一、建築做法總建面單方佔比及最佳化的意義

浙江-高層業態除地價外開發費用總建面單方3600元/m2

包工程總建面單方1620元/m2

建築做法總建面單方在236元/m2，

佔除地價外開發成本的6%-7%，佔總包工程成本的14%。

如何控制目標成本，提高專案利潤率？

價值分析法

嚴控結構性成本

滿足功能性成本

適當提升客戶敏感性成本

By-趙豐

建築做法特性：

1、基礎功能性成本

2、客戶非敏感點

3、費用佔比高

4、最佳化金額多

結論：建築做法工程存在最佳化的必要性！

不同的建築做法，其造價差別在上百萬的級別！

問：

在住宅專案中如何進行工程建築做法最佳化？

如何透過“適當投入敏感性成本降低交付風險，保障基本功能合理降低成本縮短工期”滿足專案整體利益？

Who-誰來做建築做法最佳化？

When-什麼時候介入建築做法最佳化最合適？

How-怎麼做建築做法最佳化？

二、

最佳化落地案例及最佳化思路

2.1 專案情況

以浙江省某專案工程建築做法方案最佳化過程為例進行分析。

本專案在區域公司和專案公司的支援下：

最佳化達到預期效果合計降低336萬元，摺合總建築面積單方指標60元/m2，佔地價外的開發成本2%，達到合理先進水平。

本案例在整個最佳化實施過程中與專案公司和區域成本管理部、設計管理部、工程管理部充分溝通、互動，並一起討論完成，最佳化經驗被區域成本管理部作為範本在全區域推廣實施。

2.2 圖審情況

情況一：圖審單位非壟斷，可自行招標確定第三方審圖公司。事前最佳化

1、在施工圖設計招標前，把建築做法與結構限額一起以設計委託書形式與招標檔案一起下發，由施工圖設計中標單位執行；

2、根據建築做法編制工程總承包清單進行招標，詢標時明確建築做法按此版本執行，推進建築做法落地，減少履約風險；

情況二：圖審單位由當地單位壟斷。事後最佳化

為配合房產公司儘快獲取建設工程規劃許可證，施工圖設計單位一般會按當地常用的建築做法設計以儘快透過圖紙審查，圖紙審查完成之後建築做法最佳化以內部指令單的形式下發。

本專案屬於情況二，圖審單位屬於當地單位壟斷，本案例主要介紹在施工圖圖紙會審後該如何進行最佳化，如何亡羊補牢的過程。

2.3 最佳化前準備工作

圖紙會審已完成，工程總承包單位已定標，在接收到專案後馬上梳理了目標成本、複查設計圖紙的經濟性，發現建築做法的經濟性有提升空間，從技術和管理兩方面做了相應的準備工作。

技術性準備

1、聯絡設計院收集設計依據的現行規範及當地質量通病防治導則，根據資料與設計院提供的建築做法校對相同部位主要差異項，預估可最佳化金額；

2、收集公司內部周邊樓盤建築做法、銷售合同中的交付標準的要求，作為內部對標資料，諮詢已建專案在最佳化過程碰到的問題，準備預案並學習解決爭議的方法；

3、帶著主要差異表去調研周邊3家同檔次競品樓盤的建築設計做法，作為外部對標資料：

1）蒐集相關的施工圖紙資料；

2）踩盤實地考察相關做法，拍照存檔。

4、瞭解當地質監站質檢員的監督模式及關注重點，判斷是否有二次最佳化的可能性。

2.4 公司內部協調

專案成本管理部在完成上述的準備工作後，同項目工程部、設計部進行初步溝通：

在符合規範要求的前提下合理最佳化原設計做法以降低成本、縮短工期，符合專案整體利益。

專案工程部、設計部有以下顧慮，起初不贊同最佳化：

1、專案設計部：已完成圖紙審查程式，修改建築做法需出設計聯絡單並經圖審單位蓋章，需反覆溝通，會增加設計院的工作量，擔心設計院不願意配合；

2、專案工程部：施工藍圖已下發，擔心施工單位會對最佳化後的內容有牴觸情緒，增加現場工程管控的工作量和難度。

於是，專案成本部將初步最佳化方案及內部協調的情況同時向專案負責人及區域成本管理部進行彙報，積極爭取支援。

1、按照公司制度，二級成本科目可以自行調劑，建築做法最佳化節省的成本可以調劑到建築外立面、公共部位裝修等客戶敏感性成本項內，這樣增強專案賣點，把錢花在刀刃上；

2、承諾在最佳化時考慮工程進度因素，以不影響進度節點為前提；

最終經過協調，取得了區域成本管理部和專案負責人的支援，實施了建築設計做法的成本最佳化，預估可最佳化節省成本約400萬元。

並進行了以下兩項工作以消除專案設計部與專案工程部顧慮：

1、建築做法內外部對標，建築做法最佳化工作由專案成本管理部主責梳理；

2、待內部開會協商一致後，由專案成本管理部主責約談工程總承包單位洽談最佳化事宜，與施工總承包單位達成一致後整理建築做法交給設計院編制聯絡單。

2.5 確定最佳化思路

1、公司內外部的建築做法，相同部位進行對標，分析經濟合理性；

2、與規範內的相同部位，不同的建築做法進行對標，分析經濟合理性；

3、運用價值工程分析，選擇符合規範要求、工期短、經濟性好的建築做法；

4、制定專項方案，合理規避交付風險。

2.6 最佳化部位分佈

2.6.1 最佳化部位案例

【案例1】總說明最佳化

在當地磚胎膜均用水泥多孔磚砌築，經濟性好，原設計為水泥實心磚，最佳化為水泥多孔磚，最佳化金額約8萬元。

建築設計總說明第五章牆體第2條本工程±0。000以下牆體（不含地下室內部）採用MU15水泥實心磚、M7。5水泥砂漿砌築。

【案例2】總說明最佳化

根據當地質量監督檔案要求，不同材料基體交接處的抹灰，應採取在底層砂漿與面層砂漿之間（基層抹灰中部）設定熱鍍鋅鋼絲網、耐鹼網格布等加強網防止開裂的措施，加強網與各基體的搭接寬度不應小於250mm；

原設計採用熱鍍鋅鋼絲網，造價貴，專案周邊地塊均使用耐鹼網格布，經濟性好，最佳化為耐鹼網格布，最佳化金額約12萬元。

【案例3】屋面最佳化

屋面做法需對比正置式與倒置式保溫做法，藍圖設計為正置式，最佳化為倒置式，特點：保溫厚度比節能專篇加厚25%，但可取消聚酯無紡布；優點：工序少，防水效果好，總體施工進度快，經濟性好，最佳化造價約3萬元。

【案例4】天棚最佳化

樓板保溫需對比板底保溫和地面保溫做法經濟性，因本專案為毛坯交付不須另做石膏板吊頂，選擇方案三地面保溫，優點：細石混凝土面層平整交付效果好降低交付風險，工序少，總體施工進度快，經濟性好，最佳化造價約72萬元。

【案例5】地面最佳化

地面關注面層選擇、面層厚度、找平層厚度。

1、住宅樓地面是客戶敏感點，圖紙設計為20厚水泥砂漿平整度差，最佳化為40厚C25細石混凝土內配鋼絲網防止開裂，最佳化不僅是減法，客戶敏感點適當做加法（最佳化金額已在天棚做法最佳化處計算）。

2、地下室地面面層是客戶敏感點：

①面層圖紙設計為耐磨地坪，防潮、耐候能力弱，檔次較低，最佳化為1。5mm厚耐磨環氧地坪漆（增配）；

②找平層厚度減少，總體最佳化金額約1萬元；

【案例6】防水最佳化

衛生間防水做法：聚氨酯具有刺激性氣味不適用於室內，且造價比JS貴，最佳化為1。5厚JSⅡ型防水塗料，四周捲起高度按規範要求最佳化為250高，經濟性好，最佳化金額約8萬元；

【案例7】其他部分省略

2.7

公司內/外部協調與落地實施

2。7。1、 專案成本部完成上述最佳化後，召集區域成本管理部、設計管理部、工程管理部、營銷管理部、專案設計部、專案工程部、專案營銷部開會討論。

會上詳細介紹各個部位最佳化所依據的規範與周邊住宅專案同部位建築做法的調研情況，最佳化後建築做法對於專案工期、成本均有裨益，符合專案公司利益，會議達成一致：

1、經溝通圖審單位不同意取消除廚房、衛生間外內隔牆砌體；

2、其餘建築做法同意最佳化，銷售合同交付條件內（未銷售）對應條款進行修改。

2。7。2、工程施工總承包單位協調：

1）與總包交底之前專案成本管理部梳理建築做法易爭議點與區域成本管理部彙報；

2）召集專案設計部、專案工程部、工程施工總承包單位召開建築做法交底會議，會上詳細介紹各個部位最佳化所依據的規範與周邊住宅專案同部位建築做法的調研情況，經激烈討論，工程施工總承包單位提出：

地下室車庫地面80厚細石混凝土改為50厚細石混凝土太薄行車容易壓壞，要求改為最薄60厚細石混凝土，擬增加3萬元；

3）此爭議點在預估範圍內，經彙報區域成本管理部同意總承包單位訴求，會議上將最佳化建築做法與施工總承包單位達成一致，會後整理會議紀要及建築做法列印會籤。

2、設計院協調

將調整完成的建築做法發給專案設計部，由設計部轉發給設計院出聯絡單。

三、

標準化推進及落地思路

3.1 生產條線達成共識：

區域：大運營體系公司溝通運營、研發、工程職能總達成共識

小運營體系公司溝通研發、工程職能總達成共識

集團：大運營體系公司集團成本溝通集團運營、研發、工程達成

共識，從上往下推進，阻力會更小

小運營體系公司溝通集團研發、工程職能總達成共識即可

二、基礎材料準備

1、現行規範

2、三~五家標杆企業建築做法

3、區域：各城市各專案建築做法

集團：各區域常規建築做法

三、最佳化方法

一、內外部專案對標

二、與現行規範對標

三、分析差異項經濟性、施工速度、是否客戶敏感點（客訴風險）、現場可實施性等方面綜合考慮

四、內部溝通一致

一、經辦人溝通一致，差異項帶著經濟性分析，優缺點等資料邀請各職能總/技術負責人溝通確定

二、溝通一致後定稿簽字以操作指引形式發文

三、邀請生產條線所有人員一起培訓，宣貫

五、建築總說明標準化

一、標準化建築做法作為底稿，與設計院逐條核對

二、確定後的建築做法計入建築總說明

三、新專案均採用標準化建築總說明

六、清單標準化

根據內部標準化建築做法作為底稿，清單項進行匹配