房地產市場再迎重大利好！

11月28日，證監會官網資訊顯示，證監會新聞發言人就資本市場支援房地產市場平穩健康發展答記者問時指出，決定在股權融資方面調整最佳化5項措施，並自即日起施行。

具體內容包括

恢復涉房上市公司併購重組及配套融資

、

恢復上市房企和涉房上市公司再融資

、調整完善房地產企業境外市場上市政策、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用和積極發揮私募股權投資基金作用。

這意味著，時隔8年後，A股房企融資通道再次開啟。

房地產融資“三箭齊發”

2018年，為應對部分民企融資難問題，人民銀行同有關部門，採用

信貸、債券、股權

三個融資渠道並行的政策組合，支援民營企業拓展融資，也就是我們俗稱的房地產融資“三支箭”。

信貸融資方面，自11月23日央行聯合銀保監會發布

《關於做好當前金融支援房地產市場平穩健康發展工作的通知》

，即金融十六條後，六大國有銀行紛紛牽手房企以總對總方式簽訂戰略合作協議。據不完全統計，六大國有銀行已合計為17家房企提供了超1。3萬億元的意向性融資額度。

債券融資方面，中國銀行間市場交易商協會發布訊息稱，11月23日，中債增進公司在民企債券融資支援工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對

龍湖集團

、

美的置業

、

金輝集團

三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支援三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，後續將根據企業需求提供持續增信發債服務。

圖片來源：中國銀行間交易商協會官網

此次股權融資的放開，被業內人士視為今年支援房地產融資的第三支箭已經射出。相較於前兩支箭，股權融資可在擴充房企融資渠道的同時控制其自身負債規模。

中金公司認為，房企股權融資政策最佳化調整是里程碑式進展。政策意圖旨在盤活存量、防範風險，維護房地產市場平穩健康發展。當前行業供需兩側政策已全面轉向支援與呵護，供給側從“第一支箭”銀行信貸支援、“第二支箭”債券融資幫扶到“第三支箭”股權融資鬆綁層層突破，工具全面、力度積極，有助於行業信用端困難紓解和流動性整體最佳化，對於短期提振市場信心和中長期促進基本面企穩均有助益。行業將延續“政策落地-信用恢復-預期扭轉-銷售回升”的復甦態勢，2023年基本面指標或整體表現穩健。上市房企有望多維度持續受益。

政策利好，房地產板塊表現亮眼

近一個月來，房地產市場利好不斷，也直接拉昇了A股房地產板塊的行情表現。

據Choice資料顯示，11月1日-11月29日，房地產行業指數累計上漲幅度達20。37％，位列31個申萬一級行業指數漲幅榜首。

從個股表現來看，10家A股上市房地產公司11月漲幅超50％。其中，

中交地產

累計上漲82。63％，

新城控股

累計上漲77。94％，

ST泰禾

累計上漲67。42％。截至11月29日，市值超百億的房企共44家，萬科A、保利發展、招商蛇口位列總市值排名前三位。

注：總市值資料截至11月29日；營收資料取自各上市企業三季報

11月29日，在恢復上市房企股權融資政策後的首個交易日，地產債同樣上演了臨停潮。據Choice資料顯示，

29日共有26只地產債盤中臨停

，其中“15遠洋03”、“21旭輝01”、“21金科01”、“20旭輝02”、“15遠洋05”等多隻地產債經歷了二次停牌。

歷年房企融資情況回顧

在我國，企業透過股權融資的方式主要有三個：

IPO

、

增發

和

配股

。

從目前A股市場房地產公司IPO日期來看，2021-2022年、2016-2017年、2011-2014年均未有房企成功上市。1993-1997年是房地產企業IPO高峰，

共計58家企業上市

，其中就有我們熟知的三湘印象、華僑城A、中洲控股等。而近5年來，僅有4家房地產企業上市，分別為特發服務、中新集團、新大正和南都物業。

從增發情況來看，A股經歷過兩輪高峰，分別為

2006-2009年

和

2014-2016年

。據Choice資料統計顯示，兩輪高峰房企增發數量分別為70、76，募資總額分別為1649。82億元、2519。55億元。

上市房企配股則主要發生在

1993-2001年間

，合計募資金額184。11億元。

機構觀點

中信建投：

看好優質房企的估值修復、全行業信用復甦和政策加持下的銷售回暖。在當前金融端支援政策下，除了我們前期看好的三高房企以外，優質房企存在透過股權融資擴大淨資產進一步做大規模的可能，未出險房企存在信用修復的過程，當前我們看好優質房企的估值修復、全行業的信用復甦以及在因城施策空間逐步開啟下的銷售回暖。

國信證券：

此次政策的出臺，為房企後續融資創造了更加寬鬆的空間。我們認為，自“金融16條”後，地產板塊在後續較長的時間內，政策面、輿論面都將處於一個極度寬鬆的週期，後續不排除有更多供給端、需求端的政策同時出臺。在後面的寬鬆週期中，地產股修復的大機會即將到來。

光大證券：

此次政策本質上為“第三支箭”，即支援房企股權融資；透過進一步放寬融資渠道，為房企購買存量專案、償還債務、專案交付等方面有力補充資金。此外，政策首次提及“鼓勵優質房企依託符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行REITs”，為公募REITs在房地產存量資產上撬動投資價值開啟空間，利於引導行業由高週轉快開發向存量運營升維轉型，進而激發市場潛力、提升估值溢價。

本文源自東方財富Choice資料