實踐中，買賣雙方在簽訂買賣合同前或者簽訂買賣合同後都會約定先由買方支付一定數額的定金，然後等正式簽訂買賣合同或者正式供貨時支付首付款或者全款，但在此時各方可能並非合同的真實主體，意思表示並非完全真實，對合同的內容也不一定具體、明確，只是達成的初步意向。如果交付定金一方在後續過程中不想買了，已經支付的定金是一定適用定金法則——定金不予退還。本文筆者就以商品房買賣合同糾紛為例，對實踐中購房者交付定金後，未簽訂書面的商品房買賣合同型別案件深入剖析：

《中華人民共和國合同法》第一百一十五條 當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條 當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同並主張損害賠償的，人民法院應予支援。

《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。第一百一十六條當事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經履行或者已經履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人透過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”第五條也規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”

依據上述法律及司法解釋可知：定金合同本質為預約合同，買賣合同本質為本約合同，預約合同設定的目的就是為了給雙方在簽訂本約合同時一個退出的機會，只要預約合同不具有商品房買賣合同主要內容的，雙方如果不能對本約合同達成一致意見，可以使雙方在都損失不大的情況下及時解除或者中止本來設想的交易行為。支付定金一方不履行買賣合同主要義務的，定金不退還，但前提都是合同成立並有效的情況下，如果預約合同不具備買賣合同主要內容即不構成本約合同，本約合同未成立並生效的，定金合同僅表明未來雙方有簽訂合同的義務，是否能夠簽訂合同，還需要雙方對合同的條款具體溝通協商。

因此，筆者認為：購房者在支付定金後，如果雙方均遵守定金合同的約定，如期商談簽訂商品房買賣合同，只是對合同條款（筆者認為應當屬於對購房者和開發商有重大影響的條款）無法達成一致意見的，購房者不願意再行購買的，開發商應當退還已經支付的定金，雙方均不承擔責任。