房子對於國人的重要性不言而喻，房子給予人們的不僅僅只是一個避風的港灣，還是心靈上的慰藉，是人們的安全感和歸屬感的來源。

你們會不會跟我一樣會有一個疑惑？

就是我們翻開房產證都會看到上面標註“70年產權”，我知道70年後房子還是歸我的，或者說我還需要交一些稅費。

但是這些答案都太過籠統，一個房子住了70年後會發生什麼變化，如果不能住了我們又該怎麼辦

所以今天想認真問下，

我們的房子滿70歲後，該怎麼辦

要回答這個問題，可能得分兩步

首先，得有房子真的滿了70歲

貌似大部分小區都建於80-90年代，離70歲還差30-40年，但其實中國第一批商品房建於上世紀50年代

這個年代裡，我們看到兩個最早一批的商品房是建於1958年的彭浦新村，和建於1951年的曹楊新村，這兩個小區一個63歲，一個今年正好70歲

所以這些第一批滿70年的房子，現在怎麼樣了

我們先看看一個小區快70歲的樣子，這是將近70歲的彭浦新村

彭浦新村彭一小區，來源：上海房管

曹楊新村的主體還是好的，所以是進行了全域修繕

曹楊新村，來源：小喵奇談（左），澎湃新聞（右）

70年前的人均住宅面積是以個位數算的，這樣的房子在過去是人人羨慕的公家房子，可是現在再看就是略顯逼仄的空間

各位有機會可以去北上海大寧那一帶看看60-70年代的老公房，廚房、衛生間基本都是一人份的，就是一個人用剛好夠轉身

然後因為封閉陽臺+窗牆比過小+層高不高，室內光線昏暗，時間一長就容易起味道，不管你是再愛乾淨的人，也很難住的好

而這還算是不錯的，因為至少還是60後、70後，甚至80後的房子，真正50年代的老公房在歲月的洗禮下，基本只剩一堆黃褐色的骨架，還不太牢固

這樣的房子別說正常生活品質，就連居住安全都不一定能保證

那這樣的房子，該怎麼辦，這兩個小區給出了兩種答案

第一，如果還能住，那就是翻新、修繕、甚至改建，如曹楊新村

第二，如果不能住，如彭浦新村

這種的，我們應該怎麼做？

上海這幾年提供了一種思路，叫

原拆原建

70年後的房子，因為建築主體耗損關係，不僅居住體感差，甚至連建築主體結構都有可能存在安全隱患

所以彭浦新村的案例，對我們未來房子滿70歲之後，可能更有借鑑價值

那將近70歲的彭浦新村是怎麼做的

靜安區相關部門，在彭浦新村所在地，

把房子拆了重新蓋

，也就是所謂的“原拆原建”

原拆原建即房屋翻建，指按原建築面積，在原房屋位置翻建新房屋

居民先透過在外租房過渡等方式搬離老房，然後由政府將老房拆除在原地重建，然後等房子竣工，居民再搬回來的一種改造方案，改建原則是“

拆一還一

”

跟它的字面意思一樣，就是讓居民先出去住一段時間，然後這段時間把以前的房子推倒重建，房子蓋好後再讓居民搬回來，

這背後的主導方主要是上海市

我們可以對比下，原拆原建前後的彭浦新村

這是現在的彭浦新村

未來會變這樣，這是效果圖

這種拆法，遵循的原則就是，

你現在有多少，到時候就拆多少，如果要增大面積，就需要額外再買！

看幾組資料：

最新的統計資料，上海有2400萬人，964萬戶家庭，但只有800萬套房子。

也就是說上海有164萬戶家庭，合410萬人是沒有房子的。

現在的上海，60%的房子是一房或者兩房，三房、四房等等再多總共只有320萬套左右。

也就是說，只有三分之一不到的家庭能住上三室一廳。

上海有78%的房子，是6層以下沒有電梯的，有26%的房子沒有衛生間和獨立廚房，有15%的房子房齡已經超過30年。

上海的房改是98年開始的，到2000年以後才有商品房。

這20多年來，每年上市的新房10萬套左右，也就是說，上海真正的新一點好房子，滿打滿算只有200萬套。

只有五分之一的家庭能住到！

房子70年產權到期後可以提前一年申請續年限

房產證已不再實行，

全以不動產權證為準，到期自動續年限，

我國規定住宅用地的最高年限70年，商業用地40年（有特殊50年限），綜合用地50年。現已明確，屆滿自動續期。

需要屆滿期前一年申請續費。《城市地產管理法》第二十二條和《物權法》第一百四十九條，有相關規定內容。補的費用不會超過5位數，最低不得低於15。6元/平米。可以查證！！

另外，我們再來算一筆賬，改造後產權房建築面積，增加約20平方左右，按照現在5萬/㎡的房價，這裡居民一分錢不出，舊房變新房，而且身價起碼又漲了100萬。

用60年房齡狹小、陰暗、潮溼、破損的老房子換寬敞明亮的高顏值新房，到時候交房後房價自然也比老公房的價格要高，彭三小區就是一個例子。目前彭浦新村的老公房均價在5-6萬/㎡左右，而彭三小區的成交均價可以達到近8萬/㎡。

除此之外，合用煤衛變獨用煤衛，燒飯、上廁所再也不用排“時間表”；1700多個地下車位，電梯從地下車庫直通家裡，從此小區地面再也看不到亂停車輛。

從廚衛獨用到電梯高層再到生活配套，彭一小區走出了一條城市更新的新路徑。

跟彭一小區一樣原拆原還的還有曹楊一村，看照片改造得跟花園洋房一樣。

彭一小區原拆原建的背後，是上海大規模的城市舊改。

《上海市住房發展“十四五”規劃》指出，上海要全力推進舊區改造和舊住房更新改造。

上海正在用800億的基金，探索一條超大城市舊區改造和有機更新的新路。

十四五期間（2021-2025年），上海將完成改造160萬平方米、受益居民7。3萬戶。

這個過程中，上海在強勢重倉市中心。

另外，彭一小區能原拆原還，背後的靜安區也不能忽視。

2015年閘北被靜安合併，彭浦新村成功晉升為市區。

財力雄厚的靜安，有足夠的資金與實力來進行這些老舊小區改造，甚至原拆原還。

不過，能原拆原還的必然會是少數。

因為在上海老城區改造過程中，除了提升市容、改善民生之外，還有一個很重要的目標——降低市中心的人口密度。

外環以內的人口減少，本身就是上海發展過程中的KPI，也是上海這些年一直踐行的發展策略。

大批“原拆原還”顯然達不到這個目的。

第七次人口普查上海各區人口增長圖

所以，老舊小區原拆原還，並不意味著市區老破小可以強勢入手。

首先，原拆原還畢竟是少數；

其次，上海有大量的八九十年代的老公房，在市面上流通的也大都是這個年代的，等它們被拆，至少還得二十年。

一個年輕人的職業生涯都要過去了，你等不起。

第三，原拆原還，雖然社群環境有了改變，但整個板塊並沒有什麼變化。

單論彭浦新村，它靠近中環，有1號線地鐵，交通有優勢。

但它的問題還是太老了，整個社群居民群體老齡化特別嚴重，也沒什麼空地來做規劃和產業。

整個片區的潛力很一般，區域自住可以，保值升值就不大行了。

4

回到彭一小區。

房子70年產權到期後的結局，彭一小區給了我們一個答案：

70年到期後，一部分房子會被拆，這背後是中國大規模的城市改造。

但都會被拆嗎？肯定不是。

高層住宅和超高層住宅很難被拆。原因很簡單：算賬划不來。

彭一小區五層樓房原拆原還，是因為可以拆了造高層，多出來的房子可以做政府租賃房，共有產權房。

雖然容積率沒有提高多少，但至少不會虧本。

但高層和超高層，開發商和政府都沒有動力去拆，屬於賠錢貨。

不過，大家也不必擔心上海高層的未來。

首先，這些高層現在最多也就二十年的房齡，離七十年到期還有五十年，沒必要想那麼遠。

第二，幾十年後，一堆鋼筋混凝土能值多少錢？真正值錢的，是周邊的產業，配套，社群環境，景觀，甚至文化認同。

上海的高層住宅，以目前來看，大都佔據了不錯的地段和資源，業主主力也屬於中產階級。

甚至地段差點的高層住宅，未來的配套也會慢慢跟上（金山、崇明等遠郊除外），因為這裡是上海。

這座城市的發展速度，永遠超乎我們的想象。

5

第一批滿70年的房子給了一個不錯的回答

歷史文化建築要保留，老舊小區要改造，那兩者之間還有沒有其他選擇，“拆落地”只是其中的一種回答，未來我們是不是還有其他更多選擇

倒不是說我們今天買的房子未來滿70歲之後也會這麼操作

但是今天彭浦新村們、曹楊新村們這些年界70的小區，在我們還未用實際行動回答過“70年後我們的房子該怎麼辦”這個問題上，提供了一種思路。