前言：

《民法典》在合同編第二十四章規定的物業服務合同中，規定了物業公司承擔更多義務，業主享有更多權利，然實踐中業主對抗物業費時往往得不到法律支援，根源在於其訴求和繳納之間沒有因果聯絡。

一、物業服務費的性質

一般來說，民事合同主體之間權利義務以合同約定為準，物業服務合同也是如此，但由於自從房屋出售之日起到購房者入住達到一定入住率期間，需要建設單位委託聘請物業企業提供物業服務，直至成立業主委員會並同物業企業簽訂相關的管理合同之日止。前期物業存在具有重要作用，它負責承接、查驗小區規劃建設、業主入住、裝修，前期衛生保潔、安全管理，協調前期問題和矛盾，譬如房屋質量問題，購房合同規定的內容沒有兌現問題、小區配套設施沒有到位問題、小區安全秩序問題等等，甚至裝飾裝修引起的鄰里糾紛亦需物業服務企業協調解決。業主並未和前期物業公司簽署物業合同，但物業公司只要提供了事實物業服務，業主就應當按照購房合同附件業主公約、手冊等相關規約交納物業費。

根據《民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

這裡的

“物業服務人”指物業服務企業和其他管理人，既包括業主委員會委託的物業公司，也包含前期物業服務企業以及由街道、社群等部門進行臨時管理單位。

二、哪些情況下可構成不交或少交物業費的理由？

第一，物業單位存在過錯並造成損害

1。物業公司在對共有部分設施、房屋進行管理時，擅自使用、改變、對外經營或出租造成損害，或者將獲益歸自己所有的，構成對業主的侵權；

2。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

3。在發生安全隱患（盜搶、火災等）時未盡制止和通知義務繼而致使損害發生並擴大的。

第二，房屋存在質量問題

房屋質量問題

延遲交房的，延遲期間

物業費由開發商繳納。

延遲交房不論基於質量問題還是工期等其他原因，業主都不應承擔尚未入住發生的物業費。

第三，超過物業服務合同約定標準收取物業費

民法典和物業管理條例均規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。如果物業企業超出約定收費，沒有任何依據，業主有權拒絕繳納超出部分物業費。

第四，物業公司存在管理不善情形

實務中物業公司未盡善意管理，小區環境衛生、治安等髒亂差。對此類情形作為抗辯事由時，在沒有發生損害後果時，一般得不到法院支援。相反，維護小區管理、品質提升卻是和所有業主及時繳費義務密不可分。

業主在購房時，取得專有部分所有權和共有部分使用權，兩者不可分割，

物業服務具有公眾性

特點

，

其功能在於保障和

滿足

小區

公共性服務，達到對整個居住環境品質的提升

。

因此，只有當物業公司存在違約或侵權且發生損害後果，應對小區業主承擔賠償責任情形時，才會產生對物業費折抵的有效抗辯。

相關法律：

《物業管理條例》第二十一條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

《

民法典

》第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施裝置的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第三十五條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十七條物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

第四十五條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十六條物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業服務企業僱請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第四十九條物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。

第五十條業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。