【案情簡介】

許某2021年4月1日購買了蘭州市某小區秦某的一套二手房，當時並未居住。到2021年12月開始裝修，讓孩子結婚用。2022年1月23日，許某給孩子辦喜事，發現房屋內衛生間漏水，將自家屋頂，牆壁都浸泡

得

不像樣子。

許某一打聽才知道樓上是秦某的房子，多年都無人居住，前天才將房屋租給進城打工的親戚趙某。趙某將該房屋進行了簡單的裝修，於是就找到趙某，二人同時查看了許某家的漏水情況後，一同去找物業，物業立即派工人師傅去檢視原因，師傅

拆開衛生間的吊頂，發現大片牆頂都被水浸泡，水珠一滴一滴往下掉。師傅認為，

造成許某家屋頂，牆壁被浸泡的原因不是趙某的原因，而是該房屋建造時使用的材料出了問題。

經居委會調解，趙某先不要使用樓上的房屋，以免損失擴大，許某因兒子結婚臨近，自己先對其房屋進行修繕，損失待責任人確定後再賠償。

經鑑定，許某的損失為28920元。

2022年8月，許某在尋求賠償無果的情況下，將趙某、秦某，物業公司及

房地產開發商

一同告上法庭。本案正在審理中。

【案件評析

】

近年來，因樓上漏水引起的糾紛屢見不鮮，遇到此種情況，業主應當如何維權呢？索賠時，應注意哪些問題呢

？維權的

法律依據有哪些呢？張哥就這三個方面的問題做一解析。

一、法律依據。

《民法典》第1182條 規定： 侵害他人人身權益造成財產損失的，按照被侵權人因此受到的損失或者侵權人因此獲得的利益賠償； 被侵權人因受到的損失或侵權人獲得的利益難以確定，雙方就賠償數額協商不一致，可以向人民法院提起訴訟的，由人民法院根據實際情況確定賠償數額。

《民法典》規定：不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。

《城市房地產開發企業經營管理條例》規定，房地產開發商應在商品房交付使用時，向購房者提供住宅質量保證書、住宅使用說明書。住宅質量保證書是房地產開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律檔案，裡面應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期、保修單位等內容。而房地產開發商應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》就明確了，正常情況各部位、部件的保修內容和最低保修期限分別是：屋面漏水，保修3年；牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏，保修1年；牆面、頂棚抹灰脫落，保修1年；牆面空鼓開裂、大面積起沙，保修1年；供熱或供冷系統和裝置保修1個採暖和供冷期；衛生潔具保修1年；燈具、電器開關保修6個月。

保修期從房地產開發商將竣工並驗收的住宅交付使用者使用之日起計算。

保修期內發生保修範圍之內的非人為損壞，由房地產開發商免費維修，因商品房存在質量問題，保修單位進行維修時導致房屋的使用功能受到影響，購買人可以要求開發商承擔賠償責任。

因住戶不當使用或擅自改動結構，裝置位置和不當裝修等造成的質量損失，開發商不承擔保修責任。

二、如何維權

首先，業主

遇到此種情況，

應當

對漏水原因做一鑑定，若因房屋質量不符合國家標準引起漏水，在保修期內，受損害業主可要求開發商對漏水房屋進行維修，並賠償業主因此造成的損失。

其次，如果樓上業主確因裝修或鋪設水管造成樓下住戶“受水”，樓上住戶應及時查詢漏水原因並進行維修，還應當就其不當行為給樓下住戶造成的損害承擔賠償責任。

第三，若房子還在保修期內，又確信不是人為破壞時，不管是受損業主還是樓上鄰居業主，都應及時讓開發商進行修補處理。當開發商按業主要求，派人來修補後，仍未解決漏水問題或維修不到位，反覆兩次後，業主可以自行找人進行維修，費用由開發商來出。當開發商不予理會時，受損業主可以到當地

質檢部門

進行投訴，或將開發商起訴至法院。

第四，如果漏水原因確為樓上鄰居造成，而樓上業主不配合或不及時修補，受損業主可根據《民法典》

第二百九十六條

之規定，將爭議提交法院處理。如果樓上業主不理會法院的判決，受損方可以先自己請施工隊進行修補，所花費的費用依據有關法律法規，再透過法院，請求樓上業主進行賠償。

三、索賠時，應注意哪些問題？

1、找對侵權主體，確定真正的侵權人。

先向樓上住戶主張賠償，如其有足夠和充分的

證據

可以證明為開發商的原因，則向開發商主張賠償。

2、確定損失金額。最好的辦法就是鑑定。

3、上述兩項確定後，先協商，或請求調解。

4、如果開發商和樓上住戶互相推諉，可以根據遭受損失的程度估算數額與樓上住戶協商，協商不成的話，對兩方提起

訴訟

，以確定責任的歸屬，彌補遭受的損失。