近日，港龍中國地產連續與力高集團及黑牡丹置業簽署合作協議，將在專案開發、融資等方面合作，港龍正延續其2015年以來抱團的傳統。

資料顯示，港龍中國地產已在22座城市建立業務，擁有64個開發專案，其中有49個專案為與知名品牌旗下第三方合作伙伴共同開發。

港龍的朋友圈廣闊不僅僅體現在專案開發上。7月15日，港龍中國地產在香港聯交所主機板掛牌上市，華髮集團旗下華金金融（國際）控股有限公司，是其獨家保薦人。

港股上市企業金輪天地控股認購港龍中國地產全球發售中2000萬股獲分配股份指令，公司就該等獲分配股份已付總認購款項約為7939。3萬元。該公司公告認購當日，一度跌超9%。

金輪天地控股與港龍地產有著非常類似的發展軌跡。1993年，呂氏兄弟於香港成立建興行紡織品有限公司，2000年代中期，在常州市成立港龍地產，涉足房地產開發行業，並在近日成功在港交所上市。

1994年，王欽賢在香港創辦金輪集團，隨後，投資目光轉向內地房地產業，以南京為起點，逐漸覆蓋江蘇各地。2013年，金輪天地控股成功在香港主機板上市，成為一家以南京為總部的港股上市公司。

此外，恆基地產主席兼董事總經理李家傑全資擁有的Successful Lotus及中逸資本作為港龍中國地產基石投資者，兩家機構分別認購4000萬港元。

廣闊的朋友圈幫助港龍中國地產在規模上快速成長，並助力成功上市，但抱團也隱藏著一些風險。

艱難

IPO

路

去年10月22日，港龍中國地產首次遞交招股書，於今年4月份失效，第二次地表才成功。對於此前失效原因，有分析人士對媒體稱，遞交的招股書某些方面不符合港交所的要求以及港龍地產當時存在民間借貸糾紛，不符合香港IPO的原則等等。

不僅僅是港龍，缺錢的中小房企衝刺IPO也因無法處理好歷史遺留問題，導致招股書超過半年時間。海倫堡、奧山控股、萬創國際、三巽控股等公司多次遞交招股書失效，成了闖關IPO專業戶。目前，上坤地產、大唐地產、鵬潤控股、金輝控股、領地控股、祥生控股還在排隊，能否成功上市，還需看資本市場反映及自身是否符合上市要求。

即使一部分小房企透過運作，達到上市標準，也逃不掉破發、認購不足的命運。例如1月22日，蚊型房企匯景控股成功上市，但此次發行股份出現認購不足，公開發售的最終股份數目由7881萬股股份減少至2535。4萬股股份，約相當於原計劃股份總數的32。2%。且上市首日不久股價便進入下行通道，上市後第三個交易日就出現“破發”。

港龍地產上市首日即破發，截至當日收盤，每股報價3。92港元，跌幅0。25%。由於香港公開發售認購不足，按照招股章程，2888。7萬股由香港公開發售重新分配至國際發售。

然而，這些絲毫不影響中小房企上市熱情，趨緊的融資環境及特殊時期市場環境之下，小房企負債高、融資難等問題被放大，想要度過“寒冬”，上市成了必選項。

2017年至2019年，港龍中國地產物業開發及銷售收益分別為4。34億元、16。6億元、19。78億元，複合年增長率為113。5%。作為小房企，同樣規模較小，缺乏自身拿地優勢和戰略優勢。不過，港龍找到了看起來似乎完美的發展方式，那就是傍大房企大腿、抱團中小房企。

抱團的暗面

據招股書介紹，2015年，港龍與碧桂園展開合作，收購“碧桂園領譽”40%權益。港龍中國地產稱，受與碧桂園的合作所啟發，董事作出策略性決定，進一步探索與其他大型及知名房地產開發商合作的機會。

據悉，近年來，港龍中國地產先後加入新虹橋採購聯盟、在滬閩商地產採購聯盟，持續與碧桂園、融創中國、中南建設、弘陽地產、正榮地產等開發商合作開發樓盤。

2017-2019年，港龍中國地產與其三大第三方業務夥伴分別就18個、21個及29個物業開發專案進行合作，分別佔其總物業開發專案的55%、44%及47%。分佔集團合營企業及聯營公司的業績對集團的綜合財務狀況日益重要。據招股書，港龍權益佔比30%以下的專案有21個，權益佔比50%以下的專案超過一半。

抱團也是有經營風險的。資料顯示，2018年-2019年的經營現金流淨額為-6。26億元及-67。56億元，持續為負，缺口快速拉大，其中最大的原因就是支付合營公司和大股東的墊款。

港龍在土儲方面也相對激進，2018年、2019年，港龍地產收購16幅地塊，拿地速度明顯加快。雖然有很多“小夥伴”合作，但港龍地產在負債上依舊迅速攀升，

2017年、2018年、2019年、2020年3月31日，港龍地產的資產負債比率分別為98。8%、122。1%、172。6%及287。0%。

另外，其短期償債壓力較大，截止2019年末，港龍地產一年內到期有11。44億元債務，手握約10。52億元現金及現金等價物，現金短債比約0。92。

2015年，港龍地產錄得虧損0。7億元。次年，也就是轉型之年，港龍地產淨利潤為0。39億元實現扭虧；同期營收為4。72億元。不過，該公司2017年營收和淨利卻出現雙降的情況。事實上，合作模式在房地產行業由來已久，只不過，一個公認的事實是，合作會犧牲利潤，犧牲毛利率，這也解釋了港龍毛利及利潤的大幅波動。

無論如何，成功上市對港龍中國地產來說是一件好事，多了很多融資渠道，對資金需求強烈的中小房企無疑很解渴，只是上市後如何繼續講好“抱團”擴張的故事，需要港龍做出發展與質量的平衡。