今天被房產銷售的朋友圈刷屏了一個福州低總價別墅，文案的大概意思是

60萬連SOHO都買不到，現在下疊別墅的總價只要59萬！

在短影片平臺，也看到不少關於這個低價別墅的宣傳，一個僅有幾千粉絲的賬號有幾百個點贊加幾百條評論，倒推下真實流量應該能達到好幾萬甚至十多萬；

如果按價格來說的話，確實有點特殊。因為在五城區中，即使在非核心地段，

普通別墅起步價差不多也要四百萬左右，

價差如此明顯，當然會受到比較高的關注。

PART 1

房產銷售的朋友圈裡說的別墅是位於琅岐島上，

從區域上劃分的話，琅岐是在馬尾區，說是五城區也沒有錯；

不過這種房源說是別墅的話有點牽強，只能叫疊拼，就是下疊有地，上疊有天的那種，充其量稱之為類別墅；

但很關鍵的一點，

這種房源不是住宅性質的，而是商業產權，年限為40年的那種！

可能外地人對亭江和琅岐的瞭解還不多，要不然外地中介也不會帶外地購房者消化了亭江那麼多庫存！

五城區中馬尾的存在感相對會弱一點，主要在售的房源集中在快安板塊和馬尾老城區，而亭江和琅岐的存在感很低，因為被大山所阻斷，即使已經通了快速路；

琅岐原先有旅遊規劃，相對比亭江板塊的宜居度會稍微高那麼一丟地，就是有基本的商業配套，醫療配套等；

但從旅遊配套和休閒配套上看，琅岐還是比較豐富的，比如琅岐島東面臨近大海，夏天有不少遊客，島內還有紅光湖公園等。

PART 2

從地理位置上看，位於琅岐島上的三盛國際灣區離福州主城區最近的商圈是東二環泰禾廣場，直線距離大概在20公里左右；

現在琅岐島東二環可以走東部快速路，實際距離約為33公里左右，

如果從三盛國際灣區出發開始計時，那麼到東二環商圈的時間可以控制在40分鐘左右；

理論上這個通勤距離是勉強能夠接受的，但是這種類別墅產品的使用說明書有幾個人能徹底看明白呢？

既然開發商能把房子蓋好，那房子就有存在的意義，暴雷歸暴雷，畢竟是現房了！

朋友圈刷到的59萬別墅，是朝北的下疊產品，居住體驗感對比普通住宅會更弱一點，

可以和大家聊一下上疊產品：

從產品的設計來看，確實和普通的上疊產品沒有太大的差距，是南北通透的，一層和二層的戶型有點類似；

一層和二層大概都在100平米左右，一層的話以動區為主，餐廳和客廳都在一層，二層的話在做靜區，可以設計三個房間；

一層和二層都只預留一個衛生間介面，如果要強行增加衛生間的話，顯得不太協調；

三層其實是一個比較大的露臺，並沒有可以使用的房間，但露臺上有較好的視野，個別房源能看閩江。

這套房源的總價在78萬左右，如果單說實際用時面積的話，算上露臺的話，大概在260左右，這是該產品比較大的優勢！

PART 3

這種房源的缺點也很明顯，除了地段遠離主城區的話，還有一個硬傷可能很多做著別墅夢的小白會被忽略！

以剛才介紹的上疊產品為例，實際使用空間有三層，使用面積在260平米，那就涉及到裝修費的佔比了！

諮詢了一個職業裝修別墅的行家，他給出的報價是全部都裝修好，只算硬裝的話，大概在50萬左右，自己新增軟裝大概也要十多萬；

這還只能算是他們公司的普通裝修，如果再上一個檔次的話，軟裝加硬裝的總價要接近百萬，想達到普通疊拼產品樣板間的裝修標準，沒有七位數下不來！

如果一套房子總價只有70多萬，裝修費用都超過房子本身的話，那你還覺得有價效比可言嗎？

PART 4

本著存在即合理的原則，這種房源的客戶群體應該是哪些呢？

目前琅岐島上還有不少原住民，對於他們來說，如果有長時間自住的話，花一個單身公寓的價格買一個上疊，花五十萬左右裝修，還是可以接受的。

這種房子對比自建房的話，相對質量也會高很多，因為傳統的自建房基本是請幾個當地專業蓋樓的師傅；

以現在的物價來看，如果是買一塊地皮，再蓋一套三層的自建房，就以毛坯的來算，大概也要幾十萬；

雖然房企有點問題，但三盛也算有點名氣的閩系房企，他們在設計的時候也是請專業的團隊來打造的，一般在質量上會高於普通的自建房。

PART 5

現在，來討論一下這種房源的金融屬性！

從廣告上看，這種類別墅產品想對標福州市區的SOHO產品，價格上確實有點接近，但二者還是存在金融屬性的差距；

以龍湖天曜為例，一套37平米，4.5米層高的SOHO產品，售價在70萬左右；

如果只是為了出租的話，裝修成本控制在7萬左右，可以做兩個單身公寓，在東二環地段的話月租金應該在2500-3000元左右；

那麼70多萬在琅岐買了這種疊拼別墅，加上裝修，費用超過百萬了，琅岐空置房那麼多，能租得出去嗎？

如果不裝修的話，自己平時不可能過去住，裝修的話，也頂多是節假日過去住幾天，所以未來空置的機率很大。

至於置換，別說這是商業性質的產品，去看看琅岐現在有多少天量庫存的住宅，都還在孤單地等待著接盤俠。

小結

如果說想做著海島別墅夢的老鐵可以醒醒了，雖然價格夠低，但是從多維度分析，這種產品的金融屬性很弱，未來要置換的話難度很大；

但是對於當地居民來說，如果有長時間生活在琅岐板塊，

純粹是為了買來自住的話，對比起自建房的話，還是有更好的居住體驗感，安全屬性也會更高一點；

當然，還有一類客戶群體就是單純地以消費心理購買，沒有考慮流通屬性，作為第二，甚至是第三居所的話，千金難買心頭好，

琅岐有一種原生態的美，請隨意！