（圖片來源：地產壹線）

去年年底，3億理財產品兌付失敗成為千億房企佳兆業爆雷起點。

7月29日，佳兆業集團釋出公告稱，

佳兆業目前已連續完成9期本息兌付

，並樂觀承諾：現有兌付方案仍在持續執行。

郭英成終於能暫時鬆一口氣。

縱觀佳兆業的紓困之路，危機初期，佳兆業曾火速出售一批資產回籠資金。

到了今年，已經爆雷的佳兆業放慢了資產處置步伐，

轉身開始和金融機構、AMC、國企牽手，以合作方式引入投資、盤活資產，

同時還與若干境內金融機構把現有借款期限延長了。

像8年前那場危機一樣，資本市場中的老朋友給了佳兆業足夠的耐心，而佳兆業所擁有優質的資產，成了打開復活之門的金鑰匙。

兩種紓困模式

這半年來，主要有兩位救兵向佳兆業伸出援手：一位是佳兆業的債主——中信；一位是承擔起官方紓困職責的深圳本地國企——招商蛇口。

中信把目光投向了佳兆業現成的土地物業，而招商蛇口則在舊改上尋找契機，兩者的紓困模式也各有差異。

1.中信【服務信託模式】：

7月，中信城開披露，已接手佳兆業東角頭、紅樹灣、金沙灣、金融科技中心等多個物業、土地專案，

涉及貨值超500億

，據瞭解，中信城開是中信系公司，目前已成為前述佳兆業專案最大股東。

根據媒體報道，這是中信銀行、佳兆業與中信城開三方以【服務信託】模式進行合作，中信銀行是佳兆業的債權人，

中信城開在其中充當融資代建角色

，提供一定資金，幫助專案盤活建設、開發經營。

佳兆業在目前中信控股的企業中並非完全退出，比如還擁微量股權、管理層中也有佳兆業董事的一席之位。

未來，專案權益在中信銀行和中信城開收回對應收益後，最終仍歸屬於佳兆業所有，等於是借債權人之手，把專案盤活。

2.招商蛇口【國企+AMC+出險企業模式】：

今年4月初，佳兆業集團與招商蛇口、長城資產在深圳簽署戰略合作協議。

招商蛇口是深圳國企，承擔起官方派任的紓困職責，

AMC機構長城資產則是佳兆業的債主

，三方未來將建立合資公司等載體進行合作，將舊改專案“成熟一個，引進一個”。

按照分工，佳兆業和招商蛇口負責開發運營，長城資產則發揮資產管理配置優勢。

到了7月，

招商蛇口又找來了另一家AMC：招商平安資產

，後者有平安系的影子，雙方也將在不良資產領域進行戰略合作，有分析認為，或許這又將為佳兆業紓困提供新機會。

老朋友和新玩家

上述的中信和平安，都是佳兆業的老朋友。

2014年，佳兆業第一次陷入至暗時刻，樓盤被官方鎖住、深陷境內外債務危機。

銷售、融資渠道雙受限的重壓下，

中信銀行聯合中信信託的“中信系”、平安銀行分別與佳兆業提供300億元、500億元的紓困貸款

。

當時，中信多以股權投資和融資抵押的方式與佳兆業進行合作，從那時候開始，中信就成了佳兆業的大債主，佳兆業成了它的打工仔。

當房企遇險時，老夥計們伸出援手，一方面是念及當年的情分，

但更重要的是，兩者都同處一條船上，一榮俱榮，一損俱損。

今年初，穆迪研報指出，信託公司對房地產業的敞口較大，而當前中國房地產市場的困境可能會推高這些公司的信託資產逾期率，從而削弱信託計劃的底層資產質量和流動性。

在出險房企中，佳兆業的債務窟窿排在前列，

佳兆業2021年半年報顯示，公司負債總額2376億元，有息負債為1237.8億元

。除了表內債務，還有400多億“少數股東權益”，其中多少可能是“明股實債”無法知曉。

要想捍衛錢袋子和聲譽，信託機構選擇親自下場收購，用資金盤活專案，保證順利回款。

眼下，中信在深圳收購的部分物業專案已經開售，平安信託也開始盤活佳兆業在廣州南沙的爛尾樓專案

。

相比信託機構主動出擊，對於招商蛇口來說，紓困佳兆業更像是從天而降的任務。

今年1月有資訊傳出，多家國央企被要求透過收併購資產的方式為11家中高風險房企紓困，其中就有深圳央企招商蛇口。被支援的房企，正好也有大本營在深圳的佳兆業。

但招商和佳兆業的舊改合作沒有那麼麻利。談了將近5個月，最終也只是簽下了協議框架，並未有具體下文。

此前有接近佳兆業人士向地產壹線透露，

這場合作【股權怎麼分配一直還沒談攏】，且在市場前景不明朗的情況下，央國企對於舊改也顯得很謹慎

。

不能一昧賤賣資產

去年11月，佳兆業理財產品兌付失敗，又疊加美元債違約，公司馬上啟動資產出售計劃。

在寸土寸金的香港，佳兆業曾拿下不少有潛力的專案。為了回血，佳兆業立即折價賣了啟德地皮、將中環甲級寫字樓出售給山東高速金融集團抵債。

但到了今年，佳兆業資產處置的大動作變少，更多是尋求與專案方聯手盤活資產，佳兆業方面曾表示，

【透過這些引入外部品牌方的動作，部分專案的建設和銷售得以盤活】；

同時佳兆業還提到，

【公司與若干境內金融機構把現有借款期限延長了】

。

有行業人士向地產壹線分析，未有實質性逾期時，房企一般會很努力處置資產，甚至是底價虧本賣資產，防止違約。但已經實質性違約之後，反而不急了。

“因為如果有AMC或者國資入場，那麼仍持有優質資產很重要。”

8年前，自身擁有的條件資源成為佳兆業涅槃重生的關鍵。一名信達資產的業務總監在金融論壇中曾表示，

【佳兆業最大債主中國銀行支援了重組，因為佳兆業的“基因”和運作都非常好】。

現在，手持核心城市優質資產的佳兆業再次有了“被看見”的機會。例如在中信接手的專案中，紅樹灣專案位於深圳福田保稅區，備案均價達到9。67萬/平，入市當天去化率高達50%；東角頭地塊、佳兆業科技金融中心都位於深圳優質地段，價值不菲。

在舊改方面，佳兆業被稱為“大灣區舊改之王”，在廣深等地均有不少核心區域舊改專案，

在其手握的10個深圳舊改專案,保守貨值估計超過一千億

。

對於債權人和國央企而言，在遇困房企中尋求優質專案合作，

不僅可收回舊債，還有可能在未來實現自身業務新增長

。

不過，佳兆業兩次走到懸崖邊緣，所面臨的環境完全不一樣。7年前的那場危機中，

佳兆業還碰上深圳房價暴漲的“機遇”

，資產因此得以升值，這推動了債權人與佳兆業談判合作的進度，兩者順利牽手，你吃肉，我喝湯。

如今在行業受創、爛尾樓陰影尚未散去、市場信心挫傷的背景下，

【暴漲】已是奢望，【保本】都要看運氣。

債權人和國央企一直在躡足前行，下每一步棋前，都要仔細考量標的質量和預期收益，挑挑揀揀、猶豫不定、出爾反爾都是常態。

這次，佳兆業還要多熬一會。