某小區物業辦公室外景

住在有物業管理的小區中，會發現物業公司在其辦公地點處均會設有比較醒目的標識銘牌，接待業主來訪、投訴、交費等，組織人員開展服務及日常辦公。

在某些規模較大的住宅專案，作為小區的“公共管理者”及實際“把控者”，物業公司往往佔據了許多“物業用房”，或自用，或出租。

那麼這些房子是怎麼來的，屬於什麼性質，歸誰所有？物業有權使用和處分嗎？業主一方往往對這些事情不甚清晰明瞭，這裡值得依法探討一下。

早在2003版的《物業管理條例》中，就提出了“物業管理用房”的概念，並作出了一系列的界定：

建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業公司不得改變其用途。物業合同終止時，物業公司應將物業管理用房交還給業主委員會

。

2007年的《物權法》第七十三條中再次重申：

物業服務用房，屬於業主共有

。

可見，在小區內配置物業用房，這是開發商的法定義務，而物業用房的產權歸屬全體業主所共有；物業公司在合同期內可使用上述房屋進行日常辦公等，但要改變用途必須經業主大會同意。合同到期如果推出小區服務，就必須把房屋再返還業主。

實踐來看，物業用房的用途除了供物業公司日常辦公、值班、存放各類工具、用品等之外，還應包含小區業委會的辦公及活動用房。

那麼這些房子應該是多大的面積呢？《條例》《物權法》均未明確界定，這需要按照各地的具體實際另行具體規定：

例如，山東的要求是按照小區總建築面積的千分之三至千分之五配置，最少不低於一百平；業委會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建面不低於二十平。福建的規定是按照總建築面積千分之二配置，最少不低於一百平。而遼寧的做法更為細緻：

總建築面積五萬平以下的，按不少於建築面積一百五十平配置； 五萬至二十五萬平的，按千分之三配置； 超過二十五萬平方米的，超過部分按照不少於千分之一的標準配置； 等等等等

根據各地業主反映的事關“物業用房”問題方面的投訴來看，主要有諸如：開發商不按法規要求配備符合面積的物業用房，或者不明示其具體位置，甚至佔為己有；個別物業公司擅自將部分用房出租，攫取租金，拒絕提供給業委會使用等等，這些做法都是嚴重侵害業主合法權益的行為。

實際上，上位法規及各地方性法規，都對上述行為規定了具體的法律責任，包括：

責令限期改正、警告、沒收違法所得、罰款

等等等等。

當然，法律的尊嚴並不是體現在法條上，而是在於能否得到切實的貫徹和落實；在有法可依的前提下，是否做到了有法必依，進而執法必嚴，違法必究，這才是關鍵。

對於業主一方來說，理論上“物業管理用房”歸屬全體業主共有，而要想真正實現在這個問題上的主導權和話語權，就必須在相關部門的幫助和指導下，成立業主大會，選出業委會，依法維權。

而成立業委會，這又是何其之難呢？