最近，天河智谷板塊，天河壹品旁，冒出一全新專案——

ing未來印

，最低價格

1。9萬/平起

，一套下來，

總價最低才47。5萬

！

聽著是不是很誘人？這葫蘆裡賣的什麼藥？想知道嗎？不妨往下看一看。

ing未來印，由豪宅專業戶僑鑫，與旗下子公司天泓集團聯手開發。

專案就位於天河智谷，健明三路東側，西北角兩三百米處就是

天河壹品

。

目前，ing未來印並不靠近地鐵，最近的棠東地鐵站，也有1。5-2公里。

遠期規劃的19號線，倒是從專案旁邊穿過，設站廣氮東站

（遠期規劃）

。

房產君逛了一圈，整個天河智谷，商業配套比較缺乏，shopping逛街，得去黃村地鐵站附近的

奧體超級MAL

。

如果想就近吃飯，近一點的有天健匯，餐飲店寥寥可數，規模較小。

◆ ing未來印建設現場

好在，專案規劃了一個不小的商業體，填補片區大型商業空白。

ing未來印佔地面積約4。5萬平，

總建面約22萬平

，由商場、公寓、開放式街區組成，體量相當於一個天環廣場。

專案容積率

3.5

，公寓總戶數

3300戶

。

◆ ing未來印效果圖

根據規劃，ing未來印負1層建大型生鮮超市，據銷售稱，意向引進盒馬生鮮。

1層是中央廣場、開放式街區，業主下樓就可以吃飯購物。

2層有電影院、美食天地、生活館、潮流服飾等商業服務，還將打造2000平的健身中心，帶

恆溫泳池

。

◆ ing未來印效果圖

目前，ing未來印主推

1棟

和

2棟

（4-13層是公寓）

4-5層

，戶型面積約

23-60平

。

1棟有約25-37㎡Loft和雙鑰匙產品，

6梯53戶

，以自持為主，目前價格

1。9-2。1萬/㎡

，帶裝修交樓。

銷售透露，“這一批價格是最低的，

5月1日正式開售

，到時候價格

2。3萬/平起步

。約45平戶型，已經優先被內部員工、關係戶選完了。”

需要注意的是，目前所推的產品位於低樓層

（4-5層）

，往後中高層開售，樓層更好，價格自然更高。

戶型圖如下：

如果你是買來投資的，銷售也給出另外一種建議。

比如2棟，以

返租模式

運營，

6梯50戶

，目前在推4-6層，面積有約36-54㎡戶型。

前五年由開發商

酒

管團隊託管返租，5年期滿後，業主可自住，也可自行放租。

按照銷售的說法，約50㎡之內的戶型，

每月返租4000元

；約50㎡以上戶型每月

返租5000元

。

這個返租價格，有沒有競爭力呢？

目前，天河智谷片區，只有2個公寓，一個是

富力天寓

，28-30平南向戶型，大概能租

2300-2500元/月

。47平1室1廳，能租到3000元/月。

另一個便是

天健匯

，35平1室1廳，西北向能租到

3300元/月

，52平2室2廳，能租到

4000元/月

。

以ing未來印一套25平戶型來算，總價約48萬。按市場行情來看，預計未來能租到2500元/月。

按計算購入再出租的

投資回報率

=月租金×11個月

（預留空租期）

/售價=2500元x11個月/48萬=

5.73%（此處租金回報率僅供參考）

，看起來還行。

聊到最後，你大概知道，為啥一個天河的專案，能賣出2字頭的“白菜價”？

答案很明顯，專案賣的是

使用權

。使用年限，從

2025年

交樓開始算起，大概

39.3年

。

要知道，2020年7月1日，廣州市住建局和規劃局聯合釋出《關於規範新增租賃住房有關管理工作的通知》，指出

租賃合同期限不得超過二十年

，一次性收取租金的不宜超過一年。

也就是說，

使用權專案，只能用於租賃，不能買賣，最長租期不超過20年。

購房者和開發商簽訂的不是購房合同，而是

租賃合同

。

相當於買家一次性交幾十萬全款，當作40年租金。

這其中的風險，已經是老生常談。房產君在近期文章裡詳細聊過

（這裡不贅述）

，可以戳來看看：首付5萬+！70年產權？！大學城這個公寓，我趕緊去看了

不過啊，市面上有很多使用權公寓，為什麼還是會有人頻頻買單呢？

1、沒有購房名額，沒有學位需求的賣家，用於出租投資。

2、喜歡時尚、商業、潮流的年輕買家，心態跟老一輩觀念不一樣。

這種專案跟長租公寓差不多，如果開發商資質好，可以安心舒坦居住40年，不用擔心被房東趕走。

3、僥倖心態，吃了虧只能自認倒黴。

最後，你覺得怎麼樣？你會購買使用權公寓嗎？評論區聊聊吧！