作者：徐風，編輯：小市妹

近期，港交所年內最大IPO，被萬科寄予厚望的“第二增長曲線”——萬物雲，上市的靴子終於落地。

截至9月30日收盤，萬物雲市值達526億港元，儘管較發行市值有所回落，但從當下已上市的物業企業市值看，萬物雲市值僅次於華潤永珍生活的688。2億，位居第二位。

在萬科的強力品牌映襯下，萬物雲的上市無疑給當前交投清淡的房地產市場注入了一針強心劑。

而萬物云為何選擇此時上市？相對於其他物管企業，萬物雲的優勢在哪裡？上市後，物管行業又將何去何從？

【“成人禮”】

萬物雲上市，不僅是其發展程序中的一次蛻變，對萬科而言，也是其轉型城市配套服務商邁出的重要一步。

縱觀萬物雲成長曆程，也並非一帆風順。早年關於是否進行市場化服務在內部也曾有過不小分歧。

按照CEO朱保全的話說，“從2001年到2011年萬科物業成立的前10年間，萬科物業一直老老實實地為萬科集團服務。”

轉機發生在2015年。前董事長王石公開表示，萬科將全面接受各開發商的物業服務邀約。自此萬科物業正式開啟了市場化程序。

而促使萬科管理層態度發生轉變的，或許與2014年花樣年旗下彩生活上市有關。彼時的彩生活頂著“物業第一股”的名號賺足了眼球，也預示著行業生態正在發生轉變。

在2019-2020年，物業行業迎來上市潮，行業估值也水漲船高，物業股估值普遍在30倍以上，行業內更是牛股輩出，甚至碧桂園服務市值一度站上了2000億港元。

而對於萬物雲上市，此前萬科管理層對萬物雲的資本運作較為警惕。鬱亮曾多次表示，暫沒有讓物業板塊上市的打算，“擔心被資本引導壞了”。

直到2019年，萬科管理層才逐漸放鬆口風。在當年的一次媒體溝通會上，鬱亮曾表示，一定要等到萬科物業成為城市服務商，才會讓其上市。

真正的轉變是在2020年10月。彼時正值恆大物業和融創服務上市的最後衝刺時刻，投資者也首次從萬物雲管理層處得知萬物雲上市的明確訊息。同時萬科物業也更名為萬物雲，企業logo也從“護眼綠”底色變為了富有科技感的藍色。

名稱和商標的變化對萬物雲意義重大，不僅是為上市做準備，更能凸顯萬物雲城市服務商的新戰略定位。

而對於萬物雲的上市時機，

雖然行業正處在低迷期，但相較於往年的高估值，目前估值相對合理，這也較為符合萬科管理層的上市預期。

在外界看來，萬科已經付出不小的機會成本，但萬科管理層著眼長遠，

董事長鬱亮曾明確表示要警惕行業高估值，“只有一個理性的資本市場，才能給真正優秀的企業一個適當的定價。”

在業務上，萬物雲也一直在朝著城市服務商的定位轉型而努力，併為上市打好“基本功”。自2018年起，萬物雲開始在城市、商業和增值服務等多方面有所涉獵。

如在增值服務上，2018年透過與海康威視合作成立萬御安防，欲打造安防服務第一品牌。同年還將萬科租售中心升級為樸鄰發展，提供社群增值服務；在商管領域，2020年初萬物雲透過與戴德梁行的整合，推出萬物梁行，併成為商管領域領頭羊。

另外，2021年萬物雲透過頻繁的收併購，也為上市保駕護航。如收購深圳市機場物業、伯恩物業，換股陽光智博服務等。

經過多年的行業深耕和佈局，萬物雲上市已是萬事俱備。“讓孩子獨立發展，家長不會因為天氣好壞，只會看孩子是否成人”，CEO朱保全表示。

【創新的“裡子”】

奠定萬物雲當下市場地位的，不僅是規模，還有對未來的想象。在AI、IoT等技術驅動的產業網際網路時代下，萬物雲將成為行業變革的“弄潮兒”。

萬物雲雖然手握萬科物業這頭“現金奶牛”，

但並沒有將視野侷限於住宅上，更沒有侷限在萬科體系內，並逐步實現了“去萬科化”。

當下萬物雲的三大業務發展逐漸趨於均衡。資料顯示，2021年萬物雲社群物業板塊營收佔比為55。5%，商管和城市服務板塊營收佔比36。7%，科技業務為7。8%。

▲資料來源：萬物雲招股書

同時，當前不少物業企業營收大多主要源於母公司的基本盤，如中海物業、融創服務等，而萬物雲已擺脫了對母公司依賴。

如在社群物業板塊中，雖有萬科物業的金字招牌，但2021年公司在管面積第三方佔比約50。5%，首次超過了萬科關聯方。且2021年新增的在管面積關聯方僅佔27%。

商業板塊同樣如此。2021年萬物雲在管面積中來自獨立第三方的專案佔比約85%，萬科關聯方佔比由2019年的23。3%下降至15。3%。

與此同時，B端業務已成為行業的重點發力方向，其中商管仍是主流，主要採取“物業+商管”的組合模式。如華潤永珍生活，背靠母公司龐大的購物中心和寫字樓業態，憑藉成熟的運營模式，2021年在管購物中心經營利潤率高達60。9%；又如龍湖智創生活，透過已跑通的龍湖天街運營模式不斷夯實自身的經營基本盤。

反觀萬物雲，商管和城市服務業務作為公司第二大業務，以萬物梁行和萬物雲城為核心，已經展現出第二曲線的增長潛力。2021年板塊實現營收86。9億，營收佔比也由2019年的30。8%提升至36。7%。

此外萬物雲並不侷限於一般意義上的購物中心和商寫領域，在城市空間綜合服務的開拓堪稱業內創新模範。

如萬物雲在業內最早提出了城市管理概念，於2018年率先在橫琴落地，隨後同行企業紛紛跟進效仿。同時萬物雲還創新性地推出了街道模式，也就是“蝶城”模式。

所謂“蝶城”模式，是在以街道為單位的3公里區域，構建20-30分鐘可觸達服務圈，打破社群、商企和城市空間服務的傳統邊界，是萬物雲未來10年的核心戰略。當前已經初見成效。

據券商研究資料顯示，2021年萬物雲單城市實現營收1。55億，顯著高於行業同行。另外據CEO朱保全表示，近年來萬物雲已經在全國288條街道擁有超過25%的市佔率。

▲圖片來源：浙商證券

同時，萬物雲的創新還體現在其科技業務和運營模式上。與碧桂園服務等同行企業仍執著於物管及收併購模式不同，

萬物雲致力於科技和平臺化方向轉型，是萬物雲商業模式的“裡子”。

萬物雲科技業務包括以AI物聯網為主的AIoT和以流程服務為主的BPaaS解決方案，重點解決遠端操控和業務流程標準化。在對外輸出運營服務的同時，對自身也起到降本增效的作用。

萬物雲科技業務雖營收佔比較低，但增速較快。營收由2019年的8。06億增長至2021年的18。5億，規模增長超過1倍。毛利率為三大業務最高，達29。9%，且還處在不斷提升過程中。

作為首家“物業科技”上市公司，“含科量”是市場普遍關注的焦點。對此，萬物雲管理層表示每年將不低於營收的1。5%投入到研發中，持續進行業務的探索與創新。

【管理紅利時代引領者】

物業管理行業作為典型的傳統行業，在當前低迷的市場環境下，萬物雲的上市引發了對行業發展的新思考，並對現有行業格局也將產生深遠影響。

在商業模式上，萬物雲依靠平臺化定位，強調合作賦能而不是收併購，一味拼規模。如萬物雲創立的“睿聯盟”平臺，萬物雲作為“孵化器”角色，旨在為行業內企業賦能，還會對成員企業進行戰略投資並支援其上市。

從此角度看，就如CEO朱保全此前提到的，

未來萬物雲的競爭對手已不再是傳統物業企業，而是科技類公司的下沉。

同時，萬物雲的業務創新也為行業的市場擴充套件提供了新思路。

如城市綜合服務業務，在市政業務中充當“裁判員”角色；又如“蝶城”模式，進一步提升了城市覆蓋濃度和運營效率，進而提升城市的單位收入水平。

其他如萬物雲的科技屬性，AIoT和BPaaS解決方案為行業賦能，也將會對整個行業的運營生態帶來一場產業升維式“革命”。

更為關鍵的是，

萬物雲上市將加劇行業的馬太效應，在資本市場助力下，行業分化將更加明顯，市場整合的趨勢也將邁入加速期。

據華西證券研究，2020年TOP10上市物管公司的收入集中度僅為6。5%，在管面積集中度為7。4%。行業市場集中依然較低。

放眼整個房地產行業，隨著城鎮化率增長的放緩，以往高速增長的行業開發紅利已經結束，行業進入管理紅利時代。而萬物雲圍繞城市服務商的定位，未來還將發揮行業引領作用。

在未來行業管理紅利時代下，萬物雲的科技屬性和平臺化定位仍具有較大發展潛力。此前萬科管理層提到的萬物雲千億市值構想，在更大的歷史長河中，也將僅僅只是起點。