“都會按照公司計劃來，對未來有信心”，這是在8月13日舉辦的中期業績會上，越秀地產管理層說得最多的一句話。這句話無論放在傳統地產業務，還是新進入的養老地產、長租公寓，抑或是財務融資上皆被套用。

上半年越秀地產錄得合同銷售金額為279。8億，同比上升39。5%，完成全年550億銷售目標的50。9%。董事長張招興說，儘管今年市場存在著很多不確定性，但550億的目標不會調整。同樣不會調整的還有2020年實現800-1000億的目標，以及3-5年開10萬間長租公寓的計劃。

在一眾搶先發盈喜的房企中，越秀地產的利潤表現平平。上半年，越秀地產權益持有人應占盈利約為13。1億，同比上升19。2%；核心淨利率為11%，同比上升2。3個百分點；毛利率為25。8%，同比上升0。9%。

在一系列增長資料中，營業收入同比下降14。9%至101。6億元，毛利同比下降11。8%至26。2億元顯得尤其扎眼。副董事長林昭遠解釋，營業收入下降主要因為上半年交付面積較少，但這也是按經營計劃鋪排的。

據時代財經瞭解，2018年全年越秀地產計劃竣工面積為235萬平方米，但上半年竣工面積僅為54萬平方米。儘管與原定計劃還有一大段距離，但林昭遠稱計劃應該可以完成。

小股拿地

儘管實現千億規模的時間不算緊迫，但為了達成目標，張招興強調，獲取優質土地的事還是要去做，在好的時間、有好的價格會加大投資力度。根據越秀地產的計劃，2018年將投入157億用於拿地。

2018年上半年，越秀地產在廣州、武漢、江門、蘇州等7個城市新增9幅土地，總建築面積249。02萬平方米。截至2018年6月30日，越秀地產總土地儲備約為1822萬平方米。

在調控政策收緊、房企融資難度加大的背景下，越秀地產開始越來越多地嘗試合作拿地。2017年全年，越秀地產新增土地總建築面積為505萬平方米，按權益比例建築面積為211萬平方米，權益佔比近50%。

2018年上半年，越秀地產新增土地總建築面積為249。02萬平方米，按權益比例建築面積為74。31萬平方米，權益佔比僅29。84%。在上半年獲取的9幅土地中，由越秀地產持股超過90%的地塊僅有煙臺和青島兩地塊，剩餘地塊持股比例最高僅47。5%，最低為9。5%。

“董事會考慮到今年國家對房地產市場的調控政策仍比較嚴厲，放鬆機會不大，公司希望做到謹慎投資，同時提高了投資標準，所以上半年以合作為主。”越秀地產投資者關係部總經理姜永進解釋稱。

在眾多合作專案中，姜永進特別指出，由越秀地產持股9。5%的南沙靈山島地塊二及蘇州高新區滸關地塊一都是與基金合作獲取的，未來越秀地產在適當時候會進行股權回購。

據時代財經瞭解，“地產+基金”的模式曾經一度是越秀地產拿地的“法寶”，2013年透過與基金合作購地，越秀地產僅支付了58。17億土地款便撬動了總地價為201。24億的7宗土地，其中包括武漢精武路地王。

這種拿地模式自2016年國資基金宣佈減少房地產投資之後，開始逐漸隱退。但如今看來，越秀地產已經開始重拾這項“絕技”。時代財經發現，除了2018年上半年的兩幅地塊，在2017年新增的19幅土地中，類似這種僅由越秀地產持股9。5%的地塊還有三幅。

除了“地產+基金”拿地模式外，相較於其他房企，越秀地產在拿地上，還有一個特點——“集團孵化，地產購買”。2016年越秀地產就曾經從越秀集團手中購入了廣州南沙十期地塊。未來，這種模式將成為越秀地產獲取地鐵上蓋物業的主要方式。

2016年4月，廣州地鐵集團與越秀集團達成合作。經過兩年半時間的醞釀，2018年8月10月，雙方共同組建的“廣州市品秀房地產開發有限公司”正式亮相。品秀地產由越秀集團持51%股權，廣州地鐵集團持49%股權，未來將成為兩大集團合作的平臺公司，專門開發廣州地鐵集團旗下的地鐵上蓋物業，首個專案是廣州地鐵13號線官湖車輛段上蓋的“品秀星圖”。

林昭遠表示，目前品秀地產還是在越秀集團名下，從2013年以來，公司就一直採用“集團孵化，地產購買”的方式獲取土地，未來由品秀地產開發的地鐵上蓋物業，會在適當時候注入越秀地產。軌道交通物業會成為公司發展重點。

加快週轉率

高週轉是房地產行業快速做大的途徑。關於高週轉，碧桂園副總裁陳斌曾經解釋過，高週轉其實是資金的概念，加速資金的週轉速度和使用速度。陽光城執行副總裁吳建斌也曾表示，高週轉是很快地透過銷售之後把錢拿回自己的口袋。透過高週轉迅速做大規模的“碧恆萬”資金回款率均超過90%。

對比來看，越秀地產的表現目前還較為遜色。2018年上半年越秀地產按照並表的銷售回款率是64%，林昭遠坦承，這和年初制定的計劃大概超過80%左右確實有偏差。主要原因是6月份有超過100億的銷售，很多款按照回款週期角度還沒到。若剔除這部分影響，回款率大概是74%。

也正因如此，加快專案開發速度，提升資產週轉率，加快銷售和現金迴流，成為越秀地產營運策略的重要內容。其中，在專案開發速度上，越秀地產似乎已經有所提速。

據姜永進介紹，2018年全年越秀地產計劃在建面積為1029萬平方米，而上半年在建面積已經達到1136萬平方米，超過全年計劃；全年計劃新開工面積為432萬平方米，上半年已經完成314萬平方米。進入下半年，越秀地產將集中推出14個新開盤專案，全年計劃是22個。

在傳統地產業務之外，越秀地產近兩年還把業務擴張到了長租公寓和養老地產。

林昭遠稱，目前透過大包租及合租方式，公司已經落地了兩個長租公寓專案。另外，最近廣州剛剛出了政策，國有企業的一些土地可以拿來與長租公寓合作，一部分用於銷售，一部分用於做長租公寓。目前該工作還在繼續推進中。

2017年12月收購深圳市銀幸現代養老服務有限公司51%股權，越秀地產正式切入養老地產領域。今年上半年，越秀地產新簽約專案6個，共有3個專案在運營。林昭遠稱，運營專案基本達到盈虧平衡，1-2年內養老地產專案的目標還是10個。