環滬下一站，崑山還有價值窪地嗎？

由崑山一線發表于動作武俠
2021-06-06

地塊陸家崑山花橋千燈

簡介效果圖陸家鎮童涇路東側、友誼路北側地塊，在去年土拍中，被上海廣坤（廣電）以樓面價10800元㎡底價競得

千燈鎮房價為什麼低

“環滬”概念，大家並不陌生。“上海都市圈”之下，上海周邊的城市依靠和上海的聯動，環滬城市開始崛起。這其中，崑山則是發展最好的衛星城，也是與上海融合度最高的城市。

高鐵以及地鐵11號線的貫穿，崑山迅速拉近了與上海的距離。但如今真正意義上作為環滬版塊崛起的只有花橋。隨著經濟飛速發展，城市規劃的不斷擴張，崑山還有多個版塊也在加速融入上海。誰，將會是繼花橋後，最具價值的新版塊？

千燈崛起多方面融入大上海

除了花橋以外，崑山南部板塊的幾大鄉鎮，近幾年也在迅速融合上海經濟圈內。產業方面，千燈大力發展沿滬產業帶，總體規劃197平方公里，中心啟動區域規劃面積35平方公里。

交通上，距上海市中心45公里、虹橋機場35公里。從千燈到上海的重要幹道——機場路，已經開啟改擴建工程。專案完工後，平均行駛速度由30公里/小時提高到60公里/小時！機場路直通上海青浦，將加速千燈融入上海。

從土地市場上，也能很好的反映出區域價值幾何。2018年的土拍，千燈共2宗住宅用地出讓，均掀起了搶拍高峰，成為崑山的“新黑馬”。兩宗地塊為鎮區核心，位置較好；周邊路網成熟，通達性較好，出行便利。西側靠近恆發商業廣場，基本生活商業配套齊備；東側臨近炎武小學，西側臨淞南幼兒園。近期，地塊規劃資訊已正式公示。

黃浦江路東側、炎東路南側地塊，由海倫堡以8。11億元競得，溢價率為20。85%，樓面價為6767。8元/平方米。專案總體量1215戶，建築密度16。10%，容積率2。 5，綠地率35%。從規劃圖上看，專案總規劃11棟住宅，均為高層住宅，層高範圍16-27層，建築面積90㎡共192戶，90㎡-144㎡共1023戶。根據土拍規則，該地塊專案需要封頂銷售。

效果圖

地塊現狀

炎東路南側、陸泥浦東側地塊，被北大資源10。6億元競得，溢價率為20。89%，樓面價為6770元/平米。專案共規劃12棟高層住宅，容積率2。50，綠地率35%，層高25-27層。該地塊與黃浦江路西側地塊僅一路之隔，兩大地塊的樓面價幾乎沒有差別，未來的上市價格應該相差不大。

效果圖

地塊現狀

雖然千燈在各項硬性條件上與花橋還有一定的差距，但是千燈目前的房價較低，單價一萬多，在整個崑山都屬於“低窪”，市場上供不應求。總體而言，最新兩宗地塊的樓面價僅6000多，入市房價相對也不會太高，未來千燈將成為崑山新起的剛需集中地。

蓄勢待發的陸家潛力可期

陸家緊鄰花橋，是不錯的選擇。陸家板塊在崑山城市總體規劃中被劃為崑山東部副城的一部分，且與花橋的聯絡十分緊密，陸傢俱有舉足輕重的地位。

現已開工的軌道交通S1線，從崑山市區延伸至陸家，直通花橋至上海，沿線利好不言而喻。最新的《崑山市D03規劃編制單元控制性詳細規劃》草案，規劃範圍東至東城大道，北至滬寧高速公路，西至黃浦江路，南至吳淞江、元豐路，功能定位為陸家鎮綜合服務核心、宜居宜業的童趣小鎮。規劃區域內設S1線的2個站點即光夏路站和陸家站，未來還將新建1處生鮮超市，新建1所初中，擴建1所高中（陸家高階中學）。

陸家板塊當前沒有新房在售，2017年、2018年接連出讓了兩宗住宅用地，充分彌補了板塊內新房不足的局面。

陸家鎮綠地大道北側、富榮路西側地塊，西側緊鄰吳淞江，於2017年12月11日被拍出，競得公司為展逸集團，樓面價約14032元/㎡。專案佔地面積85417。3㎡，總建築面積299644。8㎡，共規劃16棟高層，須配建一規模不小於9班的幼兒園，其權屬歸當地政府所有。

效果圖

陸家鎮童涇路東側、友誼路北側地塊，在去年土拍中，被上海廣坤（廣電）以樓面價10800元/㎡底價競得。專案佔地面積70808。8㎡，綠地率35%，容積率2。20，規劃16棟住宅，總戶數1562戶。

效果圖

地塊現狀

作為鄉鎮板塊，高昂的樓面價，也導致未來入市之後，陸家的整體房價將被抬升至近20000元左右。

南部水鄉顏值與實力兼備

崑山，除了擁有經濟“百強縣”第一位的榮譽，同樣也是出了名的“江南水鄉”。南部的澱山湖板塊，擁有62萬方水域資源，生態環境好。其中，以周莊為代表的南部水鄉板塊，旅遊業發展尤為突出。同時，南部水鄉在產業上發展旅遊業、高新技術、航空產業等。板塊緊鄰青浦，憑藉與上海越來越緊密的交通聯絡，以及自身的優質資源，澱山湖作為環滬區域的發展潛力很大。

崑山市澱山湖鎮總體規劃（2018-2035）草案公示中提到，軌道交通S3線沿新樂路東西向穿越澱山湖鎮生活區，這條旅遊型市域軌道線路，串聯同裡、周莊、錦溪、澱山湖等古鎮及旅遊片區，向東延伸至上海青浦區。備受關注的“上海第三機場”，也有意選擇於此。