劉偉/發自北京

9月7日，記者根據上半年房企披露的財報資料統計出《2022年上半年典型房企土地儲備排名》，上半年典型房企的土儲門檻為571萬平方米。

2022上半年，總土地儲備位列前兩名的是碧桂園和保利發展，其中，前者的規模超過2億平方米（碧桂園未披露總土地儲備資料，以2021年末計算），後者超過1。5億平方米，分別是2。53億平方米、1。7億平方米；萬科、新城控股的總土地儲備超過1億平方米；中國金茂、中海地產、龍湖集團、華潤置地、富力集團和金地集團的總土地儲備超過6000萬平方米；排在榜單最後的是路勁集團，總土地儲備為571萬平方米。

據記者統計，2022年上半年，由於投資力度縮小，多數房企的土地儲備相較於2021年出現不同程度的縮減。其中，美的置業、寶龍地產、中梁控股等10家房企土地儲備下滑幅度在10%~15%。祥生控股集團、中國金茂2家房企土地儲備下滑幅度在15%~20%。

從新增貨值來看，規模性的央企國企、財務穩健的優質民企拿地相對積極。上半年，萬科以1006億元的新增貨值排名第一；中海地產、華潤置地以及濱江集團的新增貨值超過900億元。

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多家房企土地儲備下滑

縮小拿地力度成為上半年房企應對下行市場的關鍵決策。

儘管現有土地儲備位列典型房企第一位，但2022年上半年，碧桂園僅在佛山等地獲取低溢價率的土地9個，權益地價僅約61億元，基本處於觀望狀態。

碧桂園集團首席財務官兼副總裁伍碧君此前表示，對於底部還有多久並不好預測，留足夠的現金流才是對公司、對股東最合理的選擇。

不過值得注意的是，碧桂園在投資端也有一些顯著變化。

碧桂園更加註重提高權益比重以規避合作方的風險，上半年新增土儲權益比高達91%，而在已有土地儲備中的權益比也超80%。其次，碧桂園更加註重高能級城市的佈局，上半年在一二線城市新增土地儲備佔比達到71%。再者，碧桂園也更加聚焦核心區位，包括長三角、珠三角、環渤海等都市圈。

上半年新城控股的投資策略也全面收縮，僅新增一塊地，該地塊位於商丘，地塊建築面積1。6萬平方米，總價2826萬元。而去年同期，企業新增土地總價達到626億元，同比收縮明顯。

不過，縮小的投資力度使得，2022年上半年，新城控股的經營性現金流淨額正流入115。03億元，優於去年同期為流出75。72億元的水平。

除上述土地儲備下滑超過10%外，另有不少房企的土地儲備呈現“縮水”趨勢。其中，建發房產、等超過10家房企土地儲備下滑幅度在5%以內；雅居樂、德信中國等房企的土地儲備下滑幅度在5%~10%。

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逆勢加倉亦增加債務風險

8月28日，新世界集團執行副主席兼行政總裁鄭志剛在接受媒體採訪時表示，中國的房地產市場已經見底，新世界集團計劃明年在土地上投資百億元。

看多房地產市場的並不止鄭志剛一位。長期深耕杭州的濱江集團就在上半年加大投資，逆勢加倉。

2022年上半年，濱江集團新增土地儲備專案30個，其中寧波1個，金華1個，杭州28個。新增專案土地面積合計149。4萬平方米，新增專案計容建築面積合計366。3萬平方米，新增土地儲備貨值權益比例57。5%。

有業內人士表示，上半年銷售回款僅有322億元的濱江集團，拿地金額卻高達445億元。明顯攀升的負債對濱江集團未來發展造成一定的壓力。

受到逆勢加倉的影響，該公司上半年有息負債增加100。45億元，負債規模也在攀升。財報顯示，截至6月末，濱江集團有息負債規模558。07億元，較2021年末增加100。45億元。其中一年內到期的非流動負債為109。46億元，同比漲幅10。4%，漲幅明顯。

相比之下，一些老牌房企的投資力度已經大幅縮小。2022年1月~7月，金地新增專案土地總價72。1億元，新增計容建面46。5萬平方米，拿地較為謹慎。

拿地方面，金地披露，2022年以來，公司迅速適應市場變化，嚴格把控投資標準，加大對一二線城市的深耕力度，同時量入為出，壓縮投資規模。

但上半年縮減投資並未影響金地推出貨值。進入下半年，金地可售資源充足。投資者會上，金地管理層披露，公司未售貨值7150億元，計劃2021年8月~12月份推出貨值1200億元左右。2023年根據市場變化調整，市場變化較快。

中信證券在其最新研究報告中認為，2022年8月~12月金地將新增供貨值超過千億元，新增供貨中有約40%均集中在上海、廣州、深圳、杭州、成都、西安、南京等市場相對較好的核心城市，為今年後續銷售工作提供堅實的保障。

金地壓縮投資規模也有益於其控制負債。標普認為，“考慮到公司擁有的充足土地儲備，我們相信金地集團能在2022年~2023年有效控制其債務增長。今年上半年公司土地投資大幅下降，土地投資策略審慎，金地充裕的土地儲備足夠維持未來至少四年的開發工作，因而我們不認為金地集團有補充土儲的急迫需求。”

原標題：《2022上半年品牌房企土地儲備排名出爐：萬科中海華潤新增位列前三丨中報觀察》