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很多朋友應該都在網上看到這麼一種說法，那就是現在的建築，使用壽命都只有三十年，現在修的這些高層住宅，以後都是危樓、都是社會問題，住不能住拆也拆不了……，諸如此類。從留言的情況來看，很多人還深以為然。

其實不需要任何建築專業知識，都可以發現這完全是扯淡：歐洲上百年甚至幾百年的建築，人家不好好的嗎？在上個世紀二十年代，在美國的所謂摩登年代，紐約修的那一堆摩天大樓，人家不也好好的嗎？

我們可以說歐洲美國太遠了，沒注意到，那我們就說身邊的好了。羅西西她爹媽以前的廠裡修了棟集資房，差不多剛好三十年，那個年代需要解決的主要是有無問題，所以房子粗糙得不能再粗糙，樓板都用的預製板，現在不也好好的？

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在任何一個領域，最麻煩的，都是那些半懂不懂的。

你說他不懂吧，他動不動就給你蹦出幾個專業詞語，什麼容積率、什麼車位配比、什麼梯戶比……，好像練過的樣子，其實對任何東西，感興趣、多瞭解一點，都是好的，但最怕的就是你剛瞭解一點、就以為自己全懂了，就以為自己掌握了真理，還特別喜歡在身邊、在網上去給別人去介紹和講解。

以我多年在家裡做飯洗衣服幹家務的經驗看，煮飯最怕碰到的，就是夾生飯，你不知道拿它怎麼辦。

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我們就拿容積率這個東西說起。

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很多人一說到容積率高點的樓盤，就是什麼鴿子籠、什麼壓抑感、什麼建築密度高……，反正什麼都不行。

事實上，容積率這個指標，很多時候和建築密度剛好是反過來的，聽起來是不是有點違反常識？但事實上這個才是事實，才應該成為常識。

比如最近幾年的新盤裡，凱德九章、西派城、御瀾道，都是容積率4以上的產品，這種容積率決定了它只能修超高層，超高層產品如果樓間距小了，規劃方案都過不了，它景觀尺度怎麼可能小？

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我們再算個賬來對比一下，這個差別會更清晰。

就拿西派城來說，它主力產品每層4戶，樓高40多層，我們使用者型面積和它差不多的、8層樓的板式洋房，來和它做對比。

西派城每層樓的建築面積，大約接近800平米，一棟40多層的超高層，總建築面積差不多就是3。2萬平米；而一棟八層樓板式洋房，一個單元16戶，如果每戶建面按150平米算，總建築面積大概只有2400平米左右，兩個單元拼成一棟也只有不到5000平。

兩個單元的洋房，和西派城的一棟超高層，建築佔地是差不多的，但西派城一棟的建築體量，相當於一棟洋房的六倍還多，而它的容積率，只是一個洋房產品的兩倍多一點，哪一個的建築擺得更密，這麼一算就很清楚了——洋房社群的建築密度，大概應該是西派城的兩到三倍。

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所以真正建築密度高的，反而往往是一些低容積率產品，這就是為什麼我們走到很多洋房裡面去看，會發現建築一排接一排，密密麻麻的，兩棟樓門口除了點花花草草，以及一條人行道，就什麼也擺不下了，什麼都沒有了。這就是為什麼西派城這種所謂的高容積率產品，還能像模像樣的搞出個大中庭。

並且這種超高層通常還有一點比較明顯的優勢，就是它的大堂裝修效果。因為每層樓的面積大，大堂的面積自然就大，你800平米一層樓，大堂扣除電梯樓梯間還有好幾百平米，裝修好一點、把空高做得高一點，氣派感一下就出來了，比如翡翠濱江、西派城、萊福士，都是這種例子；反觀一個洋房產品，標準層也就300平米左右，扣除電梯樓梯裝置空間就沒剩啥了，受限於建築高度，大堂高度也不夠，就算裝修得稍微講究點，效果也就普普通通，比如舜山府算是檔次比較高的專案了，除了一線那幾棟真正的大平層以外，多數樓棟的大堂效果也就那樣，而一線那幾棟大堂效果之所以好，也恰好是因為戶型大、把單層面積頂上去了，才做出了這個效果。

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那是不是高容積率產品就更好、容積率低反而沒有意義了？當然不是。

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高容積率真正的缺點，不是建築密度高，是住戶密度高。因為同樣面積的地、你修了更多的面積，如果戶型大小一樣，那房子的套數必然就多，這也是一個簡單的數學題。

所以如果你想要清淨、想要小區裡的人少，那種低容積率的洋房，肯定是一個更好的選擇；但如果你追求的是大尺度的景觀和樓間距，跑去買那種看起來容積率低的洋房，那真是完全搞錯了方向。

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不過完整來說，住戶密度高也不能完全叫做缺點。比如物業公司是按平米收費的，管理同樣面積的兩塊地，房子越多它能收到的費就越多，這就意味著利潤，而長遠來說，利潤才是一個小區物業服務品質的根本保證，有錢賺物業公司才會害怕被業主趕走、才會想辦法把服務搞好討好業主，如果一個小區每年只能收一點點物業費、每年都虧，它巴不得你早點趕它走。

以前房地產市場行情好，很多開發商為了房子多賣錢，在物業層面可以賠錢賺吆喝，一個小區即使容積率低、入住率也低，物業每年都賠錢也都認了，因為相對企業的品牌、相對房子每平米多賣的一兩千塊，貼這點才幾個錢。但隨著整個市場的規模碰到天花板、一手房溢價越來越難，未來它們未見得願意繼續貼這個錢了，有些專案的收費如果支撐不了成本，天要下雨孃要嫁人那就隨它去吧。反而是這種高容積率小區，物業才有更大的原生動力，管一塊巴掌大的地，房子卻有大幾十萬平米，就按40萬平米、每平米收4塊算，一個月滿算就是160萬、一年兩千多萬，打個折也還有差不多兩千個W，加上各種廣告收入、各種增值服務收費、幫業主賣點房子搞搞出租……，輕資產低成本，加穩定的現金流，現在這個經濟形勢，哪裡有這麼好的生意？

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除住戶密度高以外，相比一般的板式洋房或是小高層，這種高容積率產品通常還有一個缺點，就是梯戶比和戶型通透性。

比如容積率達到4以上，即使你做超高層，主力每層樓至少也要做到四戶起，不然你做不到規劃指標所允許的面積，當然從純理論的角度講，也沒有這麼絕對，比如你每套都做三四百平米，即使每層只做兩戶也能把指標用夠，但問題是一個幾十萬平米的小區，如果全做成三四百平米的，不知道猴年馬月才能賣完，所以這個想法通常只是理論上可行，實際上走不通。所以我們看到最近幾年城市中心地段的超高層產品，很多都是每層四戶，少數甚至是每層六戶，比如西派城、凱德九章、御瀾道建面228的戶型，這些樓棟都做成了T4，而御瀾道建面160多平的戶型，則是做成了T6。

如果每層做到四戶，在戶型上會面臨什麼問題呢？那就是通常來說，每戶只有一個L型的完整採光面，它的次主臥衛生間容易出黑衛，廚房、次衛等功能空間，都只能透過採光槽來採光，效果無疑就不太理想，並且沒辦法做到兩面通透。西派城和凱德的戶型之所以長成現在的樣子，原因就在這裡，雞賊一點的開發商，會做異地樣板房，只修這一套，你就感受不到相鄰的那一戶對你廚房次衛採光的影響，走進去一看喲嚯還蠻亮堂，但交房的時候，其實不是這個樣子的；有些在實體樓做樣板房的開發商，也會把廚房次衛的燈光搞得特別亮，反正燈泡和電費又花不了幾個錢，所以很多客戶看的時候，一樣注意不到。

從日常生活的角度來說，這並不算是完全無法忍受的缺點，畢竟廚房次衛都是一些純粹的功能性空間，但從技術和專業的角度說，因為受梯戶比的限制，你的這些空間的質量就是不如板式洋房，就是比別人差，雖然用是能用，但我們不能因此就說這些差距不存在。

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是不是每層四戶的產品，戶型就一定做不通透呢？當然也不是，從技術上說這其實一點難度都沒有，你只要把每層樓的平面，不像西派城九章那樣做成標標準準的長方形，而是做成一個凸字型或是蝶形就可以了（如圖），兩翼的戶型就可以做成兩面通透，和板式洋房效果幾乎沒差別，比如我之前買的復地、保利在觀音橋旁邊的天匯等等，都是這個做法，連每層六戶的高層，都可以做到這種效果。

既然這麼設計，每層樓有兩個戶型的質量就會明顯高一點，西派城和九章為什麼偏不這麼做？這至少又有兩個原因：第一是現在多數超高層產品，都會把外立面看成自己的一個核心競爭力，都喜歡把外立面線條做得很簡潔、視覺做得比較時尚，所以就很注重橫平豎直；第二個原因是這些專案都把自己定位成一個比較有檔次的產品，不希望在同一棟樓立面、同一層樓立面，住戶的戶型空間效果差別比較明顯，它們認為在心理層面，這類客戶多數不願意當鳳尾，所以就眉毛鬍子一樣齊。

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除了建築壽命、容積率以外，今天再聊一個，就是所謂的核心區和新興板塊。

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稍微關注過一點樓市的朋友，應該都聽過類似“核心區永遠的神”、“一二線城市核心區閉著眼睛買”……等等類似的說法，聽起來好像還有點道理。

事實上這同樣是扯淡，如果買房子有這麼簡單，是個人都能發財。

再者我們可以想一下，新牌坊、金開大道，在它們各自大規模開發的時候，算不算核心區？算個屁，當年龍湖開發南苑的時候，新牌坊只能透過一條土路進出，荒涼得一塌糊塗，用鳥不拉屎來形容都完全不過分，但南坪步行街、楊家坪步行街……，這些所謂的核心區，和它同時期開發的那些房子，和它比居住的舒適度、比房子的保值效果，結果是什麼樣？

但新牌坊金開大道的逆襲，是不是就證明了新型板塊就比核心區強？這肯定也不是，重慶這麼多新興板塊，要再造新牌坊、要再造金開大道的多了去了，最後能做到的有幾個？號稱要用360萬平米商業，拳打解放碑腳踢觀音橋，要飛上天和紐約倫敦肩並肩的中央公園，最後不也和半身緣褲業結下了不解之緣？

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關於核心區和新興板塊這個話題，本來很想多聊幾句，但年齡大了碼字碼到這裡碼不動了，下次有空再聊吧。

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最後想囉嗦一句的是，無論是容積率、新興板塊和核心區，又或是很多其它關於房子的話題，其實都遠沒有那麼簡單。

問題複雜一點，其實沒什麼可怕，可怕的是很多人都希望聽到簡單的回答，越簡單越好，最好是你一句話就可以把賺錢的秘密給我說清楚、別耽擱我刷小影片打遊戲。

所以網路這個世界，永遠都是夾生飯的天下，因為說的人真敢說，聽的人也真敢信。