租人怎麼轉換團隊

公房原承租人過世後，如果需要變更承租人的，

應當由同住人協商確定新的承租人。

如果同住人協商不一致，那麼承租人一般來說

由物業依法進行指定。

那麼，原承租人死亡後，承租人變更應當遵從怎樣的

程式

？如果對物業指定的新承租人不服，又該如何

救濟

？

【

案例聚焦

】

家住黃浦區的張先生，全家共有姐弟三人，張先生是小弟，二哥已去世多年。去年

張先生的父親去世後

，張先生和其侄子（二哥的兒子）都想做父親名下這套黃浦老房子的承租人。

戶口在冊的包括張先生、二嫂和侄子三人，

叔侄兩人為此鬧得不可開交，雙方對於誰應該做承租人各執一詞。

張先生表示：

自己做承租人毋庸置疑，這房子自己是實際居住人，一直由自己繳納租金，父母在世時為了二哥的工作才將他們一家落戶到這套公房，實際上他們一家都是空掛戶口。

侄子卻並不認可叔叔的說法：

爺爺這麼多年一直是自己和父母給贍養費的，房子租金也是爺爺支付的，爺爺在世時偏向叔叔，瞞著大家偷偷將叔叔的戶口遷了進去，後來也是因為叔叔和自己家矛盾激烈，所以自己一家才住了一段時間後被迫搬離，並非沒有實際居住過。

於是，雙方都向物業公司遞交了變更租賃戶名為自己的申請。

此後，物業遲遲沒有

指定

新的承租人，只是委託居委會召開多次調解會，結果每次都是以吵架收尾，調解無果。

後來物業一直推脫，仍然沒有指定新的承租人，張先生遂來諮詢，

是否能夠直接起訴要求法院指定新的承租人呢？

【

法眼辨析

】

公房租賃關係首先是一種合同關係，

在數人同時有權繼續履行租賃合同，且無法協商一致的情況下，應當由作為出租人的公房產權單位或國家授權經營管理公房的單位從中予以確定，

當事人直接訴訟至人民法院要求確定的，不予受理。

所以，在物業逃避責任、拖延指定承租人的情形下，張先生並不能直接向法院起訴，要求法院指定承租人。

物業公司應當在收到申請人遞交的材料之日起

7日內完成受理的初審工作

；經稽核符合政策規定且當事人協商一致的，應當在受理之日起

15日內完成變更租賃戶名稽核手續

，並按規定流程發放《租用居住公房憑證》。

經稽核符合政策規定但當事人協商不一致的，應當在

30日內按照下列情形書面確定承租人：

1、原承租人的配偶；2、原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時間長短）；3、原承租人的父母；4、其他人（按他處住房情況，本處居住時間長短）。出租人在指定承租人後應及時通知其辦理變更租賃戶名手續。

對於物業公司無正當理由拒絕指定的，張先生

可以向其上級的房屋管理部門進行信訪、投訴，

申請物業公司的上級部門督促其履行職責。

結合張先生和侄子的具體情況，張先生作為原承租人的子女，戶籍在冊且實際居住多年，而侄子雖戶籍在冊，但其僅是原承租人的孫輩，且自認多年沒有居住，因此，

張先生新承租人的地位應當優於侄子。

若物業公司最終依法指定張先生為承租人，自然皆大歡喜。

但如果其指定了侄子，那

張先生還可以透過向法院起訴的方式

實現自己的合法權益。

對出租人確定的承租人資格提出異議的案件，人民法院可予受理，

經審理認定出租人所確定的承租人明顯不符合《上海市房屋租賃條例》及相關意見要求的，

人民法院可判決撤銷，並由物業公司依法重新指定。

揚遠律師在此提醒，

公有住房變更租賃戶名並非小事，

承租人不僅意味著對公房享有更多的掌控權，而且在公房面臨徵收時，承租人可以獨自簽訂徵收協議，領取徵收款。

如果承租人曾在他處享受過福利分房，那麼基於承租人身份，其仍然可以享有本次的動遷徵收利益。

而同樣享受過福利分房的同住人，卻基本無緣本次的動遷利益，待遇天差地別。

上圖為揚遠律師製作，轉載請註明出處

揚遠律師認為，應當儘可能爭取在指定環節就獲得承租人身份，確保自己的利益。如有必要，可在申請變更租賃戶名時就委託律師介入，與物業公司展開溝通，督促、推進物業公司儘快辦理變更手續，同時收集、提供有利於己方作為承租人的證據材料，以確保佔據主導地位。