剛剛過去的5月，燕子磯與江北核心區算是“槓上了”——先有燕子磯純新盤將近4萬/平的均價日光；後有江北核心區熱盤萬人搶房，中籤率僅1。4%。這樣的火爆場景，堪稱樓市兩大奇觀。

開始有購房者諮詢掌櫃君，燕子磯為什麼有底氣賣到將近4萬/平的高價？江北核心區的配套真的值得萬人搶房嗎？如果要選，燕子磯和江北核心區該選誰？

掌櫃君今天就把兩個板塊擺在一起，從區位、規劃、交通、教育、醫療、商業、房價等多個維度來進行PK。該選誰，相信大家心裡自有判斷。

規劃層面

江北核心區是國家級江北新區的中心部分，規劃總面積33。2平方公里，其核心功能以商務業，科創教育，健康醫療，文化休閒和生態宜居等多種功能為主。根據《南京市城市總體規劃（2018—2035）》，南京擬將形成兩個中心城區“一主一新”，即江南主城和江北新主城，形成“一江兩岸”聯動發展的新格局。

佔據著政策高地，江北核心區規劃建設有高度超450米的摩天高樓、相當於十個新街口的超大地下城等大型專案，從出生開始就奠定了板塊的高規格。

燕子磯新城目前的規劃則屬於市級規劃。板塊坐擁濱江優勢、文化歷史底蘊深厚，總規劃面積約18。8平方公里，規劃定位是以“公共服務、商業貿易、文化旅遊”為核心的宜居宜業的濱江新城。

區位層面

以南京傳統的核心新街口為中心，江北核心區的距離大約在9公里左右，相比之下距離南京新崛起的城市中心河西更近，大約直線距離7km。

整個核心區位於江北主城中心，與江南六區隔著一條長江，要想達到江北核心區，必須透過大橋、隧道或者過江地鐵。從出行來說，略有波折。

燕子磯新城屬於城北板塊，位於繞城內，規劃範圍西至幕府山、東至繞城高速、北至長江、南至緯一路（快速路）傳統一環內高於南站，距離新街口直線距離10km，距離玄武湖直線距離5KM。

交通層面

江北核心區：

公共交通方面，已通車的地鐵10號線連線河西與核心區，地鐵3號線連線下關與橋北，相比之下10號線對核心區的帶動作用更大；而直接連通主城與核心區的地鐵4號線二期也將在今年開建，預計2022年通車，這對於核心區來說是個更大的利好。

另外，核心區還擁有兩條過江隧道——緯三路與緯七路，在不堵車的情況下，江南江北的交流還是比較方便的。在建長江五橋計劃在今年年底通車，對核心區板塊也有輻射作用。

按照規劃，地鐵11號線（預計2023年通車）、4號線二期（預計2022年通車）、漢中西路過江隧道（預計2023年通車），長期規劃還有地鐵13號及17號線，預計2030年左右通車。

燕子磯板塊：

燕子磯板塊目前沒有地鐵，但區域內規劃的3條地鐵線1號線北延、7號線、6號線已經都在建設中，建成後，1號線北延線2021年建成，直通新街口，7號線預計2022年建成，直通河西南，6號線預計2022年建成，直通南京南站。

另外，在道路系統上，燕子磯區域規劃未來將形成“六縱六橫”的幹路網結構和四個等級的道路體系，共計68條交通幹道，與地鐵共同組成新城便捷的立體交通體系。

教育層面

江北核心區目前已引入了南京一中，小學初中部已經投入使用，高中部今年秋天也將正式開學。還引入了鼓樓幼兒園江北分園。

但江北新區的民辦學校發展的更迅猛。南京金地皇家文法學院、托馬斯學校等國際學校紛紛入駐，給人“貴族學校聚集地”的既視感。

（南京金地皇家文法學院）

而燕子磯新城，有人評論說“悶聲做大事”。今年，區域與南師附中已經正式簽約，教育資源進一步最佳化。現在板塊內已經聚集了南外仙林分校、曉師附小（燕城分校）、泰晤士國際學校、特殊教育學校，目前均已招生。

按照規劃，燕子磯新城規劃學校共計43所，其中小學10所，初學6所，9年一貫制2所，高階中學2所，幼兒園23所。

總體來說，兩個板塊的教育資源都還是相對缺乏。江北的教育是長期以來的短板，現在核心區也主打精英式模式，公辦優質資源還需要繼續跟上才行；而燕子磯顯然在引入優質教育資源方面做得要比江北核心區好。

醫療層面

燕子磯新城：萬壽醫院（二甲）+江蘇省中西醫結合醫院（三甲），規劃市婦幼丁家莊院區，預計2022年年底建成，未來區域還將引入一家三甲醫院，位於燕子磯新城太新路及廬山路交叉口西南側，原二熱電廠區及部分城中村用地，或將於今年年底落定。

江北核心區：區域北部有一片面積為5。3平方公里的區域，彙集大型綜合三甲醫院、各類專科醫院、醫藥醫療研發機構和養老社群為一體的國際健康服務社群，已成為江北新區生命健康產業的聚集地之一。已建成南京鼓樓醫院江北國際醫院，綜合內外科門診於2018年1月投入試執行。

商業層面

江北核心區已經落地建成的商業體並不多。更多的商業配套都還在規劃圖紙上。看未來很美好，就是需要時間慢慢建設。

例如，華潤永珍商業綜合體位於華潤國際社群旁，總建築面積約54萬㎡；砂之船奧特萊斯位於江北新區產業技術研創園內；萬達已落戶佳源國際廣場商業地塊，體量達到67萬方。此外還有核心區的超大地下城、地面上的新金融中心等等。

而燕子磯的商業配套有的已經營業。招商花園城2018年9月開業，與地鐵6、7號線站點萬壽村站無縫對接，定位一站式家庭優悅生活中心。在建的商業永珍天地與招商花園城僅僅一街之隔，共享各類相關配套，包括人流以及交通。專案總體量約21萬方，預計引進約500多家品牌，其中約60％首次進駐本區域，預計2021年上半年開業。

（招商花園城）

房價變化

2015年的時候，江北核心區與燕子磯的房價幾乎是同一起跑線。當時江北的雅居樂濱江國際算是當時江北豪宅典範，2015年均價才1。7萬/平；而燕子磯的代表專案是電建海賦尚城，均價最高達到1。8萬/平左右。

2017年12月，江北核心區的“一代”熱盤華潤國際社群開盤均價近3萬/㎡，引起熱搶；而當時的燕子磯弘陽燕江府均價2。6萬/㎡。

2018年，江北核心區“二代”樓盤揚子江金茂悅、綠地海悅齊開，均被限價3萬/㎡，同年燕子磯的金浦紫御東方在售新房均價2。86萬/㎡；

2019年，江北核心區純新盤江與城上市，吸引了眾多購房者，均價30500元/㎡，突破了3萬/平的紅線。同時，燕子磯中海燕磯聽潮拿到的銷許均價為29690元/㎡，距離3萬/平的標杆也僅一步之遙；

到了2020年，燕子磯純新盤仁恆公園世紀均價達到3。89萬/㎡，將燕子磯的房價天花板推到了4萬/平的面前，更讓人驚訝的是，這個價格得到了市場的認可，仁恆公園世紀開盤4小時售罄；

而江北核心區在售的專案則被限價在3。3萬/平。仔細研究銷許發現，潤辰府除了一樓地下室，其他樓層價格基本在3。5-3。8萬/㎡，一定程度上代表著購房者對於3。5萬/平以上的價格有了較好的接受程度。開盤當天也基本售罄。

由此可見，從漲幅上看，燕子磯的跳漲幅度要高於江北核心區，尤其是2020年仁恆公園世紀的突出表現，一舉定下了燕子磯的新標杆。如今一房難求的燕子磯，還有人記得它那段被人稱為“毒地”的黑歷史麼？

而江北新區自批覆以來，核心區就一直是房價標杆，但政府顯然對這一片土地的控制很嚴格，如今就算核心區出現了江畔都會上城、悅辰府這樣中籤率低至2%的“爆款”，房價也依然被限定在3。3萬/平以內。

有業內人士認為，江北核心區的熱度一方面來自規劃利好，一方面也是因為板塊記憶體在著一二手房倒掛。正榮潤江城等專案的部分二手房甚至超4萬/㎡成交，對於投資需求來說是個不錯的標的。

而燕子磯目前二手房價格大概在2。9萬/㎡，新房甚至歸於二手房。可見燕子磯板塊裡自住的購房者比較多。

核心區目前在售專案：

潤辰府7、9號樓洋房目前僅剩底躍在售，精裝交付，預計6月加推，具體樓棟待定。

揚子江金茂悅傳出6月加推的訊息，公開了90㎡的樣板間，可於週一至週五預約參觀，預計首付5成。

江畔都會上城剛剛開過盤，據瞭解專案計劃6月底有新一波的加推，預計2022年7月交付。

此外，核心區還有中鐵花語熙岸府、融僑譽江、大華雲江印月、通宇核心區G10地塊、揚子國資新區G14地塊等純新盤計劃今年上市。

燕子磯在售專案：

永珍天地九悅近日又傳出要加推的訊息，或將為2、5棟124、159㎡的房源。

仁恆公園世紀位於燕子磯新城板塊，規劃1。6容積率，打造的是低密墅質洋房住區，現房銷售。專案5月份首開，後續加推待定。

此外，燕子磯內也有不少純新盤待上市。燕然居、燕熙臺、金科博翠花園都有可能在今年上市。此外板塊內還有寶能燕子磯G01地塊待命。