最近，經常有粉絲朋友諮詢小區的車位是否有必要買。

五一假期前，拆姐兒還推送了一個關於車位的話題，大家的話匣子瞬間被開啟，在評論區展開了激烈討（tu）論（cao）。

在鄭州有一個屬於自己的車位到底有多幸福？不少有車一族吐槽：

沒有車位週末連個懶覺都不敢睡，一大早就要下樓把車挪到小區內或周邊的停車場。

要麼到晚上回家，每次心裡都在默唸“有車位、有車位……”甚至有時候還會做搶車位的噩夢。

但是，當你有了一個固定的車位，那麼一切都會變得幸福多了。甚至每天晚上加班的心情都變好了呢！

可是面對幾萬、十幾萬、甚至幾十萬的車位，不少購房者又開始猶豫了。

或許自己買的車都沒有車位貴，甚至車位的價格都快抵上房子首付了。

再看看小區的車位配比也挺充足的，真的有必要買車位嗎？

1

為何車位這麼貴？

目前鄭州的樓盤停車位價格參差不齊，但是根據調查發現：

一般四環內的剛需盤，一個車位的正常價格在13-18萬，高階改善盤一個車位大概在19萬-26萬，北龍湖豪宅的停車位一般都40W起步了。

這樣看鄭州有些專案首付+1萬送車位，感覺是不是賺大了？

要說鄭州最貴的車位，非北龍湖融創·中原壹號院莫屬了。

2018年3月29日，融創·中原壹號院首批停車位開售，一位業主全款買下3個車位，均為子母型，總價216萬元，單價達到

72萬

（一次性全款付清）。

車位這麼貴是否合理呢？車位的成本價又是多少呢？相信不少有車一族都存在這樣的疑問，下面拆姐兒來給大家算一筆成本賬。

通常來說，導致車位貴的主要有3個因素：

1、地下車位公攤多。一個標準車位的面積是12。5㎡（2。5m*5m），但是地下車庫開發商需要投入的平均面積是30-35㎡。

其中包含了車位的邊框、行車道、出入口坡道、裝置用房……等，而這些公攤面積都有你的一份錢。

2、開發商規劃失誤，導致車位配比嚴重不足。這樣的情況主要出現在一些老小區，那個時候有車的家庭還不多，或者擔心車位建好之後不好賣出去。

於是乎，開發商就決定少修一些。物以稀為貴，最終就導致車位價格暴漲。

3、個別業主或物業炒車位。這種情況就很好理解了，有些個人或者物業在專案開盤時就透過渠道大量購入車位。

等後期瞭解到小區有車業主的比例之後，趁機因供需不平衡抬高車位價格。

還有一種情況就比較奇葩了，比如鄭州CBD附近的某小區，是一個容積率高達6。0的城改剛需盤，但是其車位價格竟然直逼北龍湖豪宅，

達到40萬/個

。

當問及該小區車位如此貴的原因時，有業主說：“開發商方面的工作人員說因為當時開盤時，房子賣便宜了，沒趕上2016年的那波暴漲的行情，虧了，現在要用停車位來彌補。”

可能這個時候又會有朋友滿頭問號了，房子還有個備案價，

為什麼車位的價格開發商想賣多少就賣多少呢？價格到底誰說了算？

遺憾的告訴大家，車位的價格基本上還真是開發商說了算。

根據《國家發展改革委關於放開部分服務價格意見的通知》中規定，現如今我國已經開放住宅小區停車價格。

改變了小區停車費由政府指導定價的模式，根據誰建設誰受益原則，如果小區的車位產權屬於開發商，那麼開發商是有權定價固定車位的。一旦出現問題，雙方協商解決。

如果協商能解決問題，那麼這個問題壓根就不是個問題。

2

車位有產權嗎？

接著上面那個問題，開發商有權定價固定車位是有一個前提的，也就是小區車位的產權要屬於開發商的，開發商才能說了算。

而一般我們市面上常見的車位有三種不同的性質：公攤車位，人防車位，產權車位。

公攤車位，

也就是車位面積算入了公攤面積的，多數位於地面，其產權《物權法》有明確的規定屬於全體業主共有。

並且，小區業主可以透過業主大會或者授權的業主委員會決定如何使用及如何定價，收益也歸業主所有。

人防車位，

是目前鄭州最多的車位形態，顧名思義，其按照國家有關規定建造，產權是國家的。戰時，要被徵用的。這種車位對於開發商而言只有使用權，是不能銷售的。

但《物權法》中有著“誰投資，誰受益”的原則，也就是說在不妨礙其防控功能的前提下，人防車位可以出租給業主使用的。

以上兩種，都是隻能租不能賣的。如果是人防車位，沒有產權，所謂的出售，最終你購買到的也就是20年的使用權。

至於超過20年的部分，在法律上是不會保障的。

產權車位，

通常被稱為車庫，有獨立的產證，一般年限是40-70年，拆姐兒仔細查詢了一下相關的規定，價格貌似還真的是開發商說了算，連限價都管不住。

3

透過維權能改變現狀嗎？

有的小區為了逼迫業主買車位，可謂是不折手段。

比如不買車位不讓業主車進地下停車場、肆意抬高車位租金、車位必須長租60年……

搞來搞去，就是告訴你，直接買吧！

這個時候你會發現，原來買房還可以選樓盤，而買車位你沒得選。遇到上述情況，要麼忍，要麼滾！

但是，沒有人喜歡在一種“脅迫感”下來買車位，大部分人都會選擇第三種途徑——

維權

。

比如前段時間

白沙樓盤恆通新城

的車位問題，開始的時候開發商起訴業委會和物業公司，在高新區人民法院一審判決勝訴。

隨後業委會和物業公司不服判決，提起上訴，之後開發商撤訴。

在開發商撤訴4個月之後，又換了中牟縣人民法院再次提起訴訟。在2019年12月23日中牟縣人民法院作出一審判決，開發商再次敗訴。

但這次一審判決，恆通置業不服，又提起上訴。

這意味著恆通新城案件從2017年12月份開始，到2019年還未結束，2020年還將繼續……

4

租or買車位？

說了那麼多，雖然車位買或者租有時候並不是業主說了算。

但那種“無恥”的物業或者開發商畢竟佔少數，如果按照經濟的角度來算筆賬，到底是租車位划算還是買車位划算呢？

我們按普通小區一個車位價格15萬，管理費50元/個，車位租賃費：300元/月，產權按70年計算。

購買車位支出=車位15萬+契稅15萬*3%+70年管理費（50元/月x12月x70年）=15。45萬+4。2萬=

19.65萬

，70年平均攤下來約234元/月。

這裡有一點要注意，購買車位沒有優惠的貸款利率，也不能用公積金貸款什麼的，必須全款，因而缺乏彈性。有一些商業貸款是可以用的，但是利率較高，不作推薦。

租車位支出：70年的車位租金=（300+50）*12*70=

29.4萬

考慮到未來車位的租金很可能會上漲，所以從經濟角度來看，買車位更划算。

這裡要提醒大家的是，租賃車位有時間限制，根據《合同法》規定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

並且，目前鄭州大部分小區你買的車位，開發商給你簽署的是《車位租賃協議》或《使用權轉讓協議》，協議上面寫的使用年限一般為10年、20年。

這樣，在租金不漲情況下，租車位20年需要的支出僅

8.4萬元

，顯然租車位更划算。

話又說回來，租車位畢竟不確定因素較多，誰也不能保證後期車位租金漲到什麼程度。

另外，每個小區的車位租金和車位價格、物業費等會不同，計算結果會有差異。

以上討論均未考慮貨幣時間價值。如果計算的更加精準，就應該考慮車位未來的漲幅和家庭資金的使用效率，這些因素不可控，所以討論起來比較複雜。

最後，我們要不要買車位，又該如何選擇呢？

這個問題，拆姐兒之前就提到過。買車位我們要考慮自身的需求、小區的實際需求以及車位的供應量。

比如小區的位置：

三環內一般要比三環外的價值高，因為停車需求更多。

比如小區周邊配套：

如果公共交通，比如地鐵和公交方便，用車需求是減少的。

比如小區的性質：

一般的剛需小區，車位比1：1的話基本上短時間是可以滿足使用需求的，但是保姆都有配車的高檔小區這一車位比是遠遠不夠的。

所以，車位能不能買，還是要根據自身的資金需求，以及所在小區的環境終身考慮。

另外，拆姐兒還是要補充一下，車位買不買都不是問題，但是如果你決定了要購買車位一定要注意以下幾點：

1、儘量避開進出口位置，容易剮蹭；

2、儘量避開牆角的位置，監控死角；

3、儘量選擇與電梯口保持一定距離，太近有人員進出；

4、如果一側靠牆，那麼選擇右邊靠牆，方便進出；

5、儘可能靠近自己居住樓棟的單元門，方便進出；

6、確定好車位尺寸，最好親自看一下，有些車位尺寸縮水嚴重；

7、如果負一層與負二層價格差別不大，更推薦負一層；

8、不要抱有投資房產+車位更容易增值的想法，以使用為前提；

最後，拆姐兒還是想問一下，你購買停車位了嗎？價格多少？感覺划算不划算？歡迎評論區發表一下你獨特的見解和爆料！