今天來個樓盤分析，最近有讀者詢問福州今年有哪些改善產品，由於國貿天琴預計要過千萬，目前的剩餘產品選擇也不多，看到大東海在南公園拿下的地塊，目前也有資料出現，水一篇。

專案規劃

大東海公園府：備案名（匯榕公館），地處：臺江區國貨西路南側，南公園邊。

專案佔地10畝，規劃一棟14層高層住宅、一棟3層商業綜合樓、一棟2層裝置樓。

主推176，190大平層產品，合計48套。

土拍情況

2019年9月20日，大東海以

底價2.82億元

競得宗地2019-56號南公園周邊舊改地塊，

樓面地價22044元/㎡

。土地面積：10。26畝，容積率：1。87，限高60米，（商業面積2700-2800㎡，靠南公園一側佈置）。

分析：2019年土拍，南公園的袖珍地塊，當初被要求限價，競公租房，沒想到地塊並沒有引起熱度，

被個人買家底價拿下

，也正是由於沒有觸發競配，專案保留了純商的屬性。

從地塊樓面價來看，2。2W基本也能保障利潤，目前最大的參考，2021年聯發在一路之隔搖號拿下了宗地2021-25號，樓面價2。1W，分棟安商房，

商品房指導價3.55W，即目前的聯發臻品。

從對比來說，聯發是8畝的袖珍地塊，

存在安商房配建

，這是最大的差異，從市場對改善產品的選擇來看，明顯大東海純商更有吸引力。

當然對於大東海，已經打造成176平起步的產品，最容易聯想到的就是位於金山的大東海天樾，同樣高門檻起步，

然後加價到4W，不過上市卻撲街了。

對於這個區位更佳的同類型產品，市場認可度會如何，預計沒有想象的輕鬆。

戶型情況

176平米：

五房兩廳四衛，三開間朝南，位於西端頭，客廳配合落地窗做觀景，不過南公園在東邊，對於這個面積還配備了傭人房，也是難得，不過並不能獨立出入。

對於這個面積段，扣除傭人房，還設定4房4衛，導致基本每個臥室除了衛生間，就剩下衣櫃，沒有更多的功能空間，

一直沒明白大東海的戶型設計理念，響應3胎政策？

改善群租房？

176平米：

五房兩廳三衛，三開間朝南，位於內端，客餐廳位於北側，同樣配備了傭人房，對比外端，

少了一個衛生間

，增加了南下三個臥室的衣櫃空間，對比市場同面積段大面寬主流佈局，這種設計略顯一般。

190平米：

五房兩廳三衛，三開間朝南，位於東端頭，與天樾203平米戶型佈局類似，客餐廳位於東北側，做觀景，

不過這次有了南公園加持

，效果更佳。

同樣的硬傷，

3個衛生間，2個是暗衛

，這個面積段，設計5房，扣除傭人房後，真正能使用也就3。5房，加上2T2的設計，也沒有一定程度隔離電梯廳，作為200平米左右的改善，

有自身特色，但是不足也比較明顯。

區位情況

專案位於臺江區，東側即南公園，這也是目前專案最大的宣傳點，西側存在聯信中心，南公小區，南側新建的南公小學，對於個別樓棟存在一定影響，專案距離濱海F1快線540米，1號線800米，出行有一定輔助。

對比聯發臻品四周被樓棟環繞，專案的四周空間會有所改善。

不過對於專案而言，由於僅一棟住宅，設計社群也基本忽略。

總的來說，區位有特色，不過社群算不上優質。

價格情況

專案由於還未備案，直接做個參考對比，目前一路之隔聯發臻品，

備案均價3.65W，預計專案備案價差不多接近。

不過從專案的大平層設計來看，預計也是採取加價，參考金山的大東海天樾，

備案價3.1W，實際售價4W，加價9K。

預計專案備案價3。7W左右，常規加價套路，會在4。3W左右，由於是大東海，預計會更誇張點，

不排除加價到4.8-5W。（當然這些都是瞎猜的）

不管最終價格如何，先看看目前市場的去化情況，附近的聯發臻品，分棟安商房，3。65W上市，

143平米大面寬2T2設計，只有38套。

只不過專案在領證4個月後，

網籤僅18套

，還存在不少中低樓層在售，專案也採取了分銷，可以說與當初土拍被搖號拿下的熱度對比，

市場似乎並不認可二環內這種袖珍的安商改善產品。

對於公園府而言，由於僅48套，還有一個聯想物件就是鼓樓區的龍庭路95號，雖然很低調，一備案就全部網籤，但是從目前發展來看，

預計大部分房源也都未售

，房企甚至也給出公告，專案售價從8。72W降到6。42W。

對比這個專案，

公園府的整體專案形態存在較大差異

，兩個專案雖然距離不遠，不過一個鼓樓區，一個臺江區，依然會產生心理預期差。

對於專案而言，目前市中心改善純商新盤不多，

預計會採取大幅度加價，不過市場的認可度預計並不會太強。

樓盤總結

專案位於臺江區，優勢在於緊靠南公園，個別房源有一定景觀加持，同時純商+大平層定位也保障了客源的純粹。

劣勢在於只有一棟住宅，社群基本忽略，戶型總體設計也比較一般，房企做改善盤，目前並沒有太好的先例。

對於有意向的購房者，可以保持關注，同時對比今年會上市的幾個改善新盤。

當然並非改善就能溢價，同時也並非改善就一定熱銷

，大東海天樾已經是先例。

專案拿地近3年，不知最終結果會如何，對此大家怎麼看？