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臺海網5月31日訊（海峽

導報記者 陳捷 林彬彬 通訊員 思法/文 楊希/漫畫）

小王計劃買一套婚房，他看中了房子，談妥了價格，還約定了籤合同的時間，不料賣家卻突然反悔。為此，小王將賣家告上法庭。近日，思明法院開庭審理了這樣一起預約合同糾紛。

口頭達成的房屋買賣預約合同是否有效？房子漲價後賣家反悔，要承擔違約責任嗎？讓我們來看看，法院是怎麼判的。

遭遇 口頭約定房屋買賣，籤合同前賣家卻反悔

小王打算購買與姐姐小芳（化名）同一小區的房子作為婚房，遂委託姐姐為其物色合適的房屋。

小芳在小區業主群中得知被告蘭某的房屋要出售，隨即透過微信與其聯絡。小芳代表小王與蘭某就房屋的出售、房屋售價等進行協商，並與小王實地察看了房屋，確定購買該房屋並表示可以先支付定金，蘭某表示不收定金也會以120萬元的價格賣給小王。雙方還確定了簽訂書面合同的大致時間。

小芳還告訴蘭某，其間其父母也從外地趕來看了房屋並設計好房屋裝修方案，購房款也都準備好，也將買房的事情告知了女方父母。

一切都緊鑼密鼓地準備著。然而，在雙方約定的籤合同日期前，蘭某卻突然告訴小芳因價格波動太大，不打算賣房，等以後漲價了再賣。小芳告訴蘭某，家裡為了該婚房已經支出了相關費用和成本，希望其再考慮考慮，但蘭某鐵了心拒絕。

為此，小王提起訴訟，要求蘭某賠償相關損失5萬元。

蘭某答辯稱，雙方沒有簽訂任何協議也沒有收取定金，不應承擔賠償責任。

判決 預約合同關係有效，賣家構成違約

思明法院經審理認為，當事人訂立合同，可以採用書面形式、口頭形式和其他形式，可採取要約、承諾方式或其他方式。根據小芳和蘭某的微信聊天記錄，小芳向蘭某明確發出希望購買蘭某的房屋並與其訂立書面房屋買賣合同的要約，蘭某對此也作出同意該要約的意思表示，雙方間的合同關係成立。

小芳和蘭某就購買案涉房屋及交易價格進行了磋商，並約定在清明節後簽訂正式的房屋買賣合同，根據《中華人民共和國民法典》規定，該合同的性質屬於預約合同。思明法院根據民法典關於預約合同違約責任的規定，認定蘭某未按其承諾履行訂立本約合同的行為構成違約，應賠償小王相應損失。法院綜合考慮蘭某的過錯程度，小王的履約情況、相關成本損失、二手房交易市場風險等因素，酌情認定蘭某應賠償小王損失15000元。

法官說法

“預約合同”為何有效？

法官說，《中華人民共和國民法典》第四百九十五條確定了預約合同是以將來訂立合同即本約合同為目的的合同形式，交易雙方一旦成立預約合同關係，即受該合同的約束，違反合同義務同樣要承擔違約責任。

本案中，交易雙方口頭商量好要在某一時間簽訂書面買賣合同，符合民法典規定的預約合同的要式，雙方間成立預約合同法律關係。後出賣方不願意訂立買賣合同，構成違約，應當承擔相應的違約責任。關於預約合同的責任承擔，根據契約自由的精神，一般不會強制交易雙方締結本約合同，但違約方仍要對守約方為訂立、履行合同支出的合理費用、機會損失等進行賠償。