月初剛剛落下帷幕的第三次集中供地給大家留下了很深的印象。

回顧今年的三次集中供地，從四月的火熱非凡，神仙打架，到九月的寒風凜冽，噤若寒蟬，再到十二月的草草收場，國企兜底……總給人一種虎頭蛇尾的感覺。

而民企在今年招拍掛市場上的式微，也讓人們唏噓不已。但越是這樣的至暗時刻，往往越是能夠凸顯一些房企的不一樣。

今年堪稱不鳴則已，一鳴驚人的房企，無疑非

星河

莫屬。

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發力

在今年以國企為絕對主導的第三輪土拍市場上，出現了一些插曲：

廣州第三輪土拍，17宗地，4宗流拍，13宗全部底價成交——唯一拿地民企，

星河地產

；

深圳第三輪土拍，掛地11宗，9宗被地方平臺和國企拿下——唯二拿地民企，

星河地產

、鴻榮源；

南京第三輪土拍，成交45塊，除地方平臺、國企和江蘇本土企業外，也只有

星河地產

、旭輝、金地；

以民企之姿，在一眾國企的圍觀下接連出手，始終以低調示人的星河好像突然攤牌了，這讓很多人都覺得有些詫異，但其實如果仔細回憶，會發現星河在今年的大動作可不止是拍地。

2月，星河正式簽約

荔灣區龍溪村

115萬平方米舊改，預計投資109億元；

8月，星河以52億元拿下

黃埔華甫荷村

10月，南沙有史以來“最貴”的舊改專案——

南沙珠寶文旅小鎮二期

（天益村、大穩村）正式花落星河，改造投資額高達110。28億元。

很多人也許會覺得，房企擴張而已，有什麼好大驚小怪的？

確實，我們之前講過的萬科、時代等等房企都在走擴張之路，但是如果你瞭解了星河一直以來的發展風格，你就會明白，星河此次突然發力其實並不簡單。

一直以來，地產開發多是以

“高槓杆、高週轉、強擴張”

的跑馬圈地策略進行的，這種快打快撤的方式在之前樓市上行的時期，讓很多房企嚐到了甜頭。

而星河卻始終特立獨行，

完全靠自有資金，不喜歡和別人合作，也不喜歡管銀行借錢，

可就是靠著這種經營模式，星河控股的資產規模也穩穩的突破了千億，而且債務狀況還非常良好。

據聯合資信對星河的跟蹤評級報告顯示，截至2020年底，星河集團資產總額236.92億元，負債總額151.35億元，資產負債率63.88%，全部債務資本化比率39.13%。

雖然星河並未上市，但是

以三道紅線的角度來看，將星河歸於

綠檔房企

是沒有什麼問題的。

至於星河作為一家千億房企為何遲遲不上市，這一點在星河控股集團有限公司董事長黃楚龍的兩句話中可以得到答案：

“星河要做500年，不做500強“

“持續發展才是我們的目的，規模並不是”。

但我們並不能將星河的求穩理解為沒有進取心，只是星河更加喜歡謀定後動。

而這兩年是樓市的轉折點，很多之前激進擴張的房企都趴下了，同時這也是星河衝刺的好時機，這一點在廣州市場上已經顯現出了端倪。

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佈局

星河控股於1988年成立於深圳，受其董事長黃楚龍鮮明個人風格的影響，星河的發展始終是穩紮穩打，靠著自有資金穩步擴張。

不過也正是因為花的是自己的錢，所以

星河在怎麼花錢，往哪花錢這些事情上眼光非常毒辣

，始終聚焦於深圳的核心地段，一開始就盯著福田核心區的地段，不斷地“買買買”。

深圳福田CBD

直到有一天人們突然發現，星河在福田中心區的土地儲備之高，僅次於黃楚龍的潮汕老鄉李嘉誠……

2006年，星河首進廣州

，也許是因為深圳企業的原故，星河第一腳就踏進了南沙，其時南沙還並沒有如今這麼多的Title，只是一個名不見經傳的小漁村。

但是星河並沒有急切地將南沙作為進入廣州市中心地跳板，而是選擇用十幾年的時間深耕南沙。

星河先後在南沙開發了

星河丹堤、星河山海灣、星河盛世、星河壹號公館、星河灣區壹號

以及與霍英東集團聯袂開發的

南沙灣東苑

等產品。

而目前星河廣州在售的五個專案——星河智薈、領南星河榮譽、星河灣區壹號、星河東悅灣、星河壹號公館，也均在南沙。

雖然星河在南沙有著眾多住宅、商辦專案，但是其在南沙的佈局重點其實不止於此，作為老牌房企之一的星河深知

土地資源才是房企的立身之基

，而要想短時間內擁有更多的土儲，

舊改

無疑是最好的方式。

從2017年起，星河開始著手入局廣州舊改，先後拿下了

番禺羅邊村、南沙珠寶文旅小鎮一期專案、南沙東灣村、南沙大涌村、荔灣龍溪村、黃埔華甫荷村

以及前兩個月正式落地的南沙有史以來“最貴”的舊改專案——

南沙珠寶文旅小鎮二期專案

。

星河的7箇舊改專案中有4個都在南沙

，此外星河控股至少還介入到南草塘村、沙亭村等多條舊村，據統計星河舊改儲備面積達到千萬平方米。

星河在南沙可謂是下了重注，不過後來的事實證明，星河的眼光一如既往的老辣，2012年南沙被設立為國家級新區，其後南沙的站位不斷被拔高，一步步成為了今天的粵港澳大灣區核心、自由貿易試驗區、廣州城市副中心……

而星河在南沙的深耕細作也產生了效果，星河的市場接受度開始變得越來越高，

根據克而瑞釋出的《2021年1-9月廣州房地產企業銷售前30榜》顯示，星河地產以64.35億元的流量銷售額，排在榜單第12位。另據《2021年前三季度粵港澳大灣區房企銷售排行榜TOP50》，星河地產以178.82億元流量銷售額，排在第14位。

我們可以說星河選對了方向，沾了南沙發展的光，但是南沙又何嘗不是遇見了星河這樣的伯樂呢？

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野心

近幾年來，隨著深圳房企的內卷日趨嚴重，星河開始逐漸利用其在南沙十餘年佈局留下的資源，為更進一步的擴張做起了準備。

2016年星河地產更名為星河控股，以便適應融合企業未來的多業態佈局。目前，星河旗下

除了地產開發，還擁有產業、商業、金融、資本、物業等板塊

。

多方位發展加上入局舊改所擁有的大量土儲，給了星河更進一步的空間和能力。

從今年星河拿下荔灣龍溪村和黃埔華甫荷村的舊改專案不難看出，

星河準備向廣州的中心城區挺進了。

而星河不斷擴大自己的舊改業務，除了擴儲的需求之外，同時也是在

為商管公司星盛商業在廣州的佈局提供契機。

星盛商業擁有

星河COCOPark、星河COCOCity、星河iCO、星河COCO Garden、第三空間

等在內的商業品牌系列，是星河集團旗下極具分量的商業運營及管理公司。

與其母公司星河控股不同的是，星盛商業所走的路子更偏向大開大闔，

2021年1月，星盛商業在港交所上市

，成為了星河集團尋求資本的重要“通道”。

除了尋求資本，商業公司的版圖擴張也讓星河在廣州形成了以

舊改入局，商業先行，住宅壓軸

的“三步走”策略。

2019年2月，星河以66。787億元拿下的東灣村巨無霸地塊，也就是現在的

星河東悅灣專案，就是非常好的範本。

該專案位於南沙蕉門河板塊，本來就是南沙的區府中心，透過星河的操刀，現在那裡更是形成了集商業中心、企業總部中心、人文藝術中心四大中心於一身的綜合配套大城。

其中商業部分就是建面約9.7萬平方米的廣州第一個星河COCOPark購物中心。

南沙星河COCOPark

除此之外，黃埔區華甫荷村的舊改規劃也是如此，預計將打造一個總規模約150萬平方米集居住、商業、產業、生活配套等多功能複合型城市綜合體。

荔灣龍溪村舊改中，星盛商業已經與廣州國際醫藥港聯手，將共同建設健康方舟的購物中心專案，同時也將引入星盛商業旗下的購物中心品牌。

雖然在很多人眼中，星盛商業當年衝擊IPO有些急切，不符合星河一貫的作風，但是

如果放眼觀察星河總體的戰略佈局，星盛商業的激進並不影響星河整體發展的穩定。

而看回地產，大體量的舊改規劃和商業配套先行落成，其次再上住宅專案，無疑會給到購房者更好的體驗，更加安心。對於星河自身而言，也有利於口碑和市場接受度的進一步提升，怎麼看都是一招很好的棋。

截至目前，在全國範圍內，星河地產開發面積累計超6000萬平方米，土地儲備面積逾3300萬平方米，業務覆蓋粵港澳大灣區、長三角、京津冀、中西部四大重要城市經濟圈，佈局深圳、廣州、天津、南京、上海等30餘座城市。

更關鍵的是星河手裡有大量的存量資產，包括購物中心、商業綜合體、科創城等商業和產業佈局，這些資產沉澱著星河大量的資金。

空間夠大，能力充足，星河的衝刺才剛剛開始……