「工業區塊線」的含義

深圳的

「工業區塊線」

，分為兩級進行劃定：

一級線

是為保障城市長遠發展而確定的工業用地管理線，包含現狀工業基礎較好、集中成片、符合城市規劃要求的用地。

二級線

是為穩定城市一定時期工業用地總規模、未來逐步引導轉型的工業用地過渡線，包含位於基本生態控制線外、現狀工業基礎較好，雖在城市規劃中為其他用途，但近期仍需保留為工業用途的用地。

深圳市工業區塊線分佈示意

為什麼要劃定工業區塊線？

工改M0這類產品，其產生的經濟價值必然大於傳統的工改M1，所以市場自然會趨之若鶩。

所以在初期，深圳審批的工改專案當中，工改M0類（含早期的工改M1+C等）專案佔絕對主導。

大量工改M0專案，產生了很多類辦公化的產品，甚至是類商務公寓產品，使得產業空間變質，拉高了企業成本，真正的產業空間需求得不到滿足，加速企業外遷，而規上企業等核心製造企業的外遷，必然會導致鏈條遷移，對產業的影響是極大的。

當時，很多的專家認為，深圳應該走香港的路子，去製造業化，但是近年來香港的產業空心化，已造成香港產業後續乏力等一系列問題。

產業發展不是一蹴而就的事情，是有一定的自我生長規律的，產業生態不可破壞。

因此，在2018年，深圳政府意識到產業穩定發展的重要性，為了保障產業健康發展，穩定工業用地規模，在全市劃定了270平方公里的工業區塊線，區分為一級、二級線，進行產業空間分級管理。

對城市更新和土地整備專案有何影響？

工業區塊線內常見疑問主要有以下：

（1）工業

區塊線

內的用地有哪些管控要求？

按照“嚴守總量、提質增效、產城融合、剛性管控”的原則進行管控。

各區區塊線內的工業用地的面積不得低於轄區區塊線總用地面積的

60%

。

單個區塊線內的工業用地面積，原則上不低於該區塊總用地面積的

60%

。

庫思規劃雲有一鍵統計的功能，描繪區塊線生成範圍，可以統計區塊線內的各類用地面積情況，可以輕鬆核算工業用地的佔比情況。

工業區塊線內用地情況

（2）工業

區塊線

內能不能做“工改居住、商業”？

區塊線一級線內嚴格控制，如果法定圖則已規劃為居住、商業用地的，可按照規劃予以實施，即可以改造為該方向。

區塊線二級線內原則上不能，但為了促進產城融合確需安排會議展示、商業零售、餐飲酒店等配套設施的，是可以適度調整的。

同時，二級線內現狀是居住、商業的，如果規劃同樣是居住、商業的，是可以按照規劃，改造為該方向的，但必須要調出工業區塊線。

如果想要核查某個區塊線內的專案能不能做“工改居住、商業”，上傳專案範圍線，點開

「工業區塊線」

圖層，同時點開

「現狀用地」

、

「法定圖則」

圖層，進行疊加分析，即可判斷。

園嶺街道工業區塊線

（3）工業

區塊線

內能做“工改M0” 嗎？

對於M0的指標，各區有一些總量管控，如南山區不超過區塊線內工業用地總面積的80%，寶安、龍崗、光明和坪山原則上不超過20%，其餘區內有要求。

單個專案，想要調整為新型產業用地，必須要徵求產業部門的意見，各區需要在各自的總盤子內進行平衡，單個專案的指標並沒有進行具體限制。（寶安區之前是每個專案可以做20%）。

依據以上原則的話，我們可以看出，能不能做“工改M0”，

主要取決於產業發展需求，主管部門的裁量，不確定性比較大

。

據說，十四五城市更新和土地整備專項規劃即將釋出，會增加一個M0准入區域圖層，在空間上進行了管控和約束，未來單個專案能不能進行“工改M0”將會比較清晰確定。

（4）工業

區塊線

內能不能做“工改保”？

在公共配套條件支撐的情況下，位於已建成或近期規劃建設的軌道站點 500 米範圍內的工業用地，可建設人才住房和保障性住房，其可改造的用地面積原則不超過該區塊線總面積的10%，同時需要按照程式調整城市規劃。

如果想要核查某個區塊線內的專案能不能做“工改保”，上傳專案範圍線，點開

「工業區塊線」

圖層，同時點開

「法定圖則」

、

「現狀及近期軌道交通」

和

「TOD範圍」

圖層，疊加分析即可判斷。

①開啟4個圖層進行疊加分析

②符合法定圖則和軌道站點500米要求

③點選查詢區塊線面積

（5）工業

區塊線

能不能調整？

因城市發展需要，可適時對區塊線進行區域性調整，區域性調整需遵循“基本規模不減少、產業佈局更合理”的原則。

一級區塊線的調整需要報市政府審批，需要進行佔補平衡。

二級區塊線的調整由區政府審批，可不進行佔補平衡。

庫思規劃，懂設計、能落地。