小產權房到底能不能買？

買了小產權房會面臨哪些風險？

昆明某小區業主8年前購買房產，

結果8年後才知是小產權房，

到底怎麼一回事？

2012年

小白在昆明買了一套70多平的房屋

但因為種種原因

開發商一直沒有辦下來產權證

事情一拖再拖

直到今年

小白仍是辦理不了房屋產權證

多方諮詢過後才知小區被定為小產權

房子既賣不掉

也影響孩子上學

糟心事一大堆

01

什麼是小產權房？

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村頒發，亦稱“鄉產權房”。

簡單來說，

國家發產權證的叫“大產權房”

國家不發產權證的叫“小產權房”

02

買了小產權房的風險有哪些？

01 沒辦法辦理房產證

1、雙方簽署的購房合同不屬於法律認可的正式購房合同，沒辦法在房管局備案；

2、開發商未繳納土地出讓金等費用，沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房人不能取得房產證；

3、即便有證，也不是真正意義上的房產證，部分是鎮政府或村委會出具的證，部分是綠本的房地產權共有（用）證，享有的權利完全不一樣。

02 難以規避“一房多賣”風險

因為小產權房無法進行不動產登記，所以買方很難確認賣方有沒有偷偷將房屋再次出售。

03 脫離監管質量難以保證

大多小產權房有嚴重的安全隱患，建設標準不達標的事情屢屢發生。

04 購房時無法進行銀行貸款

不動產抵押以登記為生效要件，小產權房沒辦法抵押登記，銀行自然也就沒辦法設立抵押權。

05 套現困難，難以轉讓

小產權房不能辦理變更登記，這意味著房屋的物權人還是賣方。

06 小產權房難分割

因為購房人對於小產權房沒有所有權，所以不管是離婚，還是繼承，法院很可能不對小產權房進行處理。

07 有可能被無償徵用或者徵收

小產權房未經土地行政管理部門批准而使用集體所有土地的，涉嫌違法用地；小產權房無建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的，涉嫌違法建設。

08 隨時面臨業主“違約風險”

在面臨拆遷或者地段價格暴漲的時候，賣方很有可能以簽訂的合同無效為由進行毀約。

03

已經買了小產權房的合同有效嗎？

根據現行法律

2種情況有效

3種情況無效

有效

一、本集體組織成員之間買賣小產權房；

二、將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，取得有關組織和部門的批准。

無效

一、本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房；

二、集體組織成員與城鎮居民之間買賣小產權房；

三、小產權房未辦理抵押登記。

04

如何區分正規的商品房和小產權房？

買房時主要看銷售方有無“五證”，

即

國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售許可證。

有“五證”的就是正規商品房，沒有“五證”或缺少“五證”之一的就是小產權房。

但要注意的是，購房者想辦理不動產權證，還需自身有購房資質，且繳納了房產交易的相關稅費才行。

小編提醒大家，

買房需謹慎！

■ 綜合法律諮詢網、江西法院等

■ 製作：政治部

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原標題：《昆明業主買房8年才知是“小產權”！一次講清，小產權房到底能不能買》