西南地塊距離待上市的葛洲壩G29不遠，大家可以期待一下拿地的開發商。

三幅地塊具體資訊如下：

河西北——河西北部應天大街北側16-024地塊

地塊四至：北至上新河街，南至應天大街，西至經一路，東至經二路

土地出讓面積：13993。85㎡

規劃用地性質：R2二類居住用地

容積率：2。2

建築限高：60m

（點選檢視大圖）

地塊西側毗鄰揚子江大道快速路，南側緊鄰應天大街高架，鄰近在建地鐵9號線站點、地鐵10號線綠博園站，周邊有24班陶行知中學、36班華山路小學、12班華山路幼兒園共3所學校，地塊北側規劃有9班、12班幼兒園各1所。

河西中——沙洲街道牡丹江街以南、雲龍山路以東地塊

地塊四至：牡丹江街以南，創意路以西，奧體大街以北，雲龍山路以東

土地出讓面積：48719。37㎡

規劃用地性質：R2二類居住用地

容積率：2。75

建築限高：100m

（點選檢視大圖）

地塊緊鄰奧體大街、夢都大街鳳台南路快速路，距在建地鐵7號線新城科技園站、夢都大街東站500米，距地鐵10號線中勝站1300米，交通便捷。距離二批次集中出讓的越秀G28地塊不遠，越秀G28地塊毛坯限價5。5萬/平。

河西南——雙閘街道紅菱街以西地塊（河西南部4-2-A）

地塊四至：北至揚子江大道，西至黃河路汙水泵站市政綜合體，東至紅菱街，南至規劃支路

土地出讓面積：18318。49㎡

規劃用地性質：R21住宅用地

容積率：2。4

建築限高：80m

（點選檢視大圖）

地塊臨近南外青奧村小學、南師附中鄴城路學校，地塊周邊揚子江大道、平良大街、紅菱街、雙閘路等主要道路已建設完成，周邊規劃有地鐵九號線（二期）。

值得注意的是，該地塊距離二批次集中供地中出讓的葛洲壩G29地塊不遠，葛洲壩G29地塊不設毛坯限價，旁邊還有濱江ONE和萬科翡翠濱江，未來四個專案或將形成南京最新豪宅圈層。

大家覺得未來這裡房價能賣到多少？歡迎留言討論。