本文來源：時代財經 作者：劉新歌

圖源：圖蟲創意

自今年中期業績會上表態“堅決向大健康業轉型”後，近年來一直謀求轉型的魯商發展邁出決絕的一步。

11月15日晚間，魯商發展（600223。SH）公告稱，擬將其房地產開發業務相關資產及負債轉讓給控股股東山東省商業集團（下稱“魯商集團”）或其所屬公司。交易完成後，其將聚焦於生物醫藥、化妝品、原料及衍生品、新增劑等大健康業務。

受此訊息影響，11月16日和17日開盤，魯商發展連續兩個交易日一字漲停，股價漲至9。57元/股。

上述交易預計構成重大資產重組，但目前尚處於籌劃階段，具體交易標的資產範圍、交易價格等要素均未最終確定，交易雙方也尚未簽署任何協議。

拋離地產

魯商發展對地產業務的拋離，或在四年前就開始醞釀。

2018年末，魯商發展的前身魯商置業受讓了魯商集團持有的山東福瑞達醫藥集團有限公司（下稱“福瑞達醫藥”）100%股權，交易價款為9。27億元，以現金方式支付1。21億元，剩下的8。06億元以轉讓旗下三家房地產公司股權的方式支付。

該筆交易完成後，魯商置業於2019年6月更名為魯商發展，並增加了“藥物、保健食品、化妝品、醫療器械、生物技術的研究開發”等營業範圍，正式向“健康生活服務商”轉型。

在今年8月30日舉行的半年度業績說明會上，魯商發展稱：“定位國內領先的大健康產業綜合運營商，堅決向大健康業轉型。一方面加快轉型速度，生物醫藥做大做強，快速發展成為主要業務，另一方面實現健康地產板塊轉型‘輕著陸’。”

事實上，作為山東本土的房地產龍頭企業，魯商發展的地產發展並不突出。2008年末，魯商發展借殼ST萬傑上市。作為魯商集團旗下唯一的地產上市平臺，其佈局逐漸外拓至北京、上海、重慶、黑龍江等省市，不過超過50%的開發專案集中在山東省內。

人口大省山東的房地產發展居全國前列，連續多年商品房銷售額超過萬億元，在全國各省中居前五。雖然如此，銷售額在山東房企中一直位居前十的魯商發展發展得並不順利，直到上市十年後即2018年度才開始分紅，派發了0。5億元現金紅利。

財報顯示，2009年至2018年十年間，魯商發展的營收增長了3。52倍，從25億元增長至88億元，但淨利潤卻在下滑，從4。39億元下降至1。62億元，下降超6成。

除了持續降低的淨利潤，魯商發展還有居高不下的負債率。背靠著魯商集團，魯商發展不僅持續獲得大股東的輸血，還獲得了行業內較低的融資成本。但即便如此，其負債率連續多年高達90%以上。

2019年轉型以來，魯商發展地產業務佔比逐漸縮小。2021年報資料顯示，公司房地產業務營收為96。96億元，佔總營收123。63 億元的78。43%。而在轉型前的2018年，房地產業務對總營收的貢獻比為88。77%。

受市場大環境影響，房地產逐漸成為拖後腿的業務。今年上半年，魯商發展地產板塊合同銷售額39。8 億元，銷售面積37。2 萬㎡，同比分別減少56。05%、55。02%。此外，地產業務銷售回款的減少也使其經營活動現金流量淨額比去年同期減少74。20%。上半年，魯商發展淨利潤同比減少39。18%，原因之一是地產個別專案規劃調整暫時停工利息費用化影響財務費用增加。

毛利率表現也遠不如新業務。今年上半年，房地產及物業板塊的營收雖佔總營收的67。80%，但毛利率僅為19。79%，遠不如化妝品、生物醫藥板塊，二者的毛利率高達60。71%、54。10%，原料及衍生產品、新增劑的毛利率也達33。06%。

化妝品業務佔營收7成左右

剝離地產業務後，魯商發展將聚焦生物醫藥，化妝品，原料及衍生品、新增劑等大健康業務，它認為這將有利於改善公司資產質量，提升可持續經營能力和盈利能力。

轉型的影響在資本市場立竿見影地出現。2019年10月，魯商發展股價曾多次大漲，其中10月18日至10月24日期間連續5個交易日漲停，累計漲幅超80%。

股價大漲源於頗受市場關注的玻尿酸。玻尿酸是一種可填充性材料，主要應用於美容、美妝領域。魯商發展的全資子公司福瑞達為全球玻尿酸研發應用領域的領先生產者，且其彼時正籌劃收購世界第二大玻尿酸廠商山東焦點生物科技股份有限公司60。11%股權，拓展上下游產業鏈。

福瑞達旗下多個品牌銷售表現不錯。2021年“雙11”促銷中，其專研玻尿酸護膚的頤蓮品牌登上京東平臺美妝品類TOP3。其中，爆品玻尿酸噴霧平均每秒賣出6瓶，總銷售量突破196萬+瓶，同比增長227%；在與某頭部主播的直播合作中，更是創造了2分鐘爆賣50萬+瓶的銷售紀錄。

今年“雙11”期間，福瑞達生物也獲得不錯戰績。其中，頤蓮全網累計成交破億元，噴霧全網累計售出4000萬+瓶；璦爾博士全渠道銷售額同比去年增長76。68%，在全渠道獲得63個TOP榜單；詮潤品牌的天貓+抖音官方旗艦店GMV超1100萬，抖音和達播的銷售額同比分別增長460%、260%。

以2022年半年報資料計算，剝離地產業務後，魯商發展化妝品業務營收佔到七成左右。

華安證券也因此給予魯商發展以買入評級，認為其主打微生態護膚的璦爾博士和頤蓮已逐步實現破圈放量，且福瑞達生物引入戰投後，線上代運營的參與有望賦能，加快公司化妝品業務品牌孵化。

事實上，近年來剝離或者降低地產業務比重的房企不在少數，亦不乏跨界生物醫藥領域的先例，如格力地產拓展生物醫藥大健康產業、大消費產業，長春高新發展定位調整為以生物製藥為主、房地產為輔，甚至有“東北藥茅”之稱。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜對時代財經分析稱，所有企業的業務轉型都受自身資源和擬轉型行業發展變化的制約與侷限。對於魯商發展這種在房地產領域內並未取得明顯優勢的上市企業而言，在當今房地產行業陷入長期調整期而回暖存在重大不確定性的情況下，選擇生物醫藥這個轉型方向也是不得已，不過這個行業還是一個前景看起來比較好的朝陽產業。