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前不久，今年爆火的金水北瀚宇天悅城專案重新整理了兩大記錄：

第一是價格記錄，

開盤高層毛坯價賣到20000，這是目前金水北高層最高價！

第二個是清盤記錄，

開盤當天300人搶100套房；置業顧問紛紛發文清盤！

沒錯，搶完了！

但，隨後不久，瀚宇天悅城的撻定房源一直就沒斷過。

先是一套140平，然後還有好樓層，又過了幾天，125平戶型房源也出來了，還一次3套，一直到5月9號，還在陸續有撻定房源出來……

從1萬65到1萬7，從1萬8直接衝破2萬大關，瀚宇天悅城不僅衝上了金水北的漲幅峰頂，無論價格還是樓盤熱度上，都把美盛教育港灣徹底踩在腳下，而且越貴越火。

貴是真的貴！火也是真的火！

但清沒清盤，呃，大家都懂……

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這兩個月，我幾乎把市場上在售的一些熱門樓盤看了個遍，有個現象很明顯，

就是今年的買房人更理智了，對於成熟主城區的鐘情度更高了，

尤其是老鄭州人，改善二套根本不願意出三環。

這裡面，主要有兩個原因，一是三環至四環的推進速度並不快，尤其是配套，兌現太慢太慢；二是全城90%的真名校、好醫院、大商業都集中在主城，地鐵網也非常密集。

那鄭州目前的房地產市場是什麼樣？三環內主城還有哪些剛需盤、改善盤可以選？

我帶大家一起梳理下，這是目前鄭州整個三環圈內所有的在售樓盤一覽表↓↓↓

這裡面，一共統計了20個樓盤。

很明顯，這些三環內的在售樓盤中，

南三環內分佈最多，集中在老管城區，二七區；

其次是西三環附近，中原老城區，然後北三環內、東三環內分別有3個樓盤。

從專案定位上來看，三環內的

剛改專案、改善專案數量是大於剛需盤數量的，

畢竟主城內寸土寸金，拿改善產品來提高溢價，又能滿足部分改善需求。

接下來，我按照剛改、改善，和剛需樓盤，來給大家一一梳理。

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如圖，這是目前三環內剛改、改善樓盤的分佈圖。

這張圖就更清晰了，13個剛改、改善盤，集中分佈在鄭州的東南部和北部。

逐一來分析。

南三環內：龍湖雅寶天鉅、奧蘭和園、盛澳金尊府。

龍湖雅寶天鉅

熱度最高，價格也最高。

高層價格18500~19500元/㎡，洋房23000~24000元/㎡，均為毛坯交付。

二環內、高低配，7棟高層+4棟洋房+1棟商辦公寓+1所幼兒園，高層面積有99㎡、115㎡、140㎡，洋房142㎡，產品、戶型都還不錯。

當然缺點也很多，68畝小地塊還被一條路隔開，一個社群內混雜了高層、洋房、回遷房、公寓，說實話太亂；北邊距離隴海線鐵路也太近；老破小包圍中，沒有好學校，也沒有大型商業。

值嗎？不值！

同樣1萬9左右的價格，買金水北、買福塔周邊、甚至可以買到東區戶型稍差點的二手房，哪一個選擇不比龍湖雅寶天鉅強？！

奧蘭和園和盛澳金尊府，

都有黑歷史，奧蘭因為農藥廠的地，金尊府因為出身背景，接受度、關注度都不高。

目前奧蘭和園尾盤了，毛坯高層價格16800；盛澳金尊府也剩尾盤了，毛坯17600-18000，

可選樓層不多，目前價效比一般。

東三環內：福塔三兄弟，華潤置地凱旋門、保利天匯、保利天珺。

華潤置地凱旋門，

84畝，容積率2。99，純高層，價格19500；

保利天匯：

112畝，17棟高層，價格20500；

保利天珺：

4棟高層+2棟小高，價格待定（釋放比保利天匯稍貴）；

這三個盤其實差別不太大，大區域、位置、資源都是共享的，最大的差別有兩點：

一是價格，華潤比保利價格低1000；

二是產品，保利天珺有160平的11層小高層，但華潤和天匯最大的是140+，沒有更大戶型；

因此，買大戶型只能選天珺，論價效比選華潤，天匯屬於各項均好。

西三環內：崑崙望嶽、恆大雲璽。

中原老城區的改善高光時刻在2020年，崑崙望嶽、康橋玖熙園、萬科山河道三足鼎立，迅速收尾；然後去年11月迷你盤恆大雲璽開盤，精裝價格賣到21000，4棟樓一共390套房，也賣完了；二期時間還比較久。

目前崑崙望嶽還剩個別大戶型房源，價格2萬左右。

北連霍高速內：未來天奕、美盛教育港灣、瀚宇天悅城、雅頌居、融創蘭園。

美盛和瀚宇天悅城是在北三環外、連霍高速內，美盛容積率太高，但學校更好些，目前在售價格18500，但這批房源有純北戶，需要注意！；瀚宇離地鐵更近，學校要低一個檔次，但容積率比美盛低，目前價格20000。

融創蘭園尾盤了，目前只有少量六十多平的小戶型，三梯十二戶，

產品較差；價格18500-19000，最大優勢就是位置、學校。

雅頌居和未來天奕，其實不能和前面樓盤做一類，單從產品定位上講，不算改善，檔次要更高一級，或者叫中產的終極置業。

雅頌居位置幾乎絕版了，166平三室，218平四室，精裝3萬1；未來天奕也是160-580的大平層，但進度就更慢了，呃，土地剛掛出來。

但3萬+的價位，遠不如北龍湖一些特價房有價值。

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如圖，這是目前三環內剛需樓盤的分佈圖。

除了盛悅府和陽光城麗景公館外，其餘都分佈在南部。

佳田未來新城就是鼎盛花樣城的變身，等了多年終於被救活了，價格賣到1萬2，但因為歷史原因，很多人的顧慮還是很重的。

中博城去年被某殼分銷帶的火熱，基本賣完了；二期也可以關注下，價格預計15800左右，價效比還不錯。

然後世茂雲尚城，兩棟樓三角地，81/89兩房，地塊比較差，戶型不太好，五一釋放價格10xxx起，適合投資，自住要放棄；鑫苑國際新城五期還沒入市，估計價格會比較高。

管城區最尷尬的是，三環內的無論價格還是熱度都遠比不上三環外，三環內比較破舊、老破小多，但它和同屬於老城區的中原、二七、金水極其不同的是，

三環內的管城並沒有優質資源，沒好學校、沒像樣的商業、也沒好醫院，只有堵堵堵，幾乎一無是處；

長江一號和佳源名門橙邦都屬於二七區，長江一號交房不僅延期，質量要爛哭；橙邦身份太複雜。

總之，這倆盤都敬而遠之吧，趕緊溜。

陽光城麗景公館沒房了，但每過一兩個月就會收到少量尾盤房源的訊息，品質不會太好。

盛悅府，被五龍新城的爛口碑拖住了後腿，建業操盤後，形象改觀並不大，現在價格1萬5，

因為西三環外的高新區價格猛漲，反倒凸顯了價效比。

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以上，就是目前鄭州三環內主城區的所有剛需、剛改、改善盤的分析和購買建議了。

敲黑板，再次劃重點，以上三環主城中比較推薦的盤如下：

奧蘭和園、世茂雲尚城（剛剛剛需）崑崙望嶽、萬科山河道、華潤凱旋門、保利天匯、保利天珺。

2021年買房，一定要遠離爛盤，願大家都能選到適合自己的好房子！

最後，如果你還有任何疑問、或者有任何問題，都可以寫在留言區，我來給你答案！