今天聊聊

選房

那些事兒~

提問1：我最近在看房子，想問下得房率具體怎麼計算的？一套房子的得房率大概多大合適？還有得房率是越高越好嗎？

答：得房率=套內建築面積/房屋的建築面積=套內建築面積/(套內建築面積+公攤面積）

。其中，

套內建築面積=套內使用面積+牆體面積+陽臺面積

；

公攤面積=公攤係數*套內建築面積

；

公攤係數=總公共分攤面積/(套內建築面積*總套數)

。

所以

影響得房率的主要因素就是公攤面積的大小

，在房屋的建築面積一定的情況下，如果公攤面積越大，則套內建築面積就會越小，得房率也會越小。而公攤面積主要包括電梯井、管道井、樓梯間、變電室、裝置間、公共門廳、過道、值班警衛室和共用牆體9項。

而不同小區的得房率有很大的差異，一般來說，

多層住宅的得房率在85%-90%之間

；

小高層住宅的得房率在80%-85%之間

；而

高層的得房率相對較低，一般在75%-80%之間

；酒店式公寓的得房率則會更低。

通常情況下，

得房率在80%左右較為合適

，不僅居住舒適而且分攤也不會太多。如果

得房率過高

的話，就會壓縮了公共部分的面積，也就是有可能會影響到樓梯的寬度、大堂的舒適度、電梯間的數量等等，這樣就會導致居住起來感覺擁擠、壓抑和不便，所以得房率太高會降低居住質量。而如果

得房率過低

的話，則會提高了使用面積的單價，同時也會影響到居住舒適度。

所以綜合來看，雖然得房率越高，房子看起來越划算，但也並

不是得房率越高就越好

。只有將得房率保持在一個合理的數值範圍內，才能讓房子在保持較高購買價值的同時提升居住舒適度。

提問2：老金，請問寫字樓的容積率怎麼計算？容積率過高會有什麼影響嗎？

答：容積率

指的是專案用地範圍內總建築面積與專案總用地面積的比值，也就是

容積率=總建築面積/總用地面積

。所以

影響容積率的因素包括建築密度和建築

等等。

舉個例子，假設一塊專案用地的總用地面積為16000㎡，而總建築面積為14400㎡，那麼它的容積率為0。9。

另外，

在計算容積率時還要注意兩點

：①地下建築的面積雖然被算在總建築面積裡面，但地下建築的面積是不計入容積率的；②計算容積率時，當建築物層高超過8米，那麼該層建築面積需要加倍計算。

而對於寫字樓容積率大小的要求，很多城市都有自己的標準，這位朋友可以參考一下自己所在城市的標準，看是否符合要求。

一般來說，

容積率越高的話，舒適度就越低，而容積率越低的話，舒適度則越高

。所以寫字樓容積率過高的話，就會影響到使用者的居住舒適度；同時，

寫字樓容積率過高將對周邊交通產生不利影響

，對其他市民的較大影響就是搶佔了交通資源。

此外，還要注意的是，容積率對房屋的價值有很大的影響，很多時候

影響每平方米價格差的關鍵因素就在於容積率的大小

。

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