低調多年的布吉，最近存在感很強。

十四五規劃布吉劃入核心區，忽然之間就被推到聚光燈之下。

前兩天去布吉調研，兩個事情很嚇人：

有二手房成交破11萬/平了，還有樓盤掛牌價高達12萬/平。

深度調研後，才發現大眾對布吉誤解太深了。

它缺點很明顯，但優點同樣明顯。

如果你問我現在布吉能不能買，我只想說，

能，尤其是剛需。

深度揭秘剛需天堂——布吉

對老深圳人來說，布吉一定不陌生。

曾是深圳第一大鎮，老深漂的第一站。

每次去布吉，都覺得這是深圳最有厚重歷史感的地方。老派的建築、立在坡上的房子、熙熙攘攘的人群……

這一次調研，我們拋開偏見走了一遍佈吉。

從規劃、片區情況、居住體驗等客觀總結它的幾個特徵，下面逐一分析。

Θ特徵一：別噴布吉沒有產業，定位是宜居新城，

以居住為主！

關於布吉，最近最火的就是：成為都市核心區。

這是深圳“都市核心區”

首次突破原“特區管理線”，把原關外街道劃入，首次跟羅湖、福田、南山等中心區在“同層次”。

這次給布吉的定位是：生態宜居、交通便利的現代化新城。

看起來高大上，但仔細看會發現

，大而泛，沒有具體指向，也

沒有明確產業規劃。

說白了，給

布吉的定位是居住為主，而不是產業新城。

Θ特徵二：別怪布吉房價穩，剛需為主泡沫小！

之所以說布吉泡沫感小，是因為它

由

自住的剛需支撐，而不是炒房客。

布吉作為上世紀末廣東第一經濟強鎮，

是很多深漂的第一站，也是很多剛需上車的第一站。

在深圳歷年二手房成交量排行榜Top10中，布吉占有一席之地。

毫不誇張的說，

10個買房人就有1個在布吉。

因為是自住為主，鮮有炒房客，只有深圳普漲的節點才會漲，其他時候布吉房價都很穩。

所以，對於布吉大家從未有過泡沫感，常年調侃“布吉不急”。

定位是宜居新城，未來布吉也都很難有泡沫。

至於為何這麼多剛需選擇布吉，

有三個原因：

房價便宜、配套夠全、離市中心夠近。

在深圳這座遍地10萬+/平的城市，布吉還有4萬左右一平的樓盤，並且靠近羅湖，去福田也很方便。

有人說，羅湖也有剛需能買的房子，為什麼買布吉？答案是

羅湖很難找到大而純粹成熟的居住區。

因為早年的城市規劃和土地性質原因，短期內羅湖很難大拆大改。而布吉過去以住宅和城中村為主，地塊性質相對純粹，現在片區內建面最好的區域就是拆後重建的。

Θ特徵三：更適合剛需，改善家庭謹慎選擇！

布吉和所有老城區一樣，什麼都有，但又什麼都不太夠。

優缺點明顯，讓人又愛又恨。

優勢總結有三：

1.布吉所在的位置比較中心

，靠近羅湖和福田，自駕去市中心很近。並且作為老城區，布吉的居住氛圍濃厚，大街小巷隨處可見的家庭組合。

2.片區有三條地鐵

（3、5號線在運營，14號線預計明年開通）

，去羅湖、福田30分鐘左右就能到，換乘去南山也很方便。

2.大大小小的商場很全

（

老商場有布吉中心廣場、悅購匯、新一佳、天虹等，新商場有永珍匯）

，日常生活和購物都能滿足。能買到5塊錢的煎餅，有24小時不打烊的便利店，也有華潤的商場可逛。

華潤永珍匯 晚上人流量較大

劣勢有三：

1.

路面交通嚴重堵塞，地鐵擁擠。

布吉57。3萬的人口，現階段兩條地鐵容量是超負荷狀態，各種主幹道被高架橋分割，很窄。

自駕出行很堵，地勢不平、路窄車多導致路面交通壓力大。地鐵也一樣，雖然有兩條但對於幾十萬的人口簡直是杯水車薪，早晚高峰沒點實力根本上不去。

2.教

育資源緊張，排得上名字的公立學校都沒有。

整個龍崗的學位也只有16。87萬個，即便把布吉人口資料砍一半，學位缺口也還是很大，每年學位預警少不了布吉。

好的學校，都是私立。

像百合外國語學校，作為深圳最知名的私立學校之一，在禁止“掐尖”之後雖然現在只面向龍崗招生，但

緊缺的學位

競爭依舊很大

，加上

高昂

的

學費，

普通家庭仍難以享受到優質教育資源。

3.

片區內缺少體育館、圖書館、文化中心等各類文娛配套。

老城區最大的劣勢就是發展過早，加上歷史侷限性，沒有考慮到精神層面的生活，缺失了這一塊配套。

高架橋、地鐵軌道把主幹道劃分成幾條窄道

整體來看，現在的

布吉比較適合初級階段的剛需，

畢竟兩三公里範圍內地鐵、各類商場都有了。

但對於居住環境、配套、學校都有更高需求的改善家庭，目前布吉很難滿足。

但是，

這種局面在舊改之後都會得到改善。

針對交通擁堵的情況，布吉規劃有云巴、商業、學校什麼的已公示的舊改專案基本都有配建，布吉公園、文體中心之類的文娛配套也都陸續落地。

未來的布吉會很好，但需要等。

Θ特徵四：海量舊改直接決定布吉未來的變化！

舊改方面，布吉有龐大的舊改面積，目前不少專案已經立項、公示、和動工。有

機

構梳理，目前布吉片區規劃約30箇舊改專案，

超700萬㎡的體量。

巨量的舊改裡，

布吉新城是最核心的一個。

現在說起布吉的定位規劃，布吉新城絕對是出現頻率最高的詞。

按早年公示的規劃，

布吉新城將連線深圳東站片區，打造一個產城融合的新中心。

規劃有600

+米地標布吉塔、布吉中央公園，布吉公園、東站樞紐上蓋生態公園等。

前面提到布吉的一些劣勢，也是要透過舊改來改善。從片區已公示的舊改專案來看，未來布吉的教育資源、商業、文娛配套都會有所填充。

可以說，布吉舊改對片區內各類配套完善有直接影響。

表格資料於2020年11月統計 僅供參考

但我們在調研中，發現布吉新城規劃範圍內動工的專案不多。

以體量最大的布吉一村改為例。2017年意願公示後2019年便開展測繪工作，3年過去，我們這次踩盤也還沒看到動工。

布吉公園工地，2020年12月31日施工

布吉一村

諮詢片區賣回遷房的中介，對方透露專案雖然立項了，但是還沒有開發商。顯然，這樣的說法和官方公示的華僑城已經入駐相違背。

這其中的情況我們不得而知，但日前龍崗發了布吉新城片區城市更新的前期服務公告，

後續情況如何我們會跟進報道。

除此之外，備受關注的專案還有布吉文體中心。2005年有建設計劃，直到2020年確定“代建+運營”單位後又陷入“沉寂”。今年

5月，

施工總承包單位也順利招標，接下來就是正常開工。

有網友調侃：

很高興終於能結束重複16年之久的開工迴圈。

二手房突破10萬/平，布吉怎麼買？

瞭解完片區，再看看布吉的樓市情況。

布吉的房價表面上看不溫不火，實際上從去年開始，就在補漲，甚至有業主抱團漲價。

連深耕布吉多年的中介都說，現在的行情看不懂了。

目前布吉

新盤成交價為5.2萬/平，

區域內入市新盤只有佳兆業壹都匯，銷售告訴我們接下來半年大機率都沒有其他專案入市。

說實話，現在布吉5。2萬左右的均價真心不貴，畢竟

8

年前

2萬/平

，

對比其他區的漲幅布吉是相當柔和了。

二手房成交價在4.2萬/平左右。

如前面所說，布吉房價常年平穩，除了一些關鍵節點整體大漲時跟著漲和去年暗漲，其他時候沒有太大變動。

對此片區經紀人也表示，今年受“208新政”影響，

二手房成交量不高，但業主也沒有降價，除了有少量業主急賣。

至於各片區房價情況，因為指導價出來之後沒有機構統計，所以無法找到最新資料。但參考去年的情況，還是可以知道各片區的情況。

房價最貴的片區是布吉關和石芽嶺，價格在4。9萬/左右；其次就是水徑在4。7萬/平左右，剩下的幾個片區不超過4。5萬/平。

（僅供參考）

我們去看了整個布吉最貴的二手房——布吉關片區的信義金御半山。

據片區經紀人透露，去年成交價上9萬/平，

今年成交又重新整理記錄，突破11萬/平。

還有一套97平的複式，因為贈送較多，掛盤價直接上12萬/平，並且還有帶看，可見樓盤有多火。

其餘大部分掛盤價在10萬/平左右

，140平的大面積就低一些，在8-9萬/平之間。

所以，如果你要問布吉能不能買？

我的答案是

能買，但要根據自己的情況去挑。

至於買哪裡，就我個人觀點給大家安利。

當下最有價值的片區有兩個。

第一個是布吉關片區。

如果你的

資金相對充裕，追求居住品質，建議買

布吉關片區。

因為這裡各方面條件優越，也是整個布吉房價最高的片區。

靠近布吉關，離羅湖更近，靠近5號線地鐵站百鴿籠和深圳東站，出行便利。並且這裡有片區定位最高的商業綜合體華潤永珍匯，還有最好的私立學校百合外國語。

像目前二手房價格最高的信義金御半山，除了有以上外部條件加持，

還因為專案批地早有較大贈送面積。

我們去看了幾套三期的二手房，其中88平的贈送面積就很誇張，下圖圈出來的地方都是贈送的，陽臺也是半贈送。

如果願意，還能把衛生間出的生活陽臺和廚房打通做一個大廚房。

開發商為了陽臺面積只算一半，把客廳通陽臺的這堵牆往下砌了一半，讓整個房間略有壓抑感。

雖然贈送面積真的很大，但是說實話，房間戶型+過道設計都不太舒服，39層2梯6戶，早晚高峰等電梯等到崩潰。

10萬/平的價格買關內不香嗎？

第二個是布吉新城片區。

如果

資金有限，但又想享受舊改紅利

，建議買布吉新城片區。

布吉新城片區更多屬於一個上車型片區，因為整體環境相對老化，

二

手房均價在4萬多左右。

如果你在福田或者羅湖上班，錢不多又想住大一點的房子話，這裡可能是你最好的選擇。

俗話說，有多少錢辦多少事，買房同理。

布吉新城是布吉最高規格的規劃，也是核心區，

未來發展也一定是最好的

。

雖然“拖了”幾年，但最近又有新動作。

未來舊改完成，將會新增商業、寫字樓、學校等配套，房價也會被拉動。

要提醒一點，

舊改多一定意味著要忍受相當長一段時間的噪音，能不能等、能等多久

，請結合自己的情況。

還有兩個片區綜合素質也不錯，大家可以關注。

首先是布吉大芬片區。

片區有3號線大芬站，小區與小區之間的商業就能滿足日常生活需求。

以成交量常年位列排行榜前三的桂芳園為例，一共有8期，

開發商在社群內直接把主幹道建成了商業廣場，

既有自運營的商城，又有各色各樣的小店鋪，生活起居相當方便

。

除此之外，這邊的樓盤社群都維護得不錯，綠化率高，部分小區還有高贈送面積。

大芬片區桂芳園

還有就是

石芽嶺片區

，這一塊的樓盤都比較新，社群園林也很舒適。

地鐵14號線

（預計2022年開通）

設有石芽嶺站，開通之後可以快速到達市區，到時候房價大機率會有所上漲。

石芽嶺片區慢城