如何做好患者身份確認

在成立業主大會和業主委員會過程中，有一項工作至關重要，那就是業主身份的認定。《

業主大會和業主委員會指導規則

》第十三條規定：“依法登記取得或者根據《物權法》第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為業主。基於房屋買賣等民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。”基於此，我就和大家來探討業主身份確認過程中，常見的具有爭議性的問題：

一、依法取得專有部分所有權的情形包括哪些？

根據《物權法》第九條第一款、第二十八條、第二十九條、第三十條和《

物業管理條例

》第六條第一款的規定，依法取得專有部分所有權的情形包括依法登記取得或者依據生效法律文書、繼承或受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權。

二、如何理解“佔有”？

1、該佔有為合法佔有或者說是有權佔有，基於房屋買賣等民事法律行為，有合同的依據。

2、該佔有為自主佔有，即對專有部分以所有的意思佔有，排除基於租賃、借用等民事法律行為的他主佔有。

3、該佔有為公然佔有，不故意以避免他人發現的方法佔有。

4、該佔有包括直接佔有和間接佔有。間接佔有指的是雖然並未直接佔有，但對直接佔有專有部分的人，可以基於一定的法律關係享有返還請求權。

三、建設單位一房數賣，如何認定業主身份？

1、依法取得專有部分所有權是大原則，如果依法取得所有權的人與現實佔有人就業主身份產生糾紛，依法取得所有權的人為業主。

2、如果都尚未取得專有部分的所有權，則以“佔有”為依據認定業主身份。

3、通常情況下，在透過訴訟或仲裁程式徹底解決一房數賣中究竟誰是最終權利人的問題後，可根據生效判決來確定業主身份。