摘要：短期內銷售資料表現是刺激房地產市場情緒的快變數。我們對商品房銷售環比回暖持比較樂觀的態度，短期內銷售好轉將支撐鋼材成交量和房地產的鋼材需求。

從房地產行業與中國經濟的關係來看，從未出現房地產週期下行而中國經濟企穩上行的情形。即使經過這麼多年的結構性改革，也不大可能出現房地產行業尚未復甦，而其他經濟部門表現良好的情形。畢竟房地產行業下游牽涉的產業數量眾多，其產值不可估量，這一情形至今也未改變。房地產投資和新開工是影響鋼材等商品需求的慢變數。隨著明年下半年房地產投資企穩，中國經濟開始走入上行週期，相應的商品需求才可能有明顯增加。疊加海外加息因素的消退，明年下半年中國商品需求將進入上行通道。

9月份，除竣工外，房地產投資、銷售、新開工、土地購置、企業到位資金等均呈現較大程度的環比增加現象。其中，銷售>土地購置面積>企業到位資金>投資>施工面積>新開工面積>竣工面積。這一點與我們之前的判斷略有出入，主要是土地購置面積顯著增加（季節性因素是重要原因），而竣工面積卻環比走弱。特別是銷售面積環比增39。3%，土地購置面積環比增22。8%，房地產市場前端拿地和銷售似乎出現比較積極的訊號。

但總的來看，銷售是房地產行業表現的先行指標，對市場變化也最為敏感。短期內銷售資料表現是刺激房地產市場情緒的快變數。我們對商品房銷售環比回暖持比較樂觀的態度，短期內銷售好轉將支撐鋼材成交量和房地產的鋼材需求。

尤其是今年以來特別是9月房地產政策層面迎來三大利好後，雖不能快速扭轉“房價下跌”的預期，但是促進成交量持續改善的可能性比較大。從居民中長期貸款這個金融領先指標來看，7月、8月和9月同比降幅分別為62。6%、37。6%和-25。9%，降幅顯著縮小。同時考慮到商品房成交量在年底季節性走強的特徵，商品房成交量有望逐步走出谷底，同比降幅逐步收窄。我們預計商品房銷售面積同比增速有望在明年春節前後轉正。

在目前宏觀層面預期弱、需求弱的格局下，商品房成交量持續好轉有助於邊際改善市場情緒，促進

鋼材市場

成交量增加。在“保交樓”政策的帶動下，即使出現個別房企暴雷的情況，出現“停工潮”致使鋼材成交量下降的情形機率也不大。此外，我們預計在大會之後，仍將有針對房地產需求端的刺激政策出臺；並且，據

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調研反饋，存在大會後房地產施工端趕工的可能。因此，我們對四季度房地產的鋼材需求並不悲觀，出現斷崖式下跌的可能性不高。

9月份，國房景氣指數略微下降至94。86，這說明房地產的下行週期還未結束。自2022年4月以來，房地產投資累計同比增速連續6個月為負，並且降幅持續擴大。我們預計最快明年第二季度房地產投資同比增速能夠轉正。新開工和拿地最壞的時刻可能尚未到來。9月份，新開工同比增速降幅略微收窄，拿地同比增速卻明顯擴大。即使城投參與了拿地，但拿地面積還很少，溢價率也是在低水平的波動。房企會投入更多力量到施工的後半段。由此看來，房地產下行的動力並未明顯減弱。鑑於拿地與新開工，以及與鋼材需求的關係，我們對在明年年中之前房地產的鋼材需求有明顯起色並不看好。

從房地產行業與中國經濟的關係來看，從未出現房地產週期下行而中國經濟企穩上行的情形。即使經過這麼多年的結構性改革，也不大可能出現房地產行業尚未復甦，而其他經濟部門表現良好的情形。畢竟房地產行業下游牽涉的產業數量眾多，其產值不可估量，這一情形至今也未改變。隨著明年下半年房地產投資企穩，中國經濟開始走入上行週期，相應的商品需求才可能有明顯增加。疊加海外加息因素的消退，明年下半年中國商品需求將進入上行通道。

作者：

上海鋼聯

黑色產業研究服務部 研究員 李爽 經濟學博士

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