樂居新媒體斯達發自成都

李強是成都一家二手房中介門店的店長，這段時間，他所在公司的一項重要工作是——招人，為了吸引有經驗的老員工回來，公司提出“離職6個月內復職免訓”。

火速招人背後，是半年來成都二手房市場明顯上揚的行情，上半年成都的二手房成交量突破7萬套，創歷史新高，同時掛牌量也達到了歷史峰值的超17萬套。

在年初就開始實質性回暖的成都二手房市場，到了6月又邁上了一個新高度。“過去5年逐步構建起來的以‘收緊’為基調的二手房調控政策，在5。31新政之後，得到了實質性、全方位的放鬆。”一位業內人士表示。

成交量創新高

成都住建的備案資料顯示，2022上半年大成都範圍內一共成交了約678萬平米二手房，環比增加約136。14%；套數共計72553套，環比增加了約143。28%。超過7萬套的銷售量，創下歷史新高。

僅從數字來看還不夠直觀，做一個橫向對比，2020年和2021年兩年，成都二手房全年成交量在5萬套左右，也就是說，2022年半年的成交量已經超過2020年，2021年全年的成交量。

其中，6月份單月二手成交量也創下7年來的新高，達到16699套，這1個月的成交量，和去年3、4個月的成交量差不多。

值得注意的是，上半年，成都二手房的成交套數首度和新房相當。近幾年成都新房的成交套數遠超二手房，特別是在前兩年，二手房的年成交套數只有新房的三成左右。

醞釀已久的爆發

很明顯，成都在5月31日釋出的樓市新政在二手房市場取得了立竿見影的效果。

5月31日晚，成都出臺了《關於進一步最佳化完善房地產政策促進市場平穩健康發展的通知》。

新政涉及限購、限售、二手房增值稅、公積金貸款、金融政策等多個方面，幾乎每一條政策都在利好二手房市場。

業內人士分析：“過去5年逐步構建起來的以‘收緊’為基調的二手房調控政策，在5。31新政之後，得到了實質性的放鬆。”

“限購、限售、限貸、稅費、指導價等措施構建的全方位調控體系，已經把二手房市場的供應端和需求端都壓縮到了極限，近兩年成都二手房市場的成交量已經走到了谷底，所以政策放鬆後帶來的觸底反彈也相對強烈一些。”

也有業內人士指出，成交資料創紀錄的6月是成都二手房市場的爆發點，而二手房市場的拐點其實在去年年底，今年年初時就已經出現。多位二手房中介也告訴樂居新媒體，其實成都二手房市場在年初就開始回暖。

“一個重要原因是新房和二手房的剪刀差基本消失，到了去年年底的時候，成都的低價神盤已經被消化得差不多了，偶爾會放出來一個，但也只是個別存在，全民打新的時代已經過去，購房者向二手房市場迴流也是預料之中的事情。”業內人士如是分析。

“再加上貸款開始放鬆，眾多房企暴雷讓購房者更中意相對穩妥的二手房等因素的推動，二手房市場看房的人買房的人自然也就多了起來。”

成交資料也印證了以上的說法，資料顯示，從去年11月份起，成都二手房成交量就開始明顯上漲，2022年1月，成都市二手住宅總成交9630套，同比增加246%，在當時也引起了市場關注。

掛牌量達到歷史峰值

成交量創紀錄的同時，成都二手房的掛牌量也達到了歷史峰值。目前，貝殼成都二手房的掛牌量已經超過17萬套，排在全國前列。

“5。31新政”直接推動了掛牌量的激增，——新政規定，限售調整由取得不動產權證3年後才能轉讓，改為取得不動產權證滿2年或合同備案之日起滿3年後方可轉讓。

在新政釋出當晚，就有二手房中介表示，“新政出臺後的4個小時內，新增掛牌量在4500套以上。”

限售放鬆，巨大的市場存量被直接釋放，一夜之間，成都一大批正在限售期內的房源被“解凍”，特別是2018年之後的新房。

據統計，2018年—2019年上半年，成都新房備案套數在29萬套左右，按照此前的限售規定，這些房源基本都還在限售期，新規之下，這29萬套房源理論上都成為了二手房市場的潛在供應。

事實上，這批剛剛解凍的房源的確也成為推動成都二手房這波掛牌量激增的重要力量。據克而瑞統計，在新政後半個月左右的時間，掛牌房源量TOP20中，85%都是2018年之後的熱門搖號盤。

新政後半個月二手房掛牌量TOP20小區圖據克而瑞統計時間為6月1日至6月18日

比如，天府新區錦江生態帶的中海錦江城專案，目前新增掛牌了超過200套房源，在“531新政”之前，還在銷售期內的中海錦江城在貝殼上並無房源掛牌。

“觀望情緒”減淡

“不管是買家還是賣家，那種在成都二手房市場持續了很久的觀望情緒淡了。”李強說，最近這段時間應該是近幾年成都二手房市場最活躍的時刻。

貝殼顯示，6月的新增帶看也達到了近一年來的峰值，貝殼6月份新增帶看約5。5萬次，與5月相比，多了約2。5萬次。

買方，剛需群體積極行動，賣方，改善置換群體下場。“賣家願意賣，買家願意買，市場的活躍度自然就起來了。”

對於剛需而言，貸款利率下調，增值稅由滿5年免徵調整為滿2年免徵，都實質性的降低了購房成本。再加上市場中有大量品質尚可的次新房可以選擇，很多此前還在觀望的購房者下手了。

一個值得關注的資料是，上半年成都二手房套均建築面積約93。44平米，較去年下半年減少了2。82平米，雖然賣出去的房子多了，但面積更小。很明顯，中意小戶型的剛需客群是拉動上半年二手房成交量上漲的主力。

限購的放鬆，讓一波重新擁有“房票”的改善置換購房者蠢蠢欲動，但受制於新房的成交總價被拉高，“賣舊買新”成為多數人改善換房的的跳板。

據瞭解，近期，一些高品質，高價格的新盤的銷售成績很是樂觀，反倒是某些“剛需新盤”的銷售起色並不大。

就在前幾天，某四川本土房企的營銷負責人就向樂居新媒體無奈且擔憂地表示，“很多潛在客戶都去買二手房了，對於我們不少針對剛需的專案來說，確實有不小的影響。”

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本文源自樂居房情報