產星怎麼化解

我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

提問：星叔您好！座標粵北城市，現有四套房，三套住宅一套公寓。現在打算把其中一套住宅出售。這套房子臨江（房子本身不看江景），西向，100房以內小三房，兩年前裝修入住，重點中學抽籤房，地理位置很好，但房子質量有問題（有滲水已處理），管理不好。買入價63萬，現在想賣，中介評估價70萬以內，等於裝修費虧了十多萬。請問我是現在掛出去賣還是再等等？

回答：一般來說，只有三種情況考慮賣房：

1、房產漲太多了

一次大行情中，大家集體3萬變5萬，你的變成了7萬，合理價值其實只有5萬，透支了未來一段時間的漲幅，這個漲幅，可能是3年，那麼你可以出售，換成價格低估的標的，同時省下了利息，去掉了角質化的貸款。

2。需要用錢裂變

大漲在即，筍盤在前，手上沒有餘量。

核算下買入標的的漲幅價值，和手上每張牌的漲幅價值。

賣掉相對差的，迅速開始裂變。

3。標的太差

買入價格太高，譬如CEO盤；

或者價值存在缺陷，比如缺少人煙的遠郊區，辦公物業，商住……漲幅長期難以跟上大盤。

這一類，在發現缺陷後，儘早處理掉。

如果大漲在即，可以跟隨大漲上漲，可以大漲後再出售。

所以你這套房子如果有明顯價值缺陷，屬於你4套倉位中最差的，可以出手換標，不過也沒必要完全聽中介的，割肉確實也很疼，你可以先按你的所有成本價掛著，可能你裝修的好，也是加分項，先不要想著虧，保本就是賺，多給點中介紅包，他們會賣力推。

提問：星叔，請問西安未央湖板塊以後發展感覺咋樣？

回答：未央湖板塊發展起步較早，但發展速度較慢。

發展慢的原因是一方面城市從中心區向外圍擴充套件需要一個過程，城北三環內發展也是從2010年左右才開始陸續起來的；

另一方面是因為未央湖板塊基本都是城改，成本高、比較複雜，前些年西安房價比較低，這個區域房價更低，涉足城改根本就全部過來賬，所以我們看到大開發商在之前沒人來這裡，本土幾個開發商開發的專案現在有多個還在爛尾中。

但目前，這個區域迎來了機會。

一方面是因為三環內沒地了，只能往這個區域開發；

另一方面是因為目前的西安房價，已經可以支撐這個區域的改造。

因此我們看到，包括金茂、東原、遠洋等開發商都已經進這個區域。

提問：星叔您好，我老公最近把東莞的中惠松湖城賣了，在深圳龍崗買了遠洋新幹線二手總價380w，可朋友們都說龍崗發展不好會套，已下定20w，這幾天好猶豫，能幫我分析下嗎？謝謝您！

回答：你好，龍崗這個地方樓盤不少，價格很親民；

配套滿足基本需求，談不上高階；

交通持續完善中，但是硬傷顯而易見；

最大的問題是中高階工作崗位不多，同時地理位置距離粵港澳大灣區核心最遠，大部分居住在這裡的人每天需要穿越東西部長距離通勤，非常辛苦，一旦條件改善，這些人會毫不猶豫搬離龍崗，搬到中高階職位更多和配套更好的西部或者中部。

所以，龍崗，註定只能是一座睡城；龍崗的樓盤，註定只能是第一居所，或者叫剛需上車盤，而不是終極改善；東部（含龍崗）樓盤價格的天花板，註定也是全市範圍內最低；

遠洋新幹線目前買3-5年很難掙到錢的，龍崗在上一輪15年深圳樓市的普漲行情裡也漲了不少，未來這種“雞犬升天”的普漲的行情或許還有，如果在龍崗上班，要求不高，幸福指數還是比較高的！即使不在龍崗上班，預算有限，買龍崗上車也沒有錯，衣服不華貴，但總比裸奔好！

深圳投資價效比高的板塊及樓盤，詳見知識星球內部分享！

提問：星叔好，準備買房，現在是上車時機嗎？有什麼要注意的？

回答：現在買房可以上車，有幾點建議要謹記：

1、迴歸中心。中心城市中心地段，城市中心分單核+多核，三四線以下原則上只拋不買；

2、敬畏政策。房產投資，要敬畏市場，更要敬畏政策，政策是房地產最重要的基本面；

3、流動為王。流動性好的不動產，擁有更高的溢價，抗風險性更好；

4、長持為策。拒絕短炒，房產的持有周期應該考慮5年以上，5年也是經濟小週期；

5、配置最佳化。擁有多套房的投資客，最佳化資產配置，應對未來房地產稅；

6、控制槓桿。家庭負債總額原則上不超過家庭稅後月收入的200倍；

7、勤於踩盤。讀萬卷書，踩百個盤，學會分析樓盤的區位價值、附屬價值和產品價值；

提問：星叔，您好，現在經濟低迷，通脹卻很厲害，現在持有現金和買房怎麼選？

回答：越是大環境不好的情況下，越要印錢來刺激經濟，而另一方面，賺錢卻是越來越難，那到底是存錢過冬正確，還是買房正確呢？

這得看自己的具體情況，如果工作不穩定，手裡的資金並不充裕，那現金流就顯得更重要一些，松鼠在冬季的存活率，取決於它提前藏在樹洞裡的松果的數量。

如果你的松果已經足夠多，那你就要擔心儲存問題了，可能被偷走，也可能爛掉，應對之策就必須抓緊在暴風雪來臨之前先買個“樹洞”把來之不易的勝利果實儲藏起來，

對大多數人來說，當前形勢下買房就起這麼個樹洞的作用。

這其實也是富人買房的思路，選在這個時點把錢換成房子，也是在看清這個貨幣迅速擴張的大環境下，用持有重資產來替代越來越不值錢的錢，為的是不讓自己手裡的錢不被過分稀釋。

當大環境不能賺錢時，一般選擇少賠錢！

提問：星叔，請問想買房錢不夠怎麼辦？

回答：一說買房子，大家可能就會說沒錢。很多人買房，因為等太久，全款就變成首付了。不能等太久，一旦漲起來就嚇人了。房價短時間不漲，房子也有使用價值，遲早會漲的。沒錢，要有學會跳一跳。

方法有幾個：

1。就是找家裡，朋友借錢。這種不是啃老，就當幫家裡理財了。否則錢留在老人身上，過幾年就就不值錢了，還有很多大忽悠們搞理財產品忽悠老人。

2。就是銀行的金融信貸產品，也可以借到錢。

3。就是自己的現金流，哪怕壓力大一些，也可以扛著。年輕人，只要好好幹，收入增長是大機率事件。等扛幾年，就緩過來了。房價一旦上漲，那麼資產就坐實了。

大家會問，你怎麼肯定會上漲呢？那是當然的，其實每個發達國家都有這個時期，我國現在還遠遠沒到房價不漲的階段。另外，跳可以，別閃了腰，這種能力也是逐步培養的。先跳一尺，覺得沒事，再跳一米。