9月的天

，

風和日麗

、

碧空萬里

、秋高氣爽。。。咳咳，好了不裝了。

頂著35℃的高溫，

應廣大粉絲要求，阿拆實地走訪了那些名噪一時、又頻繁進出ICU的舊村們。

真是，不看不知道，一看嚇一跳，竟挖到了好些內幕。

果然，實踐是檢驗真理的唯一標準。

晴朗的

天

@

拆神 攝

-群星村-

在說群星村之前，要插播一條重要新聞。

市場低落之後，“供應大戶”增城就有點“被遺忘的海岸”內味了。

整天瞅著隔壁的黃埔新動作頻出，增城硬是要憋出內傷了，村民們也紛紛留言嘆息。

就在大家一副“恨鐵不成鋼”地惋惜時，增城崛起了！

朱村鳳崗

@細鵬

攝

9月21日，市規劃和自然資源局增城區分局釋出了

，

《

廣州市增城區朱村街

山田村舊村改造專案基礎資料調查

成果公告

》。

這意味著，繼黃埔、番禺、花都舊村改造有新動作之後，增城也加入了舊改“重啟進擊”的佇列。

怎麼看，都有一種全市舊改“大甦醒”的趨勢呀。

更重要的是，這一舉動，明擺著向市場發出了一個重要訊號：

增城的舊改沒有夭折、停滯、不做啦...過往皆為序章，增城的舊改要繼續穩妥推進滴~

扯了那麼多，現在言歸正傳，把目光投向我們今天的第一個主角——群星村。

2019年4月，經過公開表決，上海升龍集團以壓倒性優勢票舉成為群星村的舊改合作企業。

那是屬於群星村的高光時刻，優良的地理區位、巨大的改造體量，都讓這裡的未來充滿想象。

群星村，位於新塘鎮新塘大道以南，東臨新何村，西至白江村、東洲村，北臨新塘大道，南至東江。

距離新塘樞紐不到3公里，周邊就是凱達爾樞紐——中國首個TOD

（傳聞多家開發商洽談接手中）

以及新塘萬達廣場，地理位置上乘，寸土寸金。

根據公示的材料，專案整體改

造面積121。21萬平方米，改造成本120億。

毋庸置疑，是一個巨無霸。

2021年2月，喜迎財神的日子，群星村也迎來了新動態——拆遷補償安置方案以及改造後效果圖出爐。

就在大家熱火朝天地討論補償方案時，突然傳出群星村村民聯署簽名，主動要求退出舊改的事情。

一時間，輿論甚上塵囂，相關的申請報告滿天飛。

群星村 @細鵬 攝

時間來到2022年7月，焦急的村民們，向ZF投去了疑問：

群星村舊村改造還改不改？

得到的官方回覆是：下一步，待整改後的實施方案報上級部門審批後，結合實際情況有序推進後續工作。

在今年頒佈的［廣州市2022城市更新專案年度計劃］名單中，群星村赫然在列，屬於前期工作專案。

顯而易見，

群星村舊改要繼續。

群星村全景圖 @細鵬 攝

穿梭在群星村裡，可以發現生活氛圍還是十分的濃厚。

整個村域範圍內，並沒有看出過多的拆遷痕跡，反而是一副安心過小日子的寧靜狀態。

只有在專案外圍的最西側，才看到零零散散人去樓空的空窗房屋。

只是不知道，那是因為拆遷業主的主動搬離；還是說房屋已經達到了使用壽命，業主已另擇他處。

這樣看來，群星村要繼續改造，著實有點任重而道遠。

群星村鳥瞰

圖 @細鵬 攝

-官湖村-

群星村往北走，就是官湖

了，這裡名噪一時，不僅是舊改，還源於這裡締造了一個地王。

2017年，廣州地鐵以約132億的總價，奪取官湖

地鐵上蓋“巨無霸”地塊。

隨後，越秀加入了這個體量近88萬方的專案，第二年專案以品秀星圖的身份入市。

藉著地鐵上蓋、國企背書、名校加持，品秀星圖一舉成為新塘的標杆，就目前的下行市場而言，依舊處於2。9萬/平的價格。

高樓品秀星圖

@細鵬 攝

2019年，

藉著舊改的東風，時代中國對官湖村下手了，豪擲改造成本63億成為其專案

的正式合作企業。

官湖村，位於13號線官湖站上蓋，透過地鐵，40分鐘可接駁珠江新城。

2021年，官湖片區規劃調整環評出爐，並對涉及到的官湖舊改做出了一定

的指示。

也是在這一年，官湖村舊改迎來了新的拆補方案。

同樣，在時代浪潮下，由於各方面因素，官湖舊改也陷入了停滯的狀態。

整條村域範圍不算很大，行走在路邊，可以依稀看到大帷幕裡，時代中國的標誌。

官湖村時代中國畫幕

@細鵬 攝

說起時代，大家想必十分熟悉，作為大灣區的舊改一哥，時代在江湖上也留下了諸多足跡。

但是近1年來，與大多數民營房企類似，時代也陷入了一些列的負面新聞中。

其中，鬧得最厲害的那次，還屬於今年上半年的“退村”事件。

不過，好在在ZF和企業自身的共同努力下，“危機”以極快的速度得到了化解。

也許是阿拆去的時候，是工作日上班時，總感覺周圍有一種“荒無人煙”的孤寂。

官湖村全景圖

@細鵬 攝

鳥瞰整個村域，拆遷的樓房不多，生活氛圍依舊熱烈。

希望，官湖村能在舊改重啟的浪潮下，有所突破和新進展。

-南坣村-

來到這條村的時候，阿拆的反應

是觸目驚心的。

有時候不得不佩服，百度導航就是很懂你，竟率先把阿拆帶到南坣村的一期復建區。

於是，我看到了這樣的，或者這樣的場景。。。

（見下圖）

南坣村

一期復建

區

@細鵬

攝

高聳的樓宇裡，寂靜無聲、空無一人，塔吊也懸在半空中，很明顯，停工

了！

伴隨著不遠處馬路上飛過來的揚塵，有一種“大漠孤煙直，長河落日圓”的粗獷與蒼涼。

作為增城第一個透過公開招商方式進行更新改造的舊村，為何竟成了這樣？

這就不得不看一看，南坣村與各大角兒之間的愛恨情仇了。

南坣村地處石灘鎮西南部，北臨荔新大道，南至濟廣高速，西鄰西福河，東至沙隴村。

南坣村生活氛圍

@細鵬

攝

2019年，廣東合彙集團與奧園聯名，正式成為南坣村城市更新舊村改造專案的合作企業。

2020年，南坣村舊村全面改造專案實施方案獲得批覆，並且按照相關規定，實施方案3年內有效。

也就是在同一年，南坣村的村民收到了一條通知，《石灘鎮南坣村舊村更新改造專案搬遷公告》。

《公告》中指出，相關村民須在收到合作企業發出的《搬遷通知書》之日起20日內搬遷完畢並交付被拆遷房屋。

南坣村區域性

@細鵬

攝

很快，時間來到了2021年8月，住建部發文防止大拆大建，

南坣村由於拆建比超標，迅速進入整改封凍期。

2022年1月，苦苦支撐了大半年之久的奧園宣告

暴雷

，由此

南坣村安置房的建設進度就擱淺了。

好在今年的城市更新計劃名單中，

南坣村

榜上有名，並且

被標記為續建專案。

顧名思義，專案還

是要推進，只不過現在資金的問題是個大頭，需要先解決。

南坣村“拆”字

@細鵬

攝

行走在村口，醒目的“拆”字刺激著過路人的神經。

很多樓房即使有“拆”字標榜，但依舊有很多村民居住。

一切看上去似乎歲月靜好，但又似乎有點格格不入。。。

當航拍器在南坣村的上空劃過時，映入阿拆眼簾的是四周綠油油的農田。

一座被希望的田野所包裹著的古老村落，真心希望能夠早日迎來關鍵性的破局。

南坣村全貌

@細鵬

攝

-中新村-

2019年，保利在中新

科教城畫了一個圈，打響了中新舊改的第一槍。

作為央企，保利大刀闊斧闖舊改，以120億，鯨吞92萬平的中新村改造。

敏捷、佳兆業緊隨其後，拿下了中新鎮泮霞村、霞逕村舊改專案，面積超

169萬平，改造成本123億。

作為中新鎮首箇舊改專案——中新村改造專案，保利可操刀的範圍相當於389個足球場，基本想把整個鎮中心升級改造一遍。

閉上眼冥想：昔日的舊村屋，搖身變成現代化高樓，產業升級，活力釋放，片區價值不可同日而語。。。

當車輪穿梭在滾燙的風光路上時，南側的地塊二肉眼可見的已經拆平，北側的地塊一、地塊三則拆遷不多。

翻閱廣州2022年城市更新專案計劃名單，

中新村以新開工專案的身份，名列增城專案的第一個。

寓意很明顯，

中新村是增城的重點專案

，而且

改造要進行下去。

中新村已

拆除的地塊現狀

@細鵬

攝

在年初的一份廣州舊改的重磅檔案中，顯示中新村目前亟待解決的問題是：

片策方案需要上報市城領會，並等待批覆。

相信，在大央企又是舊改大戶保利的保駕護航下，中新村的舊改可以更加穩妥的推進。

中新村全景圖

@細鵬

攝

-舊改如何破局，癥結在哪裡？-

這個問題我們總是談論，之前說市場、說政策、說開發商，但是今天我們說一點不一樣的。

都說舊改是非公開市場，拍地是公開市場，它們兩關係不大。

然而，慢慢地，我們發現它們兩關係密切，並且現在拍地在很大因素上衝擊著舊改。

我們來對比一下，第二批廣州拍地的地價情況。

就增城的中新板塊而言，20

22年第二批地的地價比著2021年第二批的地價下降了7%。

土地降價，又會很快反應到市場上，讓市場更加痛苦。

近日，就在曾經風風火火的21號線沿線，保利中航城的業主半價賣房，想要忍痛割肉，及時止損。

業主買入時2萬/平，現在以1萬元出頭/平的近乎腰斬的價格對外銷售，4套房總計虧200多萬離場。。。

回過頭來想想，為什麼企業喜歡闖舊改？

無外乎就是，可以以低於市場價的價格，拿到大量的土地進行開發。

如今拍地市場的地價下降，而舊改的地價浮動不大，變相壓縮了舊改的低價優勢。

已獲得視覺中國使用授權

阿拆還記得，曾經有開發商抱怨：

招拍掛好的地皮大家都往死里加價，那就想走舊改以時間換空間，便宜一點的價格獲取土地，

但現在舊改的地價並不便宜，甚至等同於招拍掛。

這種情況下，算賬就很困難，那還怎麼“闖”舊改？

於是，我們可以看到越來越多的舊改前期公司、平臺公司、合作企業陷入了債務問題，專案停滯現象。。。

拆遷區域性圖 @細鵬

攝

不得不說，招拍掛在一定程度上也給了舊改一腳，讓原本就羸弱的舊改變得更加顫顫巍巍。

關於實地走訪這一期就到這裡了，下一次還想阿拆去哪條村？你有什麼看法？

歡迎留言~