企業生產的基本要素主要包括“土地，勞動，資本和企業家才能”，但是自二十一世紀初以來，產業空間正作為一種新的因素，迅速躋身於影響甚至決定企業發展前景的行列當中。

於是，在地方經濟或區域發展的過程中，產業園區應時而生，並逐漸成為了產業空間的標誌性表現形式。

不過，在過去的數十年時間裡，產業園區發展也面臨著諸多問題。其中“二房東”的字眼最惹人注目。

Part.01

存量資產運營的主力軍

二房東，這個原來只存在於住宅中的詞彙，現在在產業園區內，也越來越普遍起來。

放眼於經濟最為發達的“環渤海”、“長三角”和“珠三角”等經濟圈，伴隨著經濟的快速發展，“二房東們”更像是一種經濟發展的產物伴隨左右。許多產業園區的“所有者”（大部分是國有企業甚至是政府本身）將原有廠房以較低價格長期租賃給專業的運營方，由運營方負責翻新、改造、定位、招商、租賃以及後續服務。

所以，產業園區內所謂的“二房東”，本意上原本應該是以“承租運營”為主要業務內容，以專業的運營服務來對園區的招商、推廣、維護等內容進行整體服務的被園區委託的第三方。

“二房東”的出現，原本是正常市場需求下出現的合理業態，甚至會逐漸成為產業園區存量資產運營的主要力量之一。

但在實際操作過程中，許多“二房東”不僅沒有顯示其專業性，反而以簡單粗暴的運營方式，沒有發揮產業園區應有的產業聚集和經濟拉動等作用，而是直接造成了企業的經營壓力，影響甚至壓縮了企業的發展空間。

Part.02

企業用地成本暴漲的“推力”

深圳作為整個“珠三角經濟圈”乃至國家經濟發展行列中的佼佼者，其產業經濟發展速度和水平一直保持著穩中有進的態勢。

但現在這種態勢，卻面臨著來自廠房租金高漲的嚴峻挑戰。

深圳市政協委員葉麗亞曾在2019年透過調研發現，在過去十年間，深圳工業用地的土地出讓宗數和麵積都在呈現穩中有降的趨勢，出租面積也在持續下降。與此同時，廠房租金卻在快速上漲，部分地區年漲幅在25%-30%。

大數字的租金漲幅，最受考驗的就是中小企業，面對著租金日益高漲的現實，只能會讓他們愈加寸步難行。

而租金的快速上漲，和“二房東”有著密切的關係。

隨著產業園區的增多，專業運營機構的需求量走高。在高利潤的刺激之下，有一群人湧入市場，將一些產業園區整租下來，充當“二房東”從中獲利。

當然，如果這些“二房東”對園區進行專業化運營，那本是正常的市場行為。但這些“二房東”有不少是純粹為了多賺租金差價。他們攜帶大量資本介入工業園區租賃市場，控制房源，透過多種方式和名目變相增加了民營企業的產業用房成本，對營商環境造成不良影響。

面對著直接或者間接提高的租金，這些個中小企業家紛紛解開了這條“讓人感到窒息的褲腰帶”。在不盈利或盈利減少的情況下，結果只能是越來越多的企業不得不紛紛撤出產業園區，轉移到租金相對較低的地區。

Part.03

產業叢集創新升級的“絆腳石”

走新型工業化道路最重要的就是提高企業的競爭力，促使中國企業向全球價值鏈進軍，並向高增值的環節攀登，實現這一目標的關鍵一步，就是如何促進產業叢集在產業園區內的升級革新。

但是一些“二房東”只著眼於眼前的利益，運營經驗缺乏，在進行產業園尤其是在一些特色產業園的運營中，將“特色”塗鴉成“五顏六色”。

比如深圳龍華區“VR產業區”更是被國家賦予了“中國首個虛擬現實產業”的定位。可根據南都週刊的報道，就是這樣一個有著明確定位的特色產業園區，其內部卻充斥著“牛鬼蛇神”。比如酒店等休息娛樂場所、快遞物流和五金材料等業態比比皆是，但是關於高新VR技術的產業卻是少之又少。

再比如根據中房報報道，陝西省寶雞市眉縣的霸王河工業園和常興紡織工業園裡的部分企業，卻藉著產業園為名、在其圈定的園區內大搞採砂活動。

產業園區的作用，原本是要透過園區的聚集能力，將優勢產業進行整合，形成品牌效應，並不斷引領產業的擴張和升級。

但是如果“二房東”敷衍不給力，極容易造成產業園區方向的跑偏。所以一時間可能有眼下的“蠅頭小利”，但是對於區域產業經濟的健康發展卻是航向上的誤導，南轅北轍，事倍功半。

Part.04

曬曬這些“良心二房東”

當然，“二房東”並不是“萬惡之源”，我們也應當理性客觀地看到，有許多優秀的“二房東”的存在。其以專業的運營能力，實實在在幫助產業園區實現了產業上的變革。

中城新產業成立於2015年，專注於產業生態服務、產業園區經營和產業地產開發等業務。

中城新產業在對產業園區的運營中，就非常注重建設前瞻性的服務體系。

比如中城新產業在服務生物醫學工程產業園區時看到，在該行業的產業鏈中，生產母機、上游原材料，以及核心元器件等主要環節的核心技術集中在歐美日等國家，大力推動國產替代的過程中，國際交流與合作顯得越發重要。

所以，中城新產業積極將一些國際大型會議引入國內，吸引衛政府機構、醫院的科室骨幹、國內外一流科研機構等權威專家參會，為大會從政策導向、科技前沿、市場拓展等多個行業痛點都提供了最關鍵的資源與分享。

除了舉辦國際交流活動和服務，中城新產業還為行業人才的培養和知識更新提供線上線下常態化服務，與四個國內國際機構合作為醫護一線工作者、企業事業單位醫械從業人員提供培訓。

目前中城的生命科學園系列主題園區全國在運營面積達65萬平方米，佈局在深圳、成都及啟東等地，形成了區域性的產業生態集聚。

已經在A股上市的德必集團，在做“二房東”這件事情上，也做到了無微不至。

作為專業致力於文創、科創企業發展的服務商，德必不僅為企業提供舒適、生態、個性化的高品質辦公環境，也為入駐企業提供創業服務、品牌推廣、財務顧問、工商註冊、wehome線上服務等“十大會員服務”，為企業提供系統優質的微生態創業環境，助力文創、科創企業的持續發展。

Part.05

寫在最後

二房東模式實際上是順應了城鎮化發展趨勢的需要。這是不容置疑的！

畢竟當產業園區發展到一定程度的時候，粗放的管理方式會迎來挑戰，如何進行有效的資源配置而提高產業園區的使用效率，降低入駐企業的生產運營成本，提升被服務企業的體驗滿意度，是當下產業園區運營的最主要問題。

而二房東模式正是解決這種現狀的主要途徑之一。

不過，正是由於“二房東”的重要性所在，所以整治和遏制“二房東亂象”似乎更值得討論。

其中，政府仍要發揮起監督者的角色定位，要做好對工業用地和產業用房在入市流通後的監督工作，要幫助產業園區進行業務輔導，要對產業園區運營中的各種亂象進行及時地發現，甚至利用行政手段進行強行糾偏，不能讓產業發展偏離了應有的方向。

要真正做到規避二房東給產業園及企業帶來的巨大風險，其重心還是應該放到業主單位身上，這就要求他們在選擇“二房東”的過程中，要綜合考量並稽核“二房東”的資質實力，不要一味短視地立足於所謂當下“利益最大化”，要注重產業的延續性和健康發展。

此外，承擔運營重任的“二房東”也要清晰明瞭自身“服務商”的定位。這樣，在所有對園區的設計、改造、招商等等工作的開展時，牢牢把握住“服務入駐企業”的發展，才會成為一個出色的“二房東”。

整治“二房東”亂象可能還需要一定的時間，已經有政府和組織走在了路上，希望這個路不會太遠。