近年來，涉房地產領域案件數量增幅明顯。為把非訴訟糾紛解決機制挺在前面，促進訴源治理，特對涉房地產領域案件中具有普遍性的法律問題，以案例形式對已形成相對固定裁判思路的案件進行型別化推送。希望透過對有關案例的宣傳，對訴前調解工作提供有益參考，推進“以案促調”。

【基本案情】

甲購買某房開商開發的房屋，雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定房開商逾期交付房屋的，房開商按日計算向買受人支付已付房款萬分之一的違約金；合同約定房開商未在約定期限內取得初始登記並交付辦理商品房轉移登記有關文書的，出賣人自約定日期至實際交付辦理商品房轉移登記有關文書之日止，按日向買受人支付已付房價款萬分之0。5的違約金。後房開商逾期交房、逾期協助買受人辦理轉移登記，買受人遂訴至法院，訴請判令房開商支付相應違約金。買受人主張合同約定的逾期辦證違約金計付標準過低，請求調高，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。房開商認可違約事實，但主張合同約定的逾期交房違約金計付標準過高，請求調低。

【裁判要旨】

商品房買賣合同對逾期交房、辦證違約金有明確約定的，應儘可能尊重當事人的意思自治，原則上應按照商品房買賣合同約定的計付標準進行認定。當事人對於合同約定的違約金標準主張過高或者過低並要求調整的，應當提供證據予以證明，否則應承擔舉證不利的後果。

【裁判結果】

法院經審理認為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》關於逾期交房、逾期辦證違約金的計付標準系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律強制性規定，繫有效約定，雙方均應按照合同約定行使權利與履行義務。就本案而言，房開商主張合同約定的已付款日萬分之一的逾期交房違約金標準過高，但並未提交證據予以證明，故法院不予採信；買受人主張合同約定的已付款日萬分之0。5的違約金標準過低，亦未提交證據予以證明，在合同已約定有逾期辦證違約金的情況下，並不適用合同未約定逾期辦證違約金標準時《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條第二款可參照的其他標準之規定，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條第二款：“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銷銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”的規定定亦非判斷合同約定的逾期辦證違約金的高低標準。綜上 法院依據《商品房買賣合同》約定的逾期交房、逾期辦 證違約金計付標準進行判決。

【案例解讀一問一答】

問：什麼是逾期交房違約金？

答：逾期交房違約金，又稱遲延交付房屋違約金，指的是房開商未在商品房買賣合同約定的期限內將符合合同約定和國家相關標準的房屋交付給買受人時需承擔的違約金。

問：逾期交房違約金如何認定？

答：如果合同明確約定了違約金標準，原則上是按照合同約定予以認定。如果合同沒有約定，依據法律規定可按照遲延交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

問：合同約定的逾期交房違約金是否過高或過低的衡量標準？

答：一般以遲延交付房屋給買受人所造成的租金損失作為判斷約定的違約金是否過高或過低的標準。

問：逾期交房違約金約定按日累計計算的，計算止點應如何認定？

答：逾期交房違約金一般自逾期之日計算至具備合同約定的交付條件並由房開商通知買受人收房之日。買受人在房屋交付條件尚未滿足時自願提前收房的，逾期交房違約金計算至買受人實際接收房屋之日止。

問：什麼是逾期辦證違約金？

答：房開商具有協助買受人辦理產權轉移登記的義務，房開商未按約定時間取得初始登記並交付辦理轉移登記有關文書時需向買受人支付的違約金為逾期辦證違約金。

問：逾期辦證違約金如何認定？

答：原則上按合同約定的標準予以認定。

問：逾期辦證違約金約定按日累計計算的，計算止點應如何認定？

答：原則上計算至房開商取得初始登記並能夠交付辦理轉移登記有關文書之日。

【相關法條】

《中華人民共和國民法典》

第七條 民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。

第五百八十五條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加：約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十二條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第十三條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

第十四條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

【溫馨提示】

依據合同約定認定違約金系民法意思自治基本原則的體現，對違約金予以調整系例外。買賣雙方均應嚴格遵守合同約定，充分尊重合同約定的違約金計付標準，不應隨意主張違約金過高或過低而拒絕履行或要求調整，特別是一些房地產專案已有人民法院生效判決認定違約金計付標準的情況下，當事人可參照已有案例確定雙方權利義務，遵循司法案例的指導，儘量避免類案重複訴訟。

案例來源：貴陽市中級人民法院

原標題：《房開商逾期交房，違約金該如何認定？》