近日，青島22個樓盤專案質量投訴較多被通報。

青島市住房和城鄉建設局在通報中指出，青島絕大部分新建住宅工程專案能夠對專案交付後業主反映的質量缺陷認真及時予以維修處理，保障了廣大人民群眾的切身利益。但也存在一些侵害群眾利益的突出問題，產生了較為惡劣的負面影響。現對存在問題較多的22個專案相關責任單位予以通報，同時，對責任單位納入重點監管並將有關情況記入信用檔案。

“

存在一些侵害群眾利益的突出問題，產生了較為惡劣的負面影響

”，在官方的通報中出現這樣的評價，意味著某些樓盤的問題已經很嚴重。

那麼，面臨這些嚴重問題購房者應該怎麼辦呢？能退房嗎？

今天就來聊一聊。

什麼問題可以退房？

法律規定，商品房不同部位質量有問題的具體處理方法不同，有的情況下可以要求解除購房合同，而有的時候則僅僅只能要求開發商限期修復。所以，需要具體區分是哪裡的質量有問題。

簡單說，可以按照三種方式區分：

其一，房屋主體結構質量經鑑定確屬不合格的，可以請求解除合同並且賠償損失。

主體結構不合格，會嚴重影響到購房者的居住安全，不管合同是否有約定，都可以解除合同。

需要注意的是，這裡強調了“

確屬

”，也就是需要專業的機構來鑑定並達到規定的標準。

在商品房交付使用時，開發商需向購房者提供《住宅質量保證書》。《住宅質量保證書》是開發商對所售的商品房承擔質量的法律檔案，應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。購買者認為房屋主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗。

其二，房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，可以請求解除合同及賠償損失。

主體結構合格，但是有其他質量問題，對正常居住使用有嚴重影響，也可以退房。因為商品房不能正常居住使用，就失去了購買的意義，購房居住使用的合同目的無法實現。

這裡要劃重點的詞是“

嚴重

”，怎麼才算是嚴重影響呢？有三個判斷標準：一是是否能夠透過修復解決，二是經修復後是否仍然存在威脅購房人人身、財產安全的因素，三是多次維修房屋仍然存在嚴重質量缺陷，無法正常使用。

其三，普通質量問題，對正常居住使用沒有嚴重影響的，可以要求進行修復並賠償損失。

除了影響正常使用，其他的質量問題都是普通問題，購房者不能退房，只能要求進行修復並賠償損失。

司法實踐中，想要透過民事訴訟退房，法院一般能判繼續履行合同的，都不會判退房，只有在不能繼續履行時，才可能判決解除合同。

商品房不是商品？

為啥這麼繁瑣？

因為一直有個理論爭議：商品房買賣是否適用消費者保護法？也就是著名的論點，商品房不是商品？

從購房者的角度而言，商品房屬於為生活消費，購房人是消費者，那麼，購房者就應當受消法保護。

按照消法，如果開發商欺詐銷售，可以要求三倍賠償。

而反對的意見則認為，首先，消法制定時針對的是普通商品市場存在的假冒偽劣和缺斤短兩問題，其適用範圍不包括商品房。同時制定的《產品質量法》明文規定不包括建築物，可作參考。其次，商品房作為不動產與作為動產的普通商品有差異，商品房買賣合同上即使出賣人隱瞞了某項真實情況或捏造了某項虛假情況，與普通商品交易中的欺詐行為不能等量齊觀，商品房質量問題透過瑕疵擔保責任制度可以得到妥善處理。第三，商品房買賣合同金額巨大，動輒數十、上百萬，如判決雙。賠，將導致雙方利害關係的顯失平衡，在一般人的社會生活經驗看來很難說是合情合理合法的判決。

也就是說，就算商品房是商品，購房者是消費者，也不意味著商品房糾紛就必須適用消法。

之所以說是理論上的爭議，是因為在司法實踐中，其實一直有明確的答案。

相關司法解釋中規定：商品房購買者屬於消費者，但關於懲罰性賠償責任的規定與《消法》規定

有所不同

。

有所不同，意味著商品房買賣合同不宜直接適用消法的規定，但是懲罰性賠償也是有的。

相關解釋中，規定了5種情形：

業內認為，這5條既注意到依法有效維護買受人的合法權益，又考慮到商品房開發經營過程中的實際情況，算是現階段最適合的處理辦法了。

文/李進文

編輯：肖華林