長泰海濱城，上海的馬爾地夫。

由長甲集團投資興建、位於南通啟東的

長泰海濱城

，曾在2018、2019年吸引了多少上海買房人。

這座超大體量的文旅大盤，在去年10月份交付了一期住宅。近一年時間過去了，小區入住率、物業服務及商業配套落實得怎麼樣了？我們到現場感受一下。

1

交付近一年

長泰海濱城仍宛若一座空城

冷清！

這就是長泰海濱城給人最直觀的感受。

白天，小區內部十分安靜，幾乎沒有人聲，也沒有裝修的聲音，走在小區裡只能聽到自己的腳步聲。

夜晚，長泰海濱城依然沒有人氣，以下為晚上21時左右的航拍照片，可以看到，

小區亮燈率不足5%。

如果說亮燈率只能相對反映入住情況，那麼

大量的水費催繳單、多戶沒有安裝空調

等現象就很能說明問題了。

1、一層10戶，至少有7、8戶門上貼上了水費催繳單。

2、一棟樓200多戶，只有零星幾戶安裝了空調外機。

3、地面停車位上，同樣也只零星停了幾輛車，這些車可能還包含工作人員的。

4、甚至我們在實探過程中，還拍到了一張十分詭異的照片。

一般而言，入住率低無非兩種原因。

一是小區業主多為投資屬性；

二是小區地段偏，上班通勤不便，生活配套不成熟。

長泰海濱城，無疑是兩者都佔了。

2

外立面脫落、無地下車位

長泰海濱城品質堪憂

房產投資如同賭博，單看鏈家二手房網站上的資料，便知道

長泰海濱城的業主不太可能有成功的機會了。

長泰海濱城前期新房價格約1。2萬/㎡，目前二手房掛牌均價約1。04萬/㎡，

價格直降近1600元/㎡。

圖源：鏈家

即使是投資，房子最終還是要回歸居住屬性，但

長泰海濱城的居住品質，顯然也不過關。

我們看到有

入戶門鎖已經生鏽

，新房憑白無故增加了幾十年的房齡，

一二期之間的圍擋也非常簡陋

。

令人驚訝的是，交付還沒有滿1年，

外立面就已經起皮掉落

。要知道長泰海濱城位於海邊，常年溼度大，如今剛交付外立面就掉皮，這讓人不由得捏了把汗。

外立面就如同一個人的顏值，不論是自住體驗，還是房屋流通，重要性都不言而喻。

這些問題讓我們不得不懷疑，開發商在選材用料上大有問題。

另外，透過詢問小區內部的工作人員，我們還了解到，

長泰海濱城沒有地下停車位，全部都是地上停車位。

沒有地下停車位，業主躲不過這四件事：

①夏天，引擎蓋燙到能煎蛋；

②冬天，手抖著鏟冰霜；

③雨雪天氣時，一手撐傘，一手抱著東西狼狽回家；

④定期清洗落在車上的揚塵。

可見，沒有地下停車位是有多不方便，真不知道開發商在規劃之初是如何想的。

而且地上停車位也佔據了小區公共空間，在已交付的範圍內，我們

沒有看到任何文體設施，綠化空間也非常小

，在稀疏的草皮上感受到了開發商的敷衍。

物業管理方面也不盡如人意，

單元門禁形同虛設、消火栓玻璃門損壞、地下室積水……

一個好的物業不僅能給業主提供更優質的服務，一定程度上也能為小區在二手房市場上提供更大的溢價空間，反之亦然。

3

商業街大量倒閉

娛樂配套一片衰敗

除了小區本身的品質問題之外，專案

自帶配套的衰敗

也是導致居住體驗感不佳的重要因素。

長泰海濱城是一個文旅大盤，自帶商業、娛樂等配套設施。

先來看它自帶的商業——龍灣新天地。

據現場資訊展示，龍灣新天地此前已有肯德基、美宜佳社群超市、泰和坊銅鍋涮肉、披頭士居酒屋等十幾個品牌入駐，然而現在

大部分店鋪的大門已經上了鎖，關門停業

。

商場裡的保潔阿姨告訴我們：沒有人來，都虧本了，這些店都開不下去。

目前，整個商場只有兩三家店鋪還在苦苦支撐。就算是無論在哪裡都倍受青睞的肯德基，這一次也遭遇了滑鐵盧。

下午2點多的時候，肯德基店面內的椅子甚至都還放在桌上，明顯就是清潔之後一直沒被使用。

我們透過櫃檯，看到備餐區域基本沒有準備多少食物，可見消費者之少。

如果說，龍灣新天地可以用慘淡來形容，那露營基地就只能用荒敗來描述了。

露營基地裡隨意堆放著輪胎，草地斑禿，圍欄四周雜草叢生，甚至裡面還停了幾輛破敗的車。

生活在長泰海濱城，似乎除了房子和海，其他什麼都沒有。

某外賣平臺顯示，定位在長泰海濱城

可以點到的外賣少得可憐

，配送時間都超過一個小時，距離最近的菜市場也要約5。6公里，

日常生活非常不便。

4

上海的馬爾地夫

曾經的讚譽，如今成諷刺

曾今，長泰海濱城鋪天蓋地的宣傳，讓人覺得它未來會是一個海邊度假的好去處。

如今，它的實景部分展現，卻已然讓期待落空。

它的商業、娛樂配套並沒有給它帶來人氣，反而只剩下了蕭條。

無論是前期的開發建設，還是後期的配套維護，長泰海濱城都沒有做好。海邊度假，可不是隻有海就夠了。

這樣一個沒有欣欣向榮，只有荒涼、破敗之感的馬爾地夫，你會來嗎？也不知道當初那批在這裡買房的上海業主有沒有後悔。

長泰海濱城“珠玉在前”，買房人對長甲在南通的另一在售專案——

長泰濱河國際

，似乎也謹慎了許多。

畢竟長泰濱河國際和長泰海濱城都是同一家開發商開發，後期都是同一家物業管理。

通房e辦資料顯示，長泰濱河國際從2021年7月至2022年7月累計領取了4次銷許，共推出834套住宅，至今備案套數只有271套，

實際去化僅約32.5%。

其實無論買什麼房子，最重要的還是品質和配套。如果這兩樣跟不上，再好的海景也留不住人。